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新築を作る時に私が気をつけている事 マーケティングセンス〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

新築RCマンション、新築木造アパート、新築戸建賃貸
私がこれまで手がけて来たブランドを冠したプロダクトは

マーケティングリサーチを独自の観点で行ってきました。

今日はそのマーケティングリサーチのお話の
概略を少ししてみようと思います。

概略というのは、そもそも戦略の策定に使うものですから
詳細は戦略戦術に直結するので、書くのは控えたいと思います。

もっとこのお話は、新築の為の土地を購入する、調査する段階
融資申込前にはこのような事を考えているのだという事を
記してます。

まず一般論から言いますと
家賃設定が近隣競合はいくらか
部屋の広さがどれくらいか
間取りがどうか
設備はどんなものがついているのか
という部分を、ネットを見て調べたり
不動産業者と共に、近隣競合を見て調べるかと思います。

そのような観点は、大切ですが
大多数の人が、そこから入るので、
私はその部分の調査は全無視しています。

固定観念、潜在的にその部分を意識してしまうと
世間の競争に当たり前に囚われてしまうからです。

まず、買い付け、売買契約に行くまでの
計画時の段階で、プロダクトがまず認知される場所であるか
という事に相当拘ります。

どんなに良い物件を作っても
認知されやすいかどうかで、知っているか知らないかの
どちらかになるからです。

だったら知られる方が良いに決まっています。

また知られるのであれば、特徴的でなければいけません。
他と似ていたらダメだという事です。

その次には、認知されるという事は、
差別化が必要です。 外観、ブランド、照明など
特徴的な上に、見てわかる差別化が必要です。

人で言うなれば、オーラやカリスマ的、
先進性、何らかの興味をそそる、感じるという事でしょうか。

その次ですが、過去にも新築を土地から建てるカテゴリでも書いてきましたが
その地域、景観を見て、どんな建物がふさわしいかを
考える事です。

前後しますが、認知される場所を選定する段階で
この価値観は重要だと認識しています。

結果としてこの数年
出ているわけですから、特に意識している部分なのです。

また、その先に考えるのは
どんな人が好む物件、プロダクトにしなければいけないか
という事です。

ここで私の物件で、確実に定義しているのは
イノベーター、アーリーアダプター、アーリーマジョリティの三種類の
人たちだけを限定して見ているという事です。

詳しくは以下のマーケティング理論を参照ください。

https://swingroot.com/innovator-theory/

https://www.centsys.jp/column/5steps_innovatortheory_mkting

過去の私の職業から、私の顧客の定義が全て
この思想に基づいています。

ですから、よく聞かれるという側面で

顧客層はどのような方を想定していますか?の問いに対して
私は、単身者、ファミリーなどという側面で一切見ていないという事になります。

ですから、住みたい人と思う人が顧客でありますから
その定義が、イノベーター、アーリーアダプター、アーリーマジョリティであるという事であり
結果、そのような先進的な人たちが好むプロダクトを提供する

ただそれだけです

彼らは、サービス、ブランド、価値を経験する事で
対価を支払うために、満足の行くような新しい仕掛けや体験を準備しなければいけません。

私のプロダクトは常にそのような人達に
受け入れられるようなものを考案し、導入し、テストマーケティングを
実戦で行っているわけであります。

ですので、過剰設備だとか、
余計なものがついている、だとか言われる方は
マジョリティや、レイトマジョリティ層でしょうから
すでにターゲット層ではないという事なので
理解すらされないという事になります。

しかし、私のプロダクトのアイデアが徐々に世間に広まってくと
当たり前のように使う人たちもその層なのです。

このように、まず土地ありきは絶対ですから
どんな場所かは重要。 認知は絶対なのです。

そのような場所にふさわしいものを、ターゲットするユーザー層を想定し
構築してゆくので、価値観が全く違ってきます。

では建物、環境、設備、アイデアはわかったとして
賃料などはどのように考えているのか

これは自分だったら幾ら払うかという観点です。

マーケティングリサーチすら不要です。

それができるのは、私は自分で言うのもなんですが
確実にイノベーターとアーリーアダプター層だから
その認識ができると判断しています。

ですので、賃料が想定より高かったり、安かったり
極端なのです。

例えば、福岡郊外田舎立地第三ー第四地区の戸建賃貸は
K’s gallery の作品であっても厳しいだろうと言われる
比較的賃料ですし

1年半前に建てた新築RCマンションは、西野さん天野さんに怒られるほど
安すぎると言われました。

テスト的意味合いもありますが、
そのような答えを持って、私は挑み続けています。

そのテストの答えをぶつける時に備えているからです。

このような価値観は、世間ではなかなか受け入れられません。
それで良いのです、世間一般に受け入れられようと思っておりません。

独自性の高い、新しい価値観のプレイヤーである事の
証明をし続けて、未来に、さらに先進的なプレイヤーが
現れた時に、私は終わるでしょう。

と言う感じで、マーケティング理論を取り組んでいるのは
そのようなセンスを少し持っている、認識しているからです。

みなさまはどのような考えで新築を構築されていますか?

利回りありきですか? それでは他と同じです。
何か、自分なりの、価値観を持って、事業に取り組んでみては
いかがでしょうか。

自分の新しい能力や
価値観をを発見する機会、きっとあると思います。

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/06/04の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)