cleanings_cebu_141

海外不動産投資検証『フィリピン・セブ島』①

○インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるエリア、それがセブ島

海外不動産投資を検討している方は
<先進国で手堅いインカムゲインを狙うか?>
<新興国の大きいキャピタルゲインを狙うか?>
という二者択一に迫られます。

しかしインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるエリアがあります。
それが、フィリピン・セブ島です。

セブ島は、人口350万人ほどの島。
リゾートホテルが建ち並び、世界中から観光客が集まるリゾート地として有名ですが
市街地に出れば、ビジネスパーク、ITパークなどの洗練された街並みや最先端のショッピングモールなど
実は、都市機能も充実しております(治安が良いのも特徴です)。

物価は「日本の3分の1〜2分の1」くらいで
500mlのミネラルウォーターは約30円~40円、
タクシーの初乗りは、200円未満です。

○セブ島の物件の相場、利回りは?

セブ島の不動産物件は、100万円程度の物件から数億を超える大型物件まで売りに出ていますが
日本人が投資として狙うのは1000万円程度~4000万円程度の物件が主流です。

利回りはグロスで平均9%前後なので、インカムゲインもまずまず見込めます。
しかし、新興国フィリピンですので、数年後のキャピタルゲインの方が大きいので
これは日本の不動産投資にはなかなか見込めない大きな魅力です。
もう一つの注目点が「労働力人口の伸び」です。
タイやベトナムなどそろそろ頭打ちが予想されますが、
フィリピンは2080年まで現在の約2倍まで増加傾向にあります。
これは日本がかつて高度経済成長だった時の労働力人口と似ています。
そのように人口が年々増大しているフィリピンは、常にインフレ状態が継続しています。
家賃が徐々に上がり、初年度よりも数年経過した方が
利回りが上昇していくという日本では考えられない現象が実際に起こるものと
予想されています。

また近年は、「モールオブエイシア」という世界No.1クラスのショッピングモールや、日本人企画・参画・販売による投資用ホテル「ルマ ハイランド ホテル」など続々と建築されており、
セブ島の発展は世界中の投資家から注目されています。

○ここに注意!

セブ島は投資対象として魅力的な新興都市でありながら、
リゾートでもあるので『暫くは賃貸物件として貸して
いずれは自分の別荘にでもすれば良い』という安易な考えで
購入する方もいますが、この考えはとても危険です。
<自分が住む>物件と<他人に貸す>物件は、完全に分けて考えないと危険です。
ターゲットが定まらず、長期間空室になってしまうリスクが高いです。
日本人向けに派手に開催している『セブ島投資セミナー』等をでは
おなじみの甘いうたい文句ですが、そのような物件は賃貸需要のない物件であることも
多いので注意が必要です。セブ島とはいえ、投資は投資なので、リゾート気分で
私欲の入った物件を購入して大失敗しないようにお気をつけ下さい。