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『幸せ!ボンビーガール』で格安物件として紹介された不動産投資家さんへインタビュー!家賃収入以外の収入が!その目からウロコのからくりを公開!

日本テレビの人気番組『幸せ!ボンビーガール』でも格安物件として紹介されたHさんの『入居率を高める地道な取り組み』をご紹介いたします。①

Hさんの購入物件は、競売物件がほとんどです。

競売は10年前から、競売情報誌の登場やネットの普及により、入札者が急増したため以前のように安く落札することが難しくなっています。

しかしHさんは、毎日『不動産競売物件情報サイト』で物件を調査し、入札しています。このご時世ですので、落札出来るのは十数回の入札に一回の割合だそうです。

しかも割安で買える物件は、立地が悪い、古い、痛んでいる等、それなりの理由が存在する物件がほとんど。
しかしHさんは、このデメリットを自力で克服されています。

アパート再生の地道な取り組みをお聞きしました。

編集部:訳あり競売物件を購入後、どのような工夫で入居率を高めるのですか?

投資家H:イメージを刷新するような鮮やかな外壁塗装を施します。競売にかかる物件は、入居率が悪かったり、物件のメンテナンスが行き届いていなかったりして、ご近所さんからの『印象が悪い』物件になっている場合が多いので、購入後は、物件のイメージチェンジをすることがとても大切なのです。また、「インターネット無料物件」は、入居率を高める費用対効果が最も高いオプションなので回線を引くことにしています。

編集部:ということは、室内のリフォームにもこだわりますか?

投資家H:内装リノベーションについても、物件イメージを刷新するような攻めのリノベーションが効果的です。費用も結構かかりますから、自分で出来る部分は自分でリノベーションすることも多くあります。

編集部:外壁・内装などのテコ入れだけで入居率がカバーできるのですか?

投資家H:それだけで、空室が埋まればよいのですが、他の物件との競争にもなりますから、敷礼0円+フリーレント等、入居時の初期費用を極端に抑える手法を採用することで、少しでも住み替えを促す工夫をしています。また、近隣の同じような築年と間取りのアパートへ『住み替え案内チラシ』を配布します。近隣住民の皆さんには『空室が多くて』『古い』という思われていた物件が、鮮やかに様変わりしたことをアピール出来るので、効果的です。少し行き過ぎくらいの色鮮やかなリノベーションをすることは、近隣住民を興味喚起させることに繋がるのでとても効果的です。実際に私の物件の入居者さんは、近隣アパートからの住み替えが半分以上です。

編集部:競売物件は、「古い」「立地が悪い」イメージなのですが、それでも採算がとれるのですか?

投資家H:古ければ、リフォームすれば問題ないと思っています。しかし、リフォーム代は極力安く。畳ならフローリングへ、古いクロスなら現代風のお洒落なクロスへ。複数の業者へ見積もりをとって、安い業者に頼みます。立地が悪ければ、とにかく賃料を安く設定するようにしています。もちろん、物件購入価格を安くできることが前提ですが。ケチらずに極端に安い賃料に設定して、直ぐに満室にすることが鉄則だと考えています。

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編集部:Hさんの購入する中古物件には、家賃収入以外の収入があるそうなんですが・・・

投資家H:太陽光発電による収入ですね。これは、民間住宅活用型セーフティネット整備推進事業の補助金で設置しています。中古のアパートを購入する際、1室でも3ヶ月以上の空室があれば、様々なリフォームに補助金が出て、その中に太陽光発電の設置も含まれているのです。空室一室につき100万円もの補助金がでるので、それだけで十分採算の取れる太陽光発電による運営が可能になります。要するに、太陽光発電経営ですね。セーフティネット助成金を利用した太陽光発電の売電利回りは平均22%ほどになります。

編集部:Hさんの購入される物件は、常に再生されるわけですね・・・

投資家H:私の場合は、中古物件を購入後、5年で売却することを考えて物件を再生させています。購入時は、半分以上が空室で、誰も買い手の付かない物件でも日々の努力で再生させれば購入価格よりも大幅に高く売ることができます。私の中では、購入時の倍の価格以上で売ることを目標にしていますし、これまでほぼ目標に達しています。中には、3倍以上で売却したこともあります。アベノミクス効果の今、投資が過熱気味なので、出口戦略にはよいチャンスだと考えていますので、ここから2年の間に保有するアパートを全部売ることを考えて再生と運営を行っています。
不動産投資は『インカムゲイン』も『キャピタルゲイン』も両方狙わないとね!

~編集後記~
これぞ、「ミスター投資家」と言わせるほど、Hさんのアパート運用術の徹底ぶりは見事でした。とは言うものの、その考えかたは、「安く買って」から「付加価値を上げて」貸して、最後は「高く売る!」というシンプルそのもの。
しかし、その過程において時間と手間と知恵を惜しみなく投入し、出口戦略までの道筋をたて、しっかり実行する行動力は、”凄い”の一言です。
今後、全ての物件を売却した資金でゆっくり生活されると思いきや、その資金で、また別のアパートを購入されるそうです。