Home Model With Gift Box

新築物件を建てる⑦ 最終回 融資に関していくつかの事〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

新築物件を土地から建てる際のシリーズで
今回書いてきた内容としては、融資のお話で最後となります。

新築の融資は2019年5月中旬現在、厳格になり厳しいと
感じられる方も増えたと思われます。

しかしながら、それでも出ている事は事実
では一体新築を開発するにあたり、融資取り組み
戦略としては、どのような点を考慮すれば良いのでしょうか。

まず大前提として、自己資金を保有していること
全体の事業計画が1億3000万円としますと
(木造アパート)
10%〜15%は欲しいところですが、
そのような資金がない事が多いと思います。

この場合、自己資金を最後に投下するための
相談を金融機関に行うと良いと新築を建てる記事でこの間書いたところ

先週から、融資情勢が複数の金融機関から変更になったと話があり
自己資金の一部を初期に投下するように金融庁から指示があったようであり

最後に投下する事は、現状絶望的になって来ました。

となれば、相談の際に、本当に自己資金を持っていないと
テーブルにも乗らない状況が明確であり、
どの程度初期に入れるかだけは、相談を行い
投下のタイミングと資金を準備する事を、今の市況は避けられないと感じています。

もっとも、金融機関に余剰資金が沢山ある方(数百万〜億円)
無担保物件を保有している方、担保余力のある物件を持っている方は
オーバーローンなどは今でも出してくれる金融機関はあります。

その辺りは、上記内容と属性と経営者の実績といったところですので、
サラリーマン大家、専業でこらから建てようと
している方は、肝に命じておいて欲しいと思います。

そんな時代になってしまった事は、どうしようもありません。
なるようになるべくして、そうなったという事です。

さて、そのような自己資金のお話とは別として
以下のような点も十分考慮しなければいけません。

①なぜその場所で事業を行うのか、どうして新築なのか
どうしてその工務店なのかを作文にする必要がある

②事業計算、計画書を自分で作成するか、工務店に作ってもらう必要があり
その中身をある程度説明できる、把握しておく必要がある。

③管理会社はどこで、賃料査定資料を依頼しておかないといけない
また競合、地域の賃貸情勢の実態資料をも依頼をしておく必要がある

④金融機関に持ち込む際に、どのような流れで持ち込むかを
考えておく必要がある

特に重要なのは、④でして
金融機関は、初めましての方を相手にすることへのハードルが非常に高いため
有能で実績のある賃貸経営者の紹介、工務店、ゼネコンの紹介など
とにかく紹介者のレベルが高く、その方の紹介で入る事がもっとも成功率を高めるに
重要なポイントでもあります。

ですから、自分で持ち込みことをせずに、初心者は
まず人様の紹介経由で金融機関に出向く、依頼をすることから始まります。

その際の準備として、①、②、③の準備も必要になります。

詳しくいうと、金融機関へ相談に行く際には
とても大切な属性資料作成、実績資料、
資質を表すような経営者として考えをまとめた資料なども
必要になりますが、このあたりは、今後実施される私のセミナーや(熊本、札幌)
過去融資記事を参考にされてください。

尚、6月の賃貸住宅フェア福岡の2日目に、私がセミナー壇上し
融資にまつわるお話をさせていただく機会に恵まれましたので
気になる方は全国賃貸住宅フェア福岡にお越しください。

そして最後に、金融機関は、過去事故のあった
ゼネコン、工務店が作る物件の融資を出さない為

皆さんが選んだゼネコン、工務店、職人、不動産会社、仲介会社の
事故歴がある場合、融資は絶望的だと思ってください。

この内容が辛いのは、金融機関から、どの会社が悪いだの
事故があっただの情報を一切教えてもらえない為です。

ですので
取り組む自分は何も事故を起こしていなくても
属性も資質も問題がなくても
土地の仲介、工務店が悪くて融資が下りない事は
実をいうと、かなりの確率である訳です。

こうなるとお手上げなんです。

ですから、とにかく数を経験し、色々な金融機関にコネクションを持ち
事業を持ち込める状態を作り出し、
信頼あるゼネコン、工務店と繋がって行かねばいけません

金融機関も出したいのはやまやまです。
しかし出せない理由もあるのです。

金融機関と仲良くなる事で、そのあたりも感じてくる事でしょうし
教えてもらえる機会もあったりするものです。

準備がとにかく大事。
関係構築も大切。
どうやって繋がるかは、もっと重要。

結果、新築を建てられた際には、すべての環境が合致した
良い状態であると認識すべきです。

ですから、簡単に借り換えをしたり、金利交渉などは
するべきではないのです。
どんどん使える金融機関も無くなってしまいますからね。

紹介者の顔にも泥を塗ることになります。

全ては最良のタイミングで与えられるものです。
自分が良くても周りが悪いと進みません。

このような価値観で、何が起きても受け入れる度量を持って
取り組んで欲しいと思います。


思い強ければ必ず叶う。
それは夢じゃないから。
それは自らの意思と行動、そしてその結果と
謙虚さ情熱が周りを動かすからであります。

新築を志す方、学び、行動を共にお願いいたします。

おしまい

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/21の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)