ローン完済後の有効利用(出口戦略)

金融機関からの借入(ローン)を元に、不動産投資をはじめるオーナーにとってローン完済後の有効利用には、その運用方法の広がりがいくつか考えられます。
出口戦略については、これといった正しい方法はなく、売却時の景気や金融情勢、賃貸重要のバランス、ローン完済時のオーナーの経済力などから柔軟な判断が必要となります。
その上で、具体的な出口戦略は大きく2つに分かれます。

①「賃貸継続」パターン

ローン完済後も不動産経営を続ければ、家賃収入は、必要経費を除き全てオーナーの不労所得として、手元に残ることになります。つまり、私的年金として、安定した老後の生活費にあてることができるというわけです。
継続する際のポイントとして…

• ⇒累積インカムゲインの把握(自己資金を回収し、プラスの収支になっているのか)
• ⇒所有物件のグレード確認(このまま入居率を維持できるか)
• ⇒立地・周辺環境の分析(空室後、直ぐに入居者を確保できる人気エリアなのか)

②｢売却」パターン

賃貸継続同様に、売却益(キャピタルゲイン)により、まとまった資金を手元に残し、私的年金としてその後の生活費にあてることもできますし、その資金を元手に新たな物件を購入し、利回りのよい不動産経営を行うことも考えられます。
どちらにせよ、売却のタイミングは、累積したインカムゲインと売却時のキャピタルゲインの最大化を狙うことが重要ですが、その際のポイントとして…

• ⇒経済・金融の情勢を見極める
• ⇒不動産市場の価格相場を調べる
• ⇒周辺エリアの賃貸需要と供給のバランスを調べる
• ⇒所有物件の築年数を把握する
• ⇒売却時の利回りおよび売却益に課せられる税金を知る

上記のポイントを考慮しながら交渉を続け、高値で売却することがベストな選択です。

出口戦略として、二つのパターンをご案内しましたが、付加価値をつけて「継続」「売却」するということも考えられます。
それがリノベーション後の継続と売却です。

③リノベーション後の継続と売却

リノベーションは、資産価値を上げる(元に戻す)ことを目的としたリフォームですのでローン完済後のオーナーの諸事情で、検討いただければよいかと考えます。
リノベーションで考えられるメリットとして…

• ⇒家賃収入を下げずに経営できる
• ⇒その時のトレンドに合う間取りや仕様を取り入れ入居率を維持しやすくなる
• ⇒高値で売却できる可能性が高い

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2. 第3章
3. 第4章