知っていて損のない不動産投資解読書

知っていて損のない
不動産投資解説書

知ったかぶりは、ダメ!
知らない事は、
損につながることもある
本当のこと、知ってください!

株やFXといった経済情勢を読むチカラなどを必要とするような投資とは違い、不動産投資は「知識がなくてもできる」「本業に差し障りがない」「節税メリットがある」などの理由から、社会人にも人気の投資です。
しかし、事前に情報を知っていることで、さらに効率よく物事が進み、利益を生む可能性が広がるのも事実。一方で知識が無かったために、惨めな思いをすることも考えられます。不動産のオーナーになるのであれば、少しずつ、知識を蓄えていきましょう。

経済の動向と不動産投資に影響はあるのか?
経済の動向が、不動産に影響を与えることは確かです。2012年の安倍内閣の誕生により3本の矢として、「金融政策、財政政策、成長戦略」のアベノミクス構想が打出され、デフレを脱却し、インフレ目標(名目経済成長率3%)を設定しました。インフレは、物価の上昇を意味し、初期の段階においては、景気回復も顕著に現れてきますが、日本銀行の政策金利引上げが続くと、金融機関から借入れ(ローン)をうけるエンドユーザー(オーナー)の金利負担も大きくなり、不動産投資事業としての収益が圧迫されることが予想されます。しかし、今の日本の財務状況下では、政策金利を引上げることは、かなりの景気回復とならない限り無理があると考えられます。
不動産投資は、現物の資産を持つため、デフレからインフレ状況に転じても、物件の資産価値も同じように上昇します。逆にデフレ状況に陥った場合でも、他の物価に比べると下落幅が低いため、大きなリスクを被ることは考えにくいのです。身近な住宅ローンを見ると、ここ10年間の金利は、2%以下と低く、今後数年間でアベノミクスにより景気が回復しインフレへ転じることを想定すると 不動産への投資は、「今」がベストだと考えられるのです。
東京オリンピックの開催で不動産の価値はどのように変化するのか?
2020年の東京オリンピック開催が決定した直後から不動産業界がクローズアップされています。都心の分譲マンションを見ると、「土地の高騰、建築価格の高騰」により建築全体のコストが上昇傾向にあります。(東京以外の地方エリアも同様)しかし、物件の仕様等のグレードを抑えるなどして不動産会社も努力していますが、販売価格の上昇はある程度覚悟が必要かもしれません。
サラリーマンの所得により決まる住宅ローンの限度額が大きく増えない限り、分譲マンションの価格上昇は、10～20%が限界だと考えられます。一方、東京都心の交通インフラ整備や国立競技場の立替、都内全域にかけて様変わりすることで、賃貸の集合住宅の資産価値も上昇することが、容易に考えられます。また、オリンピックに向けて今後、観光としての人の流れ、労働人口の集中が予想されるため、多くの施設が建設ラッシュを迎えます。当然、賃貸のマンションやアパートの需要も高まるでしょう。建築コストの高騰、人件費の高騰は、そのまま不動産投資を計画しているオーナーに跳ね返ってきますので東京での不動産投資をお考えの方は、今がチャンスだと考えられます。
サラリーマンオーナーの不動産投資は、どのようなスタイルで行うべきか?
サラリーマンオーナーになる方々の多くが、「家賃収入によるよい暮らし」「売却益によるゆとりある老後生活の実現」などの理由で始めます。その実現のためには、失敗は許されないということ、失敗してもリスクが小さいということが考えられます。であれば、「低いリスクで高利回りの不動産投資」を考えるべきです。まず、「①レバレッジを効かせること。これは、銀行の借入れを最大限に利用し、自己資金は限りなく少なくし、高い利回りを実現すること。続いて、②低金利の時こそ、高い利回りをキープすること。これは、借入れの金利が低く高い家賃収入が維持できていれば十分な収益が見込めるということ。そして、③物件価格が下落しても不動産経営は継続すること。これは、マンションの価格が下落しても家賃収入がなくなることがないので、ローン返済にも影響がないということ。最後に、④物件価格が高騰すれば、高値で売却するチャンスがあること。
これは、借入れの早期返済と高値の売却チャンスによる利益確保ができること。」このようなスタンスで取り組むことも一つの手段です。
自己資金なしでもマンション経営は可能なのか?
不可能ではありませんが、いくつかのポイントがあります。自己資金0(ゼロ)ということは、全てを金融機関からの借入でスタートするわけですから、購入する賃貸マンションが事業として成立しうるだけの収益性が確保できると金融機関から認められる必要があります。そのためにも、立地や物件の魅力も評価の基準となります。
次に、販売会社の実績を重要視することです。販売実績が多いということは、金融機関との取引実績も多くあるということですので、独自の提携ローンも案内できることがあります。さらに、本業での収入や勤め先、資産背景がしっかりしていれば、仮に空室により家賃収入が途絶えたとしても、金融機関が安心できる属性であれば、自己資金0(ゼロ)からのスタートも可能だと考えます。
マンション経営(区分所有)の場合、保険料はどれくらいかかるのか?
火災保険(10年)、地震保険(5年)、施設賠償保険や個人賠償保険などのオプション付きの保険料は、僅か2万円程度と割安になっています。
ちなみに同条件で、1棟ものを所有した場合は、戸数にもよるが数十万円～100万円以上保険料がかかります。区分所有の場合は、専有面積部分(入居者が住む部屋部分)のみの加入となるからです。共用部分などは、建物の管理費を通じて、管理組合として加入する保険となるため火災が発生した場合にオーナーが直接負担することはありません。このことから、マンション経営を始めるにあたって、多少は補償を厚めにした保険に加入することも十分に考えられます。
物件の下見に際して、確認することはなにか?
マンションの下見を例に挙げますと・・・まず、不動産経営を成功させるためには、入居者の確保が第一となります。立地や周辺環境も大事な要素となりますが、物件の良し悪しでみると外観は「存在感」、エントランスは「安全面と清潔感」、共用廊下は「明るさ」、室内は「インフラ、収納、TVモニター付きインターホン、洗浄機能付き便座、水まわりの充実感」、それ以外に「宅配BOXの有無」「24時間利用OKのゴミ置場の設置」など入居者の好む充実した設備が標準かどうかのチェックは最低限するべきでしょう。
マンション経営において、サラリーマンオーナー自ら管理することは可能か?
サラリーマンのオーナー自らの管理は、大きなリスクだと考えられます。また、全ての管理業務を行うとなれば、専門の資格が必要となりますので、現実問題として無理がございます。
一般的な管理業務は、「入居者の募集・契約を中心とした賃貸業務」「家賃回収や家賃滞納者への督促、クレーム対応を中心とした管理業務」「修繕、定期清掃、設備の故障対応を中心としたメンテナンス業務」など、オーナーの本業に支障をきたす業務となりますので、専門の管理業者へ委託することをおすすめします。
不動産を売却した場合、どのような税金が課せられるのか?
不動産投資において、キャピタルゲイン(売却益)は大きな魅力の一つです。しかし、一方で、利益に対し、大きな税金が課せられることを理解する必要があります。
売却益には譲渡所得といわれる税金が課せられます。通常の給与所得の計算方法とは異なり、例えば、5年未満所有の不動産に対し、売却益が1000万円でた場合、住民税も合わせて39%の税率となるので、390万円の税金がかかります。また、5年以上の所有であれば、20%の税率となり200万円の税金がかかります。所有期間(5年)の違いで、納める税額も大きく異なりますし、また、税制改正を賢く活用できることもあるので、税金のプロのアドバイスを受けるなどの対策は必要かと考えられます。
どのような管理会社と契約するべきか?
オーナーにとって、よい管理会社とは、「入居率100%を維持できる管理会社」だと考えます。しかし、入居率を100%に保つことは、運もあるかと思いますが、困難なことです。
よい管理会社は、「①オーナーへの事前報告と納得のいく対策をもっていること ②長く入居者を居住させる施策(工夫)があること ③賃貸仲介業者とのネットーワークを強化していること④オーナーと向き合い、理解を得る提案ができること」など、このような管理会社とパートーナーシップを結ぶことがよいかと考えます。
法人で不動産投資するほうが、メリットが大きいのか?
法人で行うのであれば、設立のための費用やランニングコストとして法人住民税、税理士への費用など、一定の固定費がかかりますので、ある程度の規模で不動産投資しなければメリットはないかと考えます。小規模であれば、個人経営で考えるべきです。また、法人経営の場合、税引き前の収益が800万円までは26%の税率ですみますが、それを超える収益の場合は42%もの税率が課せられますので、専門化のアドバイスを考慮しながら検討ください。また、個人での経営についても、本業の給与と不動産の収益は合算されて税率(累進課税)が決まるため不動産の収益が、かりにマイナスでも本業の収入が多ければ、不動産に対する税率も大きくなります。
不動産投資を始める前に、現段階での本業の収入に課せられる税金と不動産を持ってからの税金がどのくらい増えるかも事前にチェックしておいた方が、賢いやり方だと考えます。
表面利回りと実質利回り、どちらを参考にすればよいのか?
不動産投資において、「表面利回り」と「実質利回り」は、物件購入の基本的な指標となる数字です。「表面利回り」は、年間の家賃収入を物件価格(土地・建物)で割り戻した数字で、物件を検討する際に最初の判断基準となるのが表面利回りです。
『表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格(土地・建物)×100』
また「実質利回り」は、年間の家賃収入から管理費や固定資産税などを差し引き、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割り戻した数字となります。
『実質利回り=(年間家賃収入‐諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100』
実質利回りは一時的な指標であり、その都度、変化することが考えられます。どちらも購入し、運用するにあたっては大切な指標となりますが、利回りの高さだけにつられて物件を購入するのはおすすめできません。利回りが高くても、実際に入居者が入らなければ、不動産投資としての事業が成立しませんから。
不動産投資がスタートしてからは、いかに無駄なランニングコストを省きながら効率よく経営を進めるかというシンプルな考え方で取り組むことが大切です。
そのためにも管理会社とのコミュニケーションは欠かすことのできないオーナーの仕事と言えるかもしれません。
不動産経営における出口戦略は、どうしたらよいのか?
答えは一つだけではないはずです。その時の、経済情勢や本人の経済力によっていくつかの方法があると思われます。
一つ目が、売却戦略です。これは、売却までに累積したインカムゲインと売却益(キャピタルゲイン)の合計が最も高い時を狙うべきですが、経済の動向や不動産価格の推移、賃貸需要のバランスが決めてになるでしょう。
二つ目が継続戦略です。つまり、不動産経営を続けるということです。金融機関から借入をし既に完済をした方は、家賃収入(管理費などは除く)のほとんどが不労収入として手元に残ります。また、老朽化で入居率が心配になる方は、累積したインカムゲインによる貯蓄額をリフォーム費用に捻出し、入居率を維持することも考えられます。
いずれにせよ、オーナーの将来的なライフプランにもよりますので、パートナー会社のアドバイスも考慮し、出口の戦略を見出すことをおすすめします。
業者の選び方
不動産投資に興味をもたれる方々の多くが、複数の販売会社の資料請求などにより情報収集されるケースが一般的です。業者により、販売のスタイルは異なりますが、最低限チェックしておきたい項目を紹介します。
①クオリティの高い物件と販売実績の確認
「周辺環境の整った好立地に入居者のニーズにあった物件を提供していること。また、販売実績が多いということは、それだけ不動産オーナーへの供給数が多いことにも繋がるので、人気業者としての判断基準にも繋がる」
②管理サポート体制の確認
「賃貸・管理・メンテナンスなどの通常管理業務はもちろんですが、管理手数料の確認、サブリース契約の内容、家賃明細書の内容と発行スキームの確認」
③営業マンの確認
「言葉遣いや服装など清潔感があるかどうか。経営スタート後の確定申告や事業計画などの見直しについてのサポート体制の確認」等、オーナーの目線で、永くコミュニケーションをとってくれる販売業者とお付き合いすることをおすすめします。
所得の低い会社員が、不動産投資できるのはなぜなのか?
会社員による不動産投資の場合、金融機関からの借入を利用し、スタートする方が大半ですが、年収の多さや豊かな資産背景だけで、融資がおりるわけではありません。「信用」という武器があれば借入は十分に可能なのです。
また、所得の低い会社員ほど、不動産投資においては、税金の優遇が有利に働くことをご存知ですか?不動産投資の収益は、所得と見なされますので累進課税によって税額が決まります。つまり、所得の高い人ほど税金も高くなる仕組みです。ということは、もともと所得の高い人が、当たり前のように不動産投資によって収益を得れば、さらに多くの税金を払うことになります。最高税率は、所得税・住民税合わせて50%になるので、税引き前の不動産投資の収益が年間300万円あるオーナーは、税金を150万円払うことになりますが、これが所得の低いオーナーだと、税率が20%なので、60万円の税金でよいのです。その差額は、90万円にもなります。
さらに、1年目は、不動産取得に対し、一括計上した場合、所得税や住民税の還付も期待できるというメリットもあります。収入が低いから不動産投資ができないとあきらめる前に専門業者に相談することをおすすめします。
借入(ローン)の繰上げ返済は、するべきか?
「少ない自己資金で多くの利益を確保できる不動産投資において、低金利水準が続く今は、繰上げ返済をする必要はない」という考えがある一方で、「キャッシュフローがよくなるメリットがあるので、繰上げ返済はしたほうがよい」というシンプルな考え方もあるので、ここでは、繰上げ返済の方法について、理解するべきだと思います。
まず、繰上げ返済することにより、融資の期間は据え置いたまま、毎月の返済額を減らし、キャッシュフローがよくなる「返済額軽減型」です。もう一つが、毎月の返済額もキャッシュフローも変わらないが、返済期間を短くできる「期間短縮型」があります。
どちらを選択するかは、その時のオーナーの状況や先々の目標設定で判断するべきです。
金利を抑えるための借り換えローンは、するべきか?
最近よく耳にする「借り換えローン」ですが、単純に不動産投資目的で、金利4%・1000万円の融資をうけた場合、40万円の金利が発生します。これを、他の金融機関から金利2.5%の借り換えローンの提案があったとすれば25万円に抑えることができます。つまり、融資額が大きくなればなるほど、金利にはシビアになるべきです。しかし、借り換えによって、金融機関からすれば、「お客様から逃げられた」など悪い印象を持たれるケースもありますので今後の金融機関とのお付き合いも考えた判断をとるべきです。 (※金融機関によっては、違約金が発生する場合もあります)
金利が上昇すると、ローンの返済ができなくなるのではないか?
心配後無用と結論づけます。金融機関により差はありますが、現在の不動産投資のローン金利は、国債(10年)の値動きに連動しています。金利が上昇すれば、家賃収入は変わらないのに、ローンの返済は増えることになります。
しかし、現在(平成24年1月)の国債の利回りは、0.7～0.8%です。この金利は、過去10年1.9%を越えたことはなく、今の市場から判断しても上昇することは考えにくく、金利の急激な上昇を管理するのも国策となっています。
不動産ローンの金利が2%前後の今、つまり、10年国債の金利+1%ほどが不動産ローン金利となります。仮に、国債の金利が、1.9%に近づき、不動産のローン金利が、3%ほどになっても、金融機関の想定内のシミュレーション範囲(金利3～4%)で融資を実行していますから、多少収益に影響するかもしれませんが、不動産投資が破産するようなことは考えにくいです。
分散投資は、考えるべきか?
分散投資は、是非検討してください。仮に、区分所有(マンション1戸のオーナー)の不動産投資をスタートし、最初は順調に家賃収入があっても、入居者の退去後に空室期間が続けば、借入のローン返済は100%手出しになるわけです。もともと、ごく普通の会社員オーナーであれば、潤沢な預貯金があると言う方は、少ないでしょう。少ない自己資金で、多くの不動産に投資できるのであれば、本当の意味でリスクヘッジを考えた不動産投資だといえます。
分散投資(ポートフォリオ)の組合せとして、「不動産のみの分散投資」「不動産と株式」「不動産と金」「不動産投資信託」などいろんな選択が考えられますが。ギャンブル性の低い堅実な組合せでリスクヘッジすることをオススメします。(投資商品の紹介は、こちら)
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