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2016年、己を知る年の幕開け。サブリース新築区分所有者の前にある道。〜医師が教える不動産投資

こんにちは、きりのきです。あけましておめでとうございます。

2016年、本年はネットでの活動も少々変わってしまうかとは思いますが、
変わらぬご愛顧を頂ければ幸いです。宜しくお願い申し上げます。

 

挨拶はこのくらいまでとして、今年も引き続き夢の現実化を目指して、
一歩一歩前進をしていきましょう。

2016年はどのような年にしようと言ったか、覚えていますか?

そう、「己を知る年」にしよう、と言いました。早速、自分がいったい
どこにいて、どのような状況に置かれ、何が嫌で、どう変わりたいのか。
確認をして下さい。

 

年の瀬に、ご相談メールを頂きました。内容は「知人の伝で紹介された
不動産屋に新築区分マンションを買わされてしまい、毎月の持ち出しが
出てしまっている。どうしたらよいか」というもの。

よくありがちな話ですね。あまり親しくない知人や十年来連絡を取って
ない知人から急に会おうなんて連絡があったら、なんらかの勧誘である
と疑うべきです。

場所がファミレスであったら役満ですよ。宗教なのか、マルチ紛いか、
投資詐欺か、借金の相談かは分かりませんが。

我が家もこれまで何度も書いてきたように、妻が結婚前に相談者さんと
全く同様の状況に陥っており、未だ完済はしていません。ここ4年間ほど
の努力で完済しようと思えばいつでもできるところまでは来ましたね。

それが可能であったのは、僕が当時どのような状況であるのかを明確に
知るよう努めたからに他ならない。

2015年のうちに、困った事になってしまったとの自覚をしてしまったの
であれば。

2016年の早いうちに、己を知るように務めましょう。

1年間よろしくお願いします。

サブリース新築区分

利回りが低く持ち出しの出てしまう、サブリース契約付区分マンション
を所有されている方は何気に多いのではないかと思います。

 

毎年多くの投資用不動産が建設され、販売されているのですから。建設
された分だけ売れているはずですので、その戸数分だけ被害者(敢えて
被害者と書きます)はいる訳で。

それもローンを組んで購入するのは資産家ではなく一般世帯でしょう。
資産家であればキャッシュで買ったり、好条件の融資を受けての購入に
なるので持ち出しになるはずがありません。

要は資産家に売り込むだけでは裁ききれない為に、一般世帯に甘い言葉
を投げかけて錯覚させ、販売がされているのですね。

例によって節税のためとか、ローンを払い終わったらマンションだけが
残りますとかのセールストークで、昔から何一つ変わらないようです。

 

今回はそんな被害者の方々の為に。僕が当時検討した道について書いて
みようかと思います。

間接的なものとはいえ、僕も状況は同じでしたから。

一部、これまで何度も書いてきた部分、要するに僕が実際に選択をして
歩いてきた部分については簡略化していきますので、詳しくは過去記事
をご参照下さい。

 

最も単純な道

妻が所有していたサブリース区分マンション。当初は大した問題として
僕は扱っていませんでした。妻もそこまで問題だとは考えていなかった
ようです。

持ち出し金額は、月3万円ちょっと。実は当初、何の支払いの分だったか
は知りませんで、お金が必要だといわれた分を渡していただけでした。

東日本大震災前の事です。その後は過去記事の通り、何かのきっかけで
涙ながらの告白を妻から受け、サブリース区分マンションの持ち出し分
である事実を知ったのでした。

 

当時の時系列までは曖昧になってますね。思い出しながら書いていて、
時間軸がはっきりしません。

過去記事を読みながら、ある程度補足しながら書いていきます。

自分で過去記事を読んでいて感じたのですがあまり過去記事を読まれる
のも恥ずかしいので、やっぱりある程度書くようにしましょう(笑)。

 

その時考えていたのは、やっぱり金利はもったいないよね、というもの。

個人的な経験からローンの仕組みなどはある程度理解していましたので、
利払いばかりで元本はちっとも減らない現実はすぐに認識し。

繰上げ返済をしてしまおう、と考えました。

 

実のところ、それはやろうと思えば可能だったんです。残債の金額から
概算してざっと7年。7年あれば無理なく完済は可能であろう、と予測し、
妻にそれを伝えました。

ただ、融資先が某銀行で、時期的に繰り上げ返済をすぐ始めるとその度
に違約金が発生するような契約であり、残り1年程度でその縛りが解除
される時期だったためにしばらくは持ち出し分の返済だけ行いました。

よくよく考えると違約金を払ってでも元本を減らした方が最終的な負担
は少なかったのですが、あまり預貯金もありませんでしたのでその辺は
良しとしましょう。

 

可能であるならば、ガンガン繰り上げ返済をしてしまうというのは最も
確実で面倒の無い解決法です。

融資返済さえ終わってしまえば、利回りが低くとも小額ながら家賃収入
を得られる収益不動産が残るのですから。

持ち出しさえなければじっくりと売却時期を見据えればいいだけです。

 

本気で繰り上げ返済すること

不動産投資について勉強を進めていくと金利交渉が効く可能性について
も知り、妻に某銀行まで出向いてもらってその辺を相談してもらっても
いましたが。

何度か支払い遅延を起こしていたそうで(苦笑)、その辺を理由にされ
あっさり決裂。

だからこそ、繰上げ返済を第一選択肢としていました。金利負担こそが
金融資産へ最も強い悪影響を及ぼすもので、繰上げ返済とは金利負担を
減らすためには最も効果が高いものの一つだからです。

 

ですので、もし不動産投資の拡大、資産形成などを望まないのであれば、
可能な限り早急に繰り上げ返済を進めてしまうのをお勧めします。

本気で取り組めば、個人で組める程度のローンであれば大した金額では
ありません。本当の本気で取り組めば。

 

この道を選択するならば、繰上げ返済はできれば期間短縮型を選択して
下さい。

返済が進めば進む程毎月の金利負担が減少し、より繰り上げ返済の持つ
金利負担削減効果も高まりますので。

 

長くなりましたので、次回へ続きます。

続きです。

毎月返済に持ち出しの発生してしまうようなサブリース新築区分マンション
を所有されている方がそれをなんとかしようという場合。

最も波風を立たせずに終わらせるのは、繰上げ返済です。

いくら利回りが低くても(この手の物件は何故かどれも利回り4%くらいに
設定されている気がします)、ローンさえ、金利払いさえなければ何の問題
もないためです。

 

金融機関も、融資をする相手をしっかり見て返済に無理はないのを分かって
貸し出ししています。大きな金額に思えるかもしれませんが、買えたのなら
給与収入から返済しきれるはず。

もう買ってしまったのであれば、仕方ない。日本人らしく前向きに考えて、
徹底した対処を実行しましょう。

返済が終わればお金を生む資産が誕生するんです。資産家への第一歩となる
かもしれませんよ。

これは夢ではありません。現実と向き合うべきです。

厳しい境遇だからこそ見えた道

ただ、僕はその道を選択しませんでした。どうしてきたかはこれまで何度も
書いてきた通り。

 

僕の場合は僕の物件ではありませんでしたので、金利負担による影響は他の
方よりも大きかったんです。

何故なら妻は専業主婦でしたので。収入がありませんから、金利負担を経費
として落とそうにも落とす原資がなかった。節税にすらならない状態です。

そんな境遇だったからこそ、事業を起こして収入を得て、そこから妻へ給与
を出して擬似的に経費で落とすようにするなどとアクロバティックな発想に
至ったのかもしれません。

 

そして、手っ取り早く経費計上可能な収入を大きく取る方法として、不動産
投資をスタートした、と。もっとも、妻に本格的に給与を出すようになった
のは第3の事業を法人化してからです。

不動産投資が安定化するよりも第3の事業が安定化する方が早かったのは、
嬉しい誤算でした。

 

現在、この段階までは達成しています。次の段階は、妻が扶養から外れても
プラスである程に収入を得て、そこからさらに返済を進めること。

そこまでいくと妻に所得分散をする事による僕の節税効果、事業的規模では
ないとはいえ妻も不動産所得に対する経費計上による恩恵を得られるように
なり、二重にメリットを享受できます。

区分マンションの返済が終わり、妻の貯蓄が増えるようになったら、適当に
何かの投資をしてもいいだろう、とも思っていて。そこが僕の描く最終地点
ですね。

僕が実家の仕事をメインに据えて働き始めれば、そちらからも妻へと配分を
するようになるのでゴールは一気に近づきます。

 

持ち出しのあるサブリース新築区分マンションを購入してしまったとの窮地
から脱出しようとするならば、個人を超えて世帯収入を伸ばす、家族一丸の
努力が必須であるように思います。

 

選択肢は大きく分けて3つ

とはいっても、万人にお勧めできる道ではありません。サブリース新築区分
マンションに懲りてもう関わりたくないと思っている方も多いでしょう。

家族と一丸になってといっても、配偶者がいなかったり、いても理解をして
もらえなかったりするかもしれない。

もし配偶者の理解を得られないままに高額のローンを組んでいたとすれば、
離婚問題にまで発展してもおかしくありません。

 

配偶者と話をする際には、極めて慎重にすすめるべきです。恐らく僕の妻も
僕に話をする時、すごく勇気を必要としたでしょうね。

ただし男性には女性と違って「涙」という武器がありませんのでご注意を。

 

場合によっては、大幅な損失を確定させるのも覚悟して売却するのも勇気の
ある選択肢ですね。

売却をする場合には注意点があります。不動産に金融機関の根抵当権が設定
されている点です。

残債以上の金額で売れるのであれば何一つ問題ありません。金融機関には、
売却益が得られるので、とでも説明しましょう。

利益が出るとしても短期の売却は嫌がられるかもしれませんが、将来に渡り
当該金融機関と付き合う予定がないのであれば不利益はないです。

 

では売却しても一括返済ができないとなると、どうでしょうか。

金融機関が売却を認めない可能性が高い。現金を用意して不足分を支払える
なら許されるかもですけれど、残債が残る予定で根抵当権を外すような真似
を金融機関がするとは思えません。

その場合、売却という道は諦めざるを得ない。

 

売却が不可能な場合、前述した二つのうちどちらか。

節約に励み労働収入を増やし早急に繰り上げ返済をしていくか。

投資規模を拡大し区分マンションの一つや二つは小さな問題だと言えるよう
な立ち位置に立ってしまうか。

どちらかを選んで下さい。

 

彼を知り己を知らば

他に考えられるのは投機で大きく稼ぐとか宝くじを当てるとか、ギャンブル
へと向かう事になりますので、そこは選択肢になり得ない。

何もしないで毎月の返済を続けるのも一つの選択肢ではあります。けれども
サブリース料金の引き下げや修繕費用の追加支払いなどを求められ、年月の
経過で事態が悪化する恐れもあり。

その場合漫然と返済を続けるのではなく、繰上げ返済や売却のタイミングを
虎視眈々と狙うよう心掛けて下さい。

不動産の価値に、時の経過は悪影響しかないのですから。

 

己を知ることで、ここまでに挙げた選択肢のうちどれがベストであるのか、
きっと分かるはずです。

2016年は己を知る年。

もうすぐ1週間が過ぎてしまいます。まだ年始だからと気を緩めず、一刻も
早く自分を見つめ直す努力をする事をお勧めします。

編集部より:この記事は  医師が教える不動産投資    様の2016/1/4,1/5の投稿を転載させていただきました。

Posted by きりのき

こんにちは。『きりのき』と申します。  普段は勤務医をしておりますが、震災・原発事故の経験やその他ここ数年で多くのことを学び、また子供時代からの夢を叶えたいという思いもあり、2011年4月より不動産投資の勉強をスタートしました。  それをきっかけとして、現在はビジネスそのものについて強い興味を持っています。2014年1月1日現在、2棟53戸+区分マンション1戸を所有。  「自分が主人公であり続ける未来」 を目指して、不動産投資を含めた 『収入の3つの柱』を構築中です。不動産投資は、そのための基盤作りと言えるかもしれません。  拙い文章ですが、宜しくお願い申し上げます。