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借金を背負うという事を一歩冷静に考える〜医師が教える不動産投資

不動産投資に限らず、融資を受ける際の一般論として大事なことなのですが。

無理のない返済計画を立てるのが、本当に重要です。借り入れ総額がいくら
であろうとも、ここを間違えると大変な事態になってしまいます。

不動産投資においてキャッシュフローが重要視されるのは、これまでに散々
無理な返済計画で撃沈していった先人が大勢いらっしゃるからでしょう。

 

ただ、無理ない返済計画と一言で言っても何が無理ないのかがよく分からず
融資を組むのに躊躇いを感じていらっしゃる方は多いのではないかなと。

中には極論を仰る方もいて、全ての借金は悪であるとの意見が聞かれるのも
珍しい話ではありません。

資本主義経済においては借金こそが資産を生み出す源泉であり、近現代では
借金と関わらずに生活するのは文明を捨てるに等しい行為であるのが現実で
あったりするのですが。

借金についてをよく知らないからそう考えてしまうのだと思われます。

非常に基本的な話ですので退屈に感じられる方が多いと思いますが、今回は
「借金」について考えていきます。

借金は悪なのでしょうか?

総額だけで語るのは無意味

借金をする際に多くの方がまず注目するのは、その総額だと思います。

個人ではなく、政府の借金についての報道でも、その総額ばかりが語られて
いますね。国の借金が1000兆円を超えただとか、国民一人当たり何百万円に
なっただとか。

しかし、借金について論議するにあたっては総額だけを見るのは不十分です。
それどころか、総額に注目しすぎるのは間違った認識を助長するだけ。

政府の借金についても、報道によりミスリードされているに過ぎません。

 

もし借金の総額に注目するのであれば、バランスシート全体を評価すること
から始めなければいけない。

バランスシート貸借対照表)についてはこれまでも何度となく書いてきて
いますが、簿記を知らないと難しい話になる為に詳しく取り扱うのは避けて
きました。

僕も簿記については詳しいわけではありませんので。これを機に、僕も簿記
についてより深く学ぼうと思います。

 

ここからは、必ず「貸借対照表」について検索し、分かりやすく解説をして
くれるサイトを参考にしながら読んで下さい。

敢えてサイトは提示しません。もう2016年にもなったのですから調べもの
くらい自分でやれなければいけませんから、その練習と思いましょう。検索
をすると、他にも色々と知識が入ってくる効果もありますし。

 

賃借対照表の視点から

簿記について全く知識がないと拒否反応が出てしまうような表や言葉が多数
出てきたかと思いますが、全体をざっくりと理解だけなら思ったよりも簡単
です。

貸借対照表とは『財務諸表』と名のつく財務状態を表す資料のうちの一つで、
「どのような資産を所有していて、その資産の出処の資本はどこか」を表に
したもの。

縦グラフが二本並んだ表が出てきたと思います。左側が資産で右側が総資本
ですね。左右のそれぞれの総額は、絶対に同じになります。決して差が出る
ことはなく、もし差が出たらどこかが間違っているだけです。

 

左側の資産は流動資産と固定資産で、右側の総資本は資本、流動負債、及び
固定負債で構成されます。

ここで頭がはてなでいっぱいにになってはいけません。負債はまごう事なき
総資本の一部です。借りたお金は手元にあるのですから、いつか返す必要が
あろうとも総資本としてカウントするのに何の矛盾もありません。

もし負債が資本でないのならば、その負債で購入した資産は資産として計上
してはいけなくなりますね。住宅ローンで購入した自宅を資産だと普段から
考えていませんか? そういうことです。

 

資産と総資本は常にバランスが取れている(だからこそバランスシート、と
名がついています)。そうなると借金を考える上で貸借対照表で注目すべき
はどこでしょうか。

一つは、資本と負債のバランスです。

 

貸借対照表からは自己資本率を求める事ができます。資本を総資本で割り算
すれば、自己資本率です。

これまでも何度か出てきました自己資本率。これは非常に重要で。財務的に
健全化どうかを大きく考える上でこの自己資本率は決して外せません。

 

例えば以前、旭化成建材の事件が起こった際にネットで「旭化成が倒産する
のではないか」との意見が多数見られました。

それに対し、僕はそんな事がそうそう起こるはずがないと思っておりました。
何故か。

旭化成は自己資本率が極めて高かった為です。事件前の旭化成の自己資本率
がいくらであったかというと、約50%でした。自己資本率50%の企業が簡単に
潰れるはずがない。

 

不動産で考えてみましょう。自己資本率50%というと、5千万円のお金を持つ
人が資本金として5千万円計上し、5千万円を借金して1億円の物件を購入した
状態です。

1億円の固定資産(不動産)が左側の資産、5千万円の負債と5千万円の資本が
総資本ですね。

非常に融資基準が厳しい都銀でも求める自己資金は物件価格の3割程度まで。
それを考えると、自己資本率50%がどれほど健全な状態であるかは理解し易い
のではないでしょうか。

 

もし借金の総額に恐れをなすとしたら、この自己資本率が極端に低くなって
しまうような借り方を検討した時。自己資本を遥かに上回るローンを組もう
とするのを恐ろしく感じるのは正しい感覚です。

ただ、それすらも単純評価はできません。その場合、フルローンやオーバー
ローンを完全に否定しなければいけなくなる。

フルローン、オーバーローンでも全く問題なく経営を続けていらっしゃる方
は大勢実在するのと矛盾してしまいます。

前回:借金を背負うという事を一歩冷静に考える【1】

借金について考えるなら財務諸表をよく読んで検討するべきである、との
話の続きです。

まずは貸借対照表を作成し、自己資本率がどの程度となるかは重要な指標
の一つである、特に融資総額を検討するならば、健全な経営の為には軽視
してはいけない部分です。

 

が、自己資本率にこだわり過ぎると不動産投資では安定はしても資金効率
が非常に悪くなります。どう頑張っても稼ぎの限界が見えていますので、
投資資本を現金の形で回収するだけでも年単位。

お金が有り余っているのであれば推奨しますが、サラリーマンでは資本と
する為のお金を集めるだけでも10年単位の年月を必要とします。

大きな利益を出す為には多少のリスクも取らなければいけない事もある。
肝心なのは、財務諸表を見てどのようなリスクであれば抱え込めるのかを
明確にすること、です。

自己資本率は不動産投資において、比較的リスクとして受け入れやすく、
解消もしやすい。

不動産そのものが評価額が底堅く比較的換金もしやすいのがその理由で。

 

資産は流動資産と固定資産に分けられ、不動産は後者の固定資産に分類
されますが、流動資産ほど瞬間的に換金はできないし、信用度も現金や
日本国債ほどでもありません。

しかし変動リスクなども含めるとそれ以外では極めてバランスの取れた
資産に不動産が挙げられるのは間違いなく。その高い信頼性、換金性は
自己資本率の低下を受け止める強さがある。

 

そして最初は自己資本率が低くとも、経営を通じて少しずつでも高めて
いけるならばリスクは年々低下していきます。

他から収入を得ているならその収入も資本として後々注入をするという
選択肢もありますので、比較的簡単な努力による解決が可能である点も
抱えるリスクのうちでは悪くないと感じます。

他の財務諸表上の条件が合うようであれば、一時的な自己資本率の低下
は目を瞑るのもアリではないでしょうか。

こんな間違いを犯してしまわないように。

キャッシュフローが大事な理由

ではその条件とは何かとの話になりますが、それが収益性の話に繋がる
のは想像に難くないと思います。

貸借対照表から自己資本率を割り出すには、資本を総資本で割ればいい
との話でした。

つまり、自己資本率の低さを解消するには資本の割合を増やせば良い、
というのはすぐに分かるでしょう。

 

その為には、返済をして負債を縮小するか資金を投じて資本を拡大する
かのどちらかとなります。

負債の縮小は元本返済を通じて自動的に進みます。また、繰上げ返済に
よって更にそれを進める事ができます。また、手持ちの現金が増えれば
資本が増加したと考えることも可能です。

 

自然な時間の経過だけでも、ある程度これは達成されます。返済は毎月
進みますし、サラリーマンであれば毎月給料を頂きますよね。

ただ、融資の組み方によってはそれだけでは物足りない、自己資本率が
リスクのない安全領域まで辿り着くのにえらい時間が掛かり、それまで
に緊急事態が起こる可能性を高めてしまうかもしれない。

そこで必要なのが何かといわれれば、もうお分かりではないでしょうか。

 

そう、キャッシュフローです。十分な現金収支上のプラスが得られれば
負債額の縮小も、資本の増加もどちらも強力に推進できるし、その速度
の調整も容易くなる。

財務諸表のうち、貸借対照表とともにチェックをいれるべきが、経営の
状態を強く表す「収支計算書」になります。

 

貸借対照表(B/S)と収支計算書(P/L)が二つセットで語られることの
多い理由は、経営状態を理解する上で密接に関わっているから。

また、収益不動産を購入する際にキャッシュフローが重要である、との
意見が強く出るのもこういった観点からのものです。

 

怖くない借金をすべし

借金について熟考するなら、貸借対照表と収支計算書の二つを、実際に
購入したと思って書いてみるのが極めて効果的です。

収支計算書については入居率などによって数字が変わりますが、そこは
リスクの割合を何パターンか用意していくつか書くと雰囲気を掴み易い
と思います。

 

よく不動産投資関連の書籍で書かれている物件購入基準を決定付ける為
の簡易的な計算式は、貸借対照表と収支計算書を作るのが面倒で分かり
にくいために擬似的にやっているだけですね。

もし簡易式で感覚が掴めなければ、しっかりしたものを作って経験から
学んでいく方が確実です。

 

細かい話を突き詰めていくと、金利や毎月の元本返済額のバランスなど
もどのくらいが無理がないのか、どのような状況ではリスクが高いのか
が直感的に理解できるようになっていくのではないかな、と。

僕が実践した時は簡易式の方でやりましたので(その頃はまだ財務諸表
の重要性について理解をしておりませんでした)、不正確な事をやって
きた人間に面倒な内容を言われたくないとは思うのですが。

これまで4年近くやってきた中での反省点であり、その辺を組んで頂くと
より僕の書く記事もお役に立てるのではないかと思います。

 

借金について、財務諸表という観点から僕の理解する内容を書きました。

簿記検定も何も持っていませんので間違っている部分がないか不安では
ありますが、話の筋道としてはシンプルなものとなっているのでは、と
考えていますけれども、いかがでしょうか。

借金が怖い方、またどんな物件を購入すればいいのか分からない方は、
この辺りの内容を少し学んでみると、心持ちも変わって、行動に繋がる
かもしれません。

編集部より:この記事は  医師が教える不動産投資    様の2016/2/8,2/9の投稿を転載させていただきました。

Posted by きりのき

こんにちは。『きりのき』と申します。  普段は勤務医をしておりますが、震災・原発事故の経験やその他ここ数年で多くのことを学び、また子供時代からの夢を叶えたいという思いもあり、2011年4月より不動産投資の勉強をスタートしました。  それをきっかけとして、現在はビジネスそのものについて強い興味を持っています。2014年1月1日現在、2棟53戸+区分マンション1戸を所有。  「自分が主人公であり続ける未来」 を目指して、不動産投資を含めた 『収入の3つの柱』を構築中です。不動産投資は、そのための基盤作りと言えるかもしれません。  拙い文章ですが、宜しくお願い申し上げます。