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売主が不動産会社(宅建業者)の場合、契約に制限があります! 〜津崎哲郎の不動産投資帝王学

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雨が降らなくなった途端、凄い暑さですね!?

どっから見ても「バブル時代の地上げ屋」津崎です!!

毎年のことですが、この時期が一番体調を壊しやすいですね。

熱中症にも注意してください。

 

今の時期物件の内覧も大変です!

今月は問題が多い物件の契約決済が重なりました。

 

先日はその中の一件の契約でした。

この物件は不動産会社(宅建業者)が所有している物件です。

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建物や売主に問題があるわけではなく、最初に仲介した不動産業者に問題がありました。

買主は法人の代表者。

融資の申し込み時に、個人の購入であっても会社の決算書を提出しなければいけません。

大体2〜3期分です。

基本的に1期でも赤字があれば金融機関の融資は難しくなります。

 

今回の買主さんは、現在住んでいる事務所兼自宅(賃貸)が狭くなり、又学校の通学路に有るため職種上トラックの出入りが多いため引越しをしなくてはいけません。

そこで不動産屋へ頼んで今回の物件を購入するようにされたのですが・・・

 

仲介の不動産屋へ買い付け証明書を提出して、色々な条件を詰めて金融機関へ融資を申し込まれました。

しかし・・・複数の金融機関に申し込んだが融資が通らない。。。

あわてて買主さんの会社のコンサルをしている私の知り合いに相談されたようです。

 

私も知り合いから連絡を受けて、早急に時間を作ってお会いしましたが・・・

話を聞く限り、絶対に融資が通る申し込みの仕方ではありません。

 

法人の赤字決算はもちろんですが、返済率も全く無視した申し込みです!

これでは永遠に融資が通るわけありません。

 

私であれば融資の申し込みまでするのですが、最初仲介をした不動産屋はお手伝いをしなかったようです。

赤字決済が3期あった会社なので、最初から無駄だと思っていたのかもしれません。

 

話を聞く限りでは「融資は難しいな・・・」と思いましたが、決算書を見れば業績は上向いてきています。

また自己資金や法人の赤字の内容を突き詰めていけば「確率は低いけど融資は通る可能性があるな!」と判断しました!

買主に申し込書の書き直しを指示して、金融機関の担当者と話をしました。

結果、無事に融資の承認を得る事が出来ました。

 

どうやったかは内緒ですが、申し込みの仕方次第では融資を諦める事はありません。

 

今回の買主さんも大変よろこんで頂きました!

契約時はお父さんまで連れてこられて本当に嬉しそうでした。

この瞬間はたまりません!!

 

今回の物件は売主が不動産業者です。

 

売主が不動産会社(宅建業者)の場合、契約に制限があります!

 

⑴未完成物件の契約の制限

⑵クーリングオフ

⑶手付金の制限

⑷手付金保全の制限

⑸損害賠償額の予定に関する制限

⑹瑕疵担保責任の期間に対する制限

 

以上のような制限があります。

「重要事項説明」「契約締結」時にしっかりと内容を確認しましょう!!

 

今回は契約前にしっかりと物件の確認に行きました。

いつもしっかりと確認するのですが・・・笑

 

物件の雨漏りや漏水等を事前に確認します。

瑕疵担保責任に関しては、購入前に確認できる瑕疵はしっかりと話し合いをする必要があります。

基本修理はしてくれるのですが、たまに現状渡しの場合があります。

 

上記⑹の”瑕疵担保責任の期間”ですが、

中古物件の場合は2年以上、新築物件の場合は主要構造部分に対しては10年以上売主は負わなければなりません。

 

中古物件で注意が必要なのがこの瑕疵に対する責任が「隠れた瑕疵」ということです!

物件を購入して生活を始めます。

そのあと、雨漏りがあったりします。

これが「隠れた瑕疵」です!

このように生活して発見した瑕疵に関しては、前所有者の不動産業者へ修理を依頼することができます。

しかし、入居前に確認できた瑕疵に関しては、契約前に瑕疵の修理の打ち合わせをしとかなければなりません!!

また、水道設備等は築年数が古い物件は水道管の劣化が当然のようにあります。

このような設備は契約時の話し合いで外されることがあります。

注意してください!

 

今回の購入者も色々なことを知られませんでした。

しかも「宅地建物取引主任者試験」には合格されています。

知らないのが普通かもしれません。

しかし、大事な不動産です!

購入前にしっかりと勉強しましょう!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

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編集部より:この記事は 津崎哲郎の不動産投資帝王学 様の2015/07/13の投稿を転載させていただきました。

津崎 哲郎

Posted by 津崎 哲郎

不動産コンサルタントの津崎哲郎です。 昭和62年、バブル景気真っ最中に東京から熊本へ帰ってきました。 学生ながら東京でバブル景気を経験し「学生起業家」を気取って、簡単に言えば“ブローカー”をしていました。 売りたい人と欲しい人の仲介をする! 車・宝石・時計・家具・服etc・・・何でも仲介しました。 当時は何でも売れ、どんどん金額が大きい物を追っかけて行った結果が「不動産」でした。 当時は不動産に対する融資が緩やかで、金融機関も対象不動産を見ずにお金を貸す時代でした。 それからご存知の通り、バブルがはじけバブル時代を謳歌していた人たちは、塩を引くようにいなくなりました。 熊本に帰ってから、父親の会社に就職しそれなりに仕事はしていましたが、不動産の面白さが忘れられず“ブローカー”として、色々な不動産を仲介してきました。 もちろん、取引は宅建業者を通じて正規に取引をします。 不動産業は“情報産業”です。 情報を持っていない“業者”は廃れて行きます。 ですから私みたいな“ブローカー”が重宝されていました。 “ブローカー”と“正規不動産業者”の違いは何だと思います。 「宅建免許」を持ってるかどうかの違いだけです。 しかし、最近は書籍やSNS、ブログで色々な不動産情報を手に入れる事が出来ます。 情報を得やすい時代になってきましたが、「?」な情報も多く出回っています。 バブル景気時代からの生き残り、不動産の裏表を知り尽くした私が、損をしない不動産情報を発信しようと思います。