不動産投資用語辞典200 - 【た行】│不動産投資Library

不動産投資
用語辞典200

不動産投資Library

ごく普通の会社員が行う資産運用としてポピュラーになりつつある不動産投資。しかし、数百、数千、数億単位のお金を取り扱うため、多くのルールが存在し、契約内容や手続き段階において様々な専門用語に触れることがある。知れば知るほど、不動産に興味が湧き、理解できるほどに将来の夢が膨らむ。
そんな不動産に関わる専門用語を200項目にまとめた「不動産投資辞典200」。

【た行】

耐火建築物: 壁、柱、床、梁、屋根などの主要構造部が一定の耐火性能を有した建築物のこと。
一般的には、鉄筋コンクリート造、レンガ造、コンクリートブロック造などの建物で、分譲マンションなどが該当する。また、外壁の開口部で延焼の恐れがある部分には、防火戸その他の防火設備を備えなければならない。
耐火構造: 壁・柱・床などの構造のうち、政令で定める耐火性能の技術的基準に適合する鉄筋コンクリート造、レンガ造、鉄骨造り、木造などの構造で、国土交通大臣が指定したもの。
対抗要件: 当事者間ではすでに成立している権利関係を他の第三者に主張するために必要な要件のこと。
動産に関する物権譲渡の対抗要件は「引渡し」であるが、不動産に関する物権譲渡の対抗要件は「登記」となる。
借地権に関しては借地上の建物の登記があれば、借地権の登記がなくても他の第三者に対抗することができる。
耐震構造: 地震や強風などの力で建物が揺れても耐えられるように設計された構造。
1981年以降の建築基準法では、新耐震設計として、大地震でも建物が倒壊することなく人命を守れることを最低限のレベルとしている。
耐用年数: 建物の場合、使用可能な期間や利用可能な期間の年数のこと。
高さ制限: 建物の高さの限度をいう。建物全体の高さ制限と、相隣関係などによる斜めの線による制限(斜線制限)に分かれる。
前者は、都市計画に定められた「低層住居専用地域における高さの制限」、「高度地区における高さの最高限度または最低限度」がある。
後者は、「道路、隣地、北側、日影」による規制がある。
宅地: 建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地のこと。
分譲宅地のように整地、区画されている土地も宅地に認定される。
また通常、建物を建築する土地は、地目が宅地でなければならない。
宅地建物取引主任者: 宅地建物取引業法に基づき制定された国家資格であり、宅地建物取引業者(不動産会社)の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う不動産取引の専門家のこと。
宅地建物取引業: 国土交通大臣又は、都道府県知事の免許を受けて、「宅地・建物の売買・交換」または「宅地・建物の売買・交換・賃借の代理」または「宅地・建物の売買・交換・賃借を当事者に対し」媒介を業として行う者。
1事業所には、従業員5名に対し1名以上の専任の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられている。
建物登記簿: 不動産を管轄する登記所に保管された「建物に関する不動産登記簿」のこと。
内容は、表題部には、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・付属建物等が、甲区には建物の所有権に関する事項が、乙区には抵当権・地上権等の所有権を制限する権利が記載されている。
建物登記料: 不動産(土地・建物)の登記費用は、実費と司法書士報酬(手数料)の合計額からなる。
実費は、登録免許税・登記簿謄本代・交通費等の総額。建物は、新築時の表示登記には登録免許税はかからないが、保存登記と移転登記は税率が定められている。
移転登記は、その登記原因により異なる税率が課せられる。
短期譲渡所得: 譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の資産の譲渡による所得のこと。
税率は譲渡益に対して所得税30%※・住民税9%となる。
ただし、自身の住宅やその敷地を譲渡した場合の特別控除は3,000万円の適用は受けることができる。
※H25年より、所得税に対し別途復興特別所得税(2.1%)が課せられます。
担保: 融資を受ける際に、万が一、その債務の履行(支払い)が困難になった場合に備え、債権者が予め弁済の確保のために、債務者に提供させる対象(手段)のこと。
債務の履行が困難になった場合、その履行に代えて、担保による債務の弁済を行うことになる。
団体信用生命保険: 住宅ローンを借りた人が、万一死亡、高度障害になった場合、ローン残債が弁済されるため、残された家族に一切負担はなくなる。
この保険に加入することが民間の住宅ローンでは融資の条件となる。
地価: 土地の価格のこと(国土交通省が毎年1回公示する標準地の価格)。
「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「市街化調整区域内宅地」「市街化調整区域内林地」に分類され、正常な価格を公示することで、土地の取引価格に一定の指標を与え、土地取引の目安となるものである。
地価税: 法人および個人の保有する土地等(土地および借地権等)を対象として毎年課される国税で,1991年に地価税法の制定によって導入された。
租税特別措置法(第71条)により、平成10年分以後の課税時期に係る地価税の適用は停止されている。
地積: 不動産登記法上の一筆の土地の面積のこと。
水平投影面積によって計算され、また平方メートルを単位として、1平方メートルの100分の1(宅地及び鉱泉地以外の土地で10平方メートルを超えるものについては、1平方メートル)未満の端数は切り捨てることとされている。
地番: 登記上、定められた個々の土地に付される番号のこと。
不動産登記の際に使用し、市、区、町、村、字に当たる地域によって地番区域を定めている。
地番での住居表示は郊外の住所に多く見られ、一般的には○○町××番という形式で表示されている。
地目: 登記簿に記載されている土地の用途・種類のこと。
現況と利用状況によって定められることになっているが、登記簿上の地目と実際の土地の利用状況が一致していない場合もある。
また、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分される。
この他に行政用地として、学校用地、鉄道用地がある。
仲介手数料: 宅地建物取引業者が宅地、建物の売買、交換、賃借の代理、媒介に関して依頼者から受けとる仲介手数料のこと。
仲介手数料の額は法令で定められており、仲介業者はこの額をこえて報酬を受けることはできない。
長期金利: 1年以上の預金・貸し出しなどに適用される金利のこと。
個人向けの住宅ローンの金利や銀行等が企業へ融資する際の金利を決める目安にもなっている。
代表的な指標金利には、10年物国債(長期国債)の利回りが用いられることが多い。
長期譲渡: 不動産の売却に際し、譲渡した年の1月1日(土地等建物等以外の資産は譲渡日)時点において、所有期間が5年を超えている場合をいう。
5年以下の場合は、短期譲渡。譲渡した場合の長期譲渡所得の税率は、所得税が15%※、住民税が5%の合計20%となる。
また、土地・建物等にかかわる長期譲渡所得については、100 万円の特別控除が適用される。
※H25年より、所得税に対し別途復興特別所得税(2.1%)が課せられます。
賃借権: 土地や建物の賃貸借契約によって得られる借主の権利をいう。
借主は契約の範囲で目的物を使用し収益できる一方、貸主に賃料を支払わなければならない。
賃貸借契約書: 賃貸契約に際して交わされる書類のこと。
契約内容は、個別の契約によって異なるが、「契約当事者の個人情報、契約期間と更新の定め、賃料や管理費(共益費)の額、支払い、滞納時の取り決め、敷金、反社会的勢力の排除、禁止事項、修繕、契約の解除、借主からの解約事項、原状回復の範囲と内容、特約事項」など、契約に必要なものが記載されている。
賃料清算金: 決済(引渡)時に、当月分の賃料(家賃)を、日割りで精算する金額のこと。
つなぎ融資新たな物件を購入する時に、現在所有している物件の売却が出来るまでにつなぎとなる資金のこと。
売買と資金とのタイミングのずれのつなぎを果たすための融資で買い替えローンといわれる。
定額法: 減価償却費を各期間にわたって均等に計上する方法。
計算方法は、減価償却費 =(取得原価 - 残存価格※) ÷ 耐用年数。
※残存価格は、一般的には税法基準により、取得金額の10%が使われる場合が多い
定期借地権: 平成4年8月施行の新借地借家法によりできた定期借地権制度の一種。
契約内容としては、「契約の存続期間は50年以上。更新による期間の延長がない。存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない。期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない」と、盛込まれている。
契約期間満了後、借主は借地を更地にして貸主に返す必要があり、公正証書にて契約することを要件とする。
定期借家権: 契約で定めた期間の満了により、更新することなく契約が終了する借家契約のこと。
契約期間満了後、賃貸人、賃借人双方の話し合いにより再度契約を締結しない限り、賃借人はその借家を退去しなければならない。
提携ローン: 販売される物件について、予め不動産会社などが金融機関と提携して、購入者が利用できるようにしたローンのこと。
低層住宅: 一般的には、一・二階建ての住宅。三階建ても含める場合がある。
抵当権: 担保物権の一つで、債務者または第三者(物上保証人)が債務の担保に供した物を、担保提供者の使用収益にゆだねておき、しかも債務が弁済されない場合にその物の価額から優先的弁済を受けることができる権利。
抵当権設定登記費用: 登録免許税等の実費と司法書士報酬との合計額のこと。
(登録免許税等の実費については、こちらを参照)
定率法: 減価償却費が毎年一定の割合で減るという方式。
2007年4月1日以後に取得した減価償却資産には新定率法を、2007年3月31日以前に取得した減価償却資産には旧定率法を適用される。
手付金: 売買契約を交わす際に、買主から売主に渡す金銭のこと。
不動産会社が受け取る手付金は、「解約手付」の性格を持ち、手付金を渡した方(買主)が契約を解除する時には、手付金を放棄し、相手方(売主)が解除する時には買主に倍額を払う。
手付金等保全措置: 買主が手付金等を売主に支払った後で、物件の引渡しまでの間に、売主の倒産や夜逃げなどで引渡しができない場合、支払った手付金等を返還してもらう措置のこと。
ただし、この場合の売主は宅建業者で買主は個人に限る。
デリバティブ: 「金融派生商品」とも呼ばれ、金利・債券・株式・為替・コモディティなどの原資産から派生した取引の総称をいう。
代表的なものとしてリスクを低下させるために予め将来の値段を決めておく先物取引や、リスクを取って高収益をあげるために将来売買する権利を予め売買しておくオプション取引がある。
転貸借: 賃借人が賃借物を第三者に有償あるいは無償で転借し使用収益させること。
賃貸人の承諾が必要であり、賃貸人の承諾なく転貸すると、賃貸人は賃貸借を解除できる。
デューデリジェンス: 投資家が投資をおこなう際や金融機関が引受業務を行う際、投資対象の実体やリスクを適正に把握するために事前に行う多面的な調査。適正評価手続きのこと。
等価交換: 不動産業者が所有者の土地にマンションやオフィスビル等を建て、土地所有者は土地評価額に相当する建物と土地の共有持分を取得するというもの。
土地所有者と不動産業者とで、土地の一部と建物の一部を等価で売買(交換)することになる。
登記所: 登記事務を取り扱う行政機関(官庁)のこと。
正式には法務局・地方法務局・その支所・出張所のことを指す。
登記簿: 登記所に備え付けられた誰でも見ることのできる公開された帳簿(不動産登記簿、商業登記簿等)のこと。
不動産登記簿は、土地と建物に登記簿が分かれ、各々所在地、構造などの物理的現況の記載、物権などの権利関係が記載されて公示されている。
投資信託: 多数の投資家により出資・拠出されてプールされた資金を、資産運用の専門家(アセットマネージャ、ファンドマネージャ)が株式や債券、金融派生商品などの金融資産、あるいは不動産などに投資するよう指図し、運用成果を投資家に分配する金融商品のこと。
投資ファンド: 投資家から集めた資金をあるテーマに沿った投資先に投資し、そこから上がる配当や売却益などを投資家に分配する仕組み。
登録免許税: 登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について課せられる税金のこと。
税率は他の諸税と異なり、千分率で規定されている。
特定遺贈: 特定の土地等・家屋、一定額の金銭額のように、その物や金額が確定しているものを遺贈すること。
特定社債: 資産の流動化に関する法律(SPC法)に規定される社債で、流動化の対象となる資産を特定目的会社に譲渡し、当該資産から発生するキャッシュフローを裏付けとして特定目的会社が発行する債券のこと。
特別土地保有税: 一定規模以上の土地を所有・取」した者に課税される地方税のうちの市町村民税(東京都の場合のみ都が課税する)のことで、「土地(未利用地)の有効利用促進・投機的取引の抑制」を目的として昭和48年(1973年)に創設されたが、平成15年(2003年)以降、課税が停止されている。
都市計画区域: 都道府県知事が指定し、計画的に街づくりを行なう区域のこと。一体の都市として総合的に整備、開発、保全する必要があるとして指定される。
都市計画税: 毎年1月1日現在、固定資産課税台帳に記載された土地および建物の所有者に対して課税される地方税のこと。
課税標準額(固定資産税の価格が、原則として都市計画税の課税標準額)×税率(0.3%)にて算出される。
土地家屋調査士: 他人の依頼を受けて,不動産の表示に関する登記につき必要な土地または家屋に関する調査、測量、申請手続または審査請求の手続をすることを業とする者をいう。
土地価格比準: 公示価格として示された土地の状況と比準して適正な価格を査定評価をすること。
土地課税台帳: 土地登記簿に記載された土地の所有者、質権設定者、100年より長い地上権設定者の氏名・住所等のほか、その土地の基準年度の価格等を登録した帳簿のこと。
動産: 土地およびその定着物(不動産)以外の有体物をすべてをいう。
したがって、その種類・範囲は無限にある。

不動産投資 用語辞典200

【た行】

不動産投資
用語辞典200