『空室を出さない、長引かせない物件の条件』
●立地篇

アメリカの不動産王(ドナルド・トランプ氏)の言葉をかりるとすれば、「不動産に重要な事柄を3つあげると、1に立地、2に立地、3に立地だ」と。確かに立地という条件は、入居率を左右するだけではなく、景気の上昇による資産価値の値上がり幅にも影響するため、買うときも売るときも重要な条件となります。
ただ、1棟購入のマンション経営やアパート経営に比べ、区分所有不動産の立地は、東京も地方も抜群によい立地に立てられるケースが多いのも事実。なぜかというと、個人では入手することが困難な都心部の土地を資本力のある不動産会社が購入し、区分用に企画販売する方がビジネスの幅が広がるからです。
よい立地ほど、「入居のニーズが高い=空室率の低下に繋がる」というシンプルな発想です。
また、日本の人口減少による賃貸需要への影響を懸念する声も聞きますが「人口減少=田舎」であり、インフラの整備された都会への流入人口は増加しています。
さらに、「未婚率の上昇、離婚率の増加、女性の社会的自立、単身高齢者の増加、賃金の低下」などの要因は、ますます単身世帯の増加に繋がります。
つまり、ワンルームマンションやアパートといった集合住宅のニーズは、ますます必要となってくるはずです。

『好立地=高入居率=RICH』のための物件選びとしては...

環境面で上位にランクされる条件として...

• ⇒交通の利便性
• ⇒買い物に便利
• ⇒自然環境
• ⇒治安がよい

施設面で上位にランクされる条件として...

• ⇒駅
• ⇒勤務地、通学地(大学)
• ⇒スーパー、コンビニ
• ⇒銀行
• ⇒病院
• ⇒公園

などが近くにある

『空室をださない、長引かせない物件の条件』
●デザイナーズマンション・アパート篇

入居者の住まい選びの基準を考えると「立地⇒物件選び⇒家賃設定⇒物件見学」の流れが一般的なパターンです。
であれば、入居者にとって優先順位(物件選び)の高い「物件のクオリティ」には、妥協を許すことができないということです。

つまり、普通のマンションやアパートからデザイナーズ化されたマンションやアパートへの生まれ変わりが、入居者を引き寄せる要因となるのです。
さらに、デザイナーズ化された物件は、外観のデザイン性や耐震性、室内の機能性など全ての仕様がグレードアップされ、家賃設定においても資産価値の維持においても、所有者(オーナー)にとってメリットが増えることになります。

入居者の賃貸物件に対するニーズは、世相や時代と共に進化していくものですが、最新の標準設備については「浴室換気暖房乾燥機や24時間換気システム、宅配ボックス、監視カメラやTVモニター付きオートロックインターホン」など快適性と安全面を考慮した物件であることが人気物件の条件となっています。

以下は、賃貸マンションに求める人気設備ランキングです。
最終的には、立地や周辺環境の状況、家賃設定などを合わせた総合的判断が入居に繋がりますが、参考材料として知っておくことも大切です。

『空室をださない、長引かせない物件の条件』
●管理篇

不動産投資をしているオーナーにとって、家賃収入は最も重要な経営資源となります。
「空室をださないためにも、長引かせないためにも」パートナーとしての管理会社の能力は目利きのポイントとなります。
通常、管理会社とは、いくつかの保証システムと管理全般を行う業務(図参照)をオーナーとの間で契約しますが、あくまでも一般的な契約にすぎません。どんなに素晴らしいデザイナーズ物件でも、どんなにメンテナンスが行き届いた管理だとしても入居者の諸事情により引越しをされてしまえば、空室というリスクが発生します。
ここからが、管理会社の優劣の分かれ目となるわけです。
通常の管理業務には、入居者の募集業務がありますが、空室が発生した際は入居者探しを直接行うというよりは、インターネットなどで物件紹介を行い、同時に各エリアにおいて不動産の仲介業務を行っている賃貸業者によって新しい入居者探しが行われるのです。
この時、その賃貸業者へのネットワーク(影響力)が決めてとなり得ることがあります。
担当者の人脈などによるアナログ戦略といってよいでしょう。
つまり、「空室を長引かせない」戦略をもつ管理会社こそ、オーナーにとって優秀な管理会社となるわけです。

1. 立地篇・デザイナーズマンション篇・管理篇
2. 資金調達篇・ポートフォリオ(分散投資)篇