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私のメインバンク JAと県信用組合について 融資について②〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

JAバンクと県信用組合 私のメインバンク

似た傾向にある、融資スタンスの中で
今日は、両金融機関の融資自体の考え方、方向性について
記してみようと思います。

そもそもJAバンクとは、農業協同組合であり
信用組合も、信用金庫も、組合員になることで
融資や固有の金融商品を受けられるありがたい金融機関です。

一般的な銀行と違うのは
融資スタンスでも明確であり、私が拡大を行なったり
建築途中にも関わらず、数多くのプロダクト開発資金を
受けられた背景は、この考え方によるものと理解をしています。

そもそも、一般的な地銀、メガ、都銀、第二地銀などの
銀行と言われる金融機関は、

物件を保有している場合、全ての物件評価を出して
掛け目を掛け、資産の評価を出します。

この時、帳簿上の評価と、積算どちらの評価を見るかと言いますと
融資を受ける際は、積算を取り、
決算状況の資産状況を測る場合は、帳簿を見るといった
変わった考え方が存在します。

そして、全ての物件資産評価(積算)を合算した数値と
現在の保有物件の収支を見て、総合的に
資産評価が高ければ、次の物件の購入が可能になり
低ければ、債務超過とみなされ、次の融資は厳しくなる傾向にあります。

この場合、中古物件、さらに木造であれば
なおさら評価は低く、築古木造を沢山保有している方は
建物評価は既に厳しいため(償却期間22年を超えていると実質ゼロ評価)
次の借り入れは絶望的になってきます。

この場合、債務超過を補えるような(保全)預金資産および
無抵当の資産(戸建、アパート、土地などの不動産)があり
全体の評価として余力があれば、貸し出しは可能になってきますが

実質的にその次も同じ傾向となりますから
継続的な借り入れは厳しいものとなってゆきます。

JAバンク、信用組合、信用金庫などの組合系の金融機関の場合は
考え方が全く変わってきます。

全体の評価出しは当然ながら、行われますが
どちらかと言うと、積算もですが収益に割と(実際の収益の状況、実績)
重きを置いてくれるために、保有物件が古いものであっても
しっかりと収益を出していること、経営できていること
回っていることの方が重要度が高いのです。

積算などに偏った評価よりも実質的な経営内容も
重視すると言うことです。

その為、古い木造を持っていても、古いRCを沢山持っていても
全体の実績すなわち、決算書の内容の方が
より大切な状況となります。

そして新規で持ち込む次の物件の融資に関しても
上記に記した内容に加え、融資相談を行う物件の積算と収益還元(実際の収益状況)
に掛け目を入れ、将来の賃料下落、空室率を加え、

回らないようであれば、自己資金で補えば、経営的に問題がない根拠が出せて
なおかつ、どのように経営を行い、将来のリスクに対して
対処するのかなど、考え方を加え伝えることで

単体評価の向上が見込め、融資のテーブルに乗るようになります。

ですから、一般的な金融機関と比べて
全体の評価の内容も違えば、新規の単体収支への考え方も
違っていると言うことであります。

そのような傾向を考えてみますと
拡大期は、特に地銀を継続多用することは実際には
かなりハードルが高く、担保、余力の高い新築以外でなければ
すぐに追加で借り入れができなくなり
相当難しい状況となる事はお分かりの通りです。

結果、これまでの実績、単体評価を重視する
JA、信用組合、信用金庫は、非常に使いやすい傾向ですから
こちらの意向を汲んでくれる可能背の高い金融と言えると思います。

そのような状況の為に、
一般的な金融機関となりますと、購入後すぐに別案件を相談したりすると
投資スピードが速すぎると言われ取り合ってもらえない
そんな傾向にあったりしますが

JA、県信用組合、信用金庫は
考え方、取り組む理由、その背景、実績など含めた
作文の題材をしっかり提示する事で

他行で建設途中の場合でも、新規の建設案件の取り扱いを行なってくれたり
同時に2つの融資を検討してくれると言ったことが
現実にこれまであったのであります。

また私のメインバンクの県信用組合は、購入、建設後、満室になったら
次の融資を出してくれる為に、拡大における考えをしっかり持つ事で
継続購入も可能になったりします。

素晴らしいですよね!

また、耐用年数に関しては
福岡県信用組合は耐用年数オーバーの融資は非常に積極的で
築古はもうこの金融機関以外考えられないと言う仲間もいるほどです。

JAバンクに関しては、省令準耐火構造の場合は新築30年
その他は22年と一般的ですが、よほど、安心材料がなければ
中古木造は耐用年数オーバーは厳しいです。

福岡信用金庫の場合、木造は新築でも22年とかなり厳しめですので
中古は持ち込みせず、新築のRCなどが適当かと思われます(新築35年)

県信用組合以外は、準耐火以外耐用年数に基本準拠といった感じで
捉えてくださるとよろしいかと思います。

次回は、個人、法人、JA信連と地域農協に関しての詳しいお話しを
4回目には、JAの組織に関してお伝えしたいと思っています。

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/31の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)