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新築物件を建てる⑥〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

土地の調査、土地の仕上がり金額確認
建設が可能な状態であることを調べる段階で

速算でボリューム、事業計画をざっくりを確認する方法を
今日はお伝えしてみようと思います。

木造アパート、新築RCマンションを建設する
工務店、ゼネコンに計画の依頼をして
実際に配置図や、事業計画が出てくるまで
1ヶ月ー1ヶ月半程度かかる事が一般的です。

ですから、土地の買い付けで抑えながら
計画ができてから融資持ち込みになりますから

タイムスケジュール的にどの程度
土地を押さえられるかが重要なポイントになります。

例えばですが
土地探しー土地確認ー買い付け
ここから1ヶ月ー1ヶ月半後に融資持ち込みー
融資確定まで1ヶ月ー2ヶ月 (合計2ヶ月以上かかる)
もかかるのです。

この場合、計画を依頼してボリュームや
利回りが出ない事が買い付け後に判明すると
売主も時間ロスとなりますが

このやり取りを何十回と経験して
土地を見る感を、今回お伝えする
速算を組み合わせる事ができれば、

買い付け前にだいたい計画が乗るかどうかを
理解する事が出来るわけです。

要は判断するスピードが圧倒的に早くなるという事です。

完全に工務店、ゼネコンに計画を依頼する初心者の方から
中級者になる為に、どのような速算をすれば良いかを
お伝えしてみますね。

まず、工務店、ゼネコンに、建築工法について確認をします。
木造だと木造軸組工法とツーバイフォーのふた通りがあります
(厳密にいうと、もっと手法はある)
その工法に応じた、坪単価を調べておきます。

この建設坪単価は、外構部分の設計施工も含まれるように
依頼を必ず実施ください。

その坪単価がわかれば、
何戸(何世帯)その土地に入れ込むかを計算することで
大雑把ですが、ある程度把握できます。

この時、重要なのは、どの間取りを作るか(1LDKなのか、2LDKなのか)
その賃料設定をあらかじめ決めておく事が重要です。
事業計画を検討するわけですから、設定することは必須です。

例えばの計画で・・
2LDK55平米10世帯作りたい
2回建で、駐車場は100%
土地の広さは150坪、メゾネットタイプだと
計画は間違いなく乗ります。

坪単価20万としましたらば、20万円 X 55平米 X 10世帯 =
1億1000万円 となります。

土地の値段が150坪で2000万円としますと
合計は(坪単価13.3万)  = 1億3000万円

ここには水道加入金、登記費用、土地調査費用(地盤)
印紙代、期間中金利、火災保険、土地仲介手数料などの
諸費用は含まれていません。

この諸費用はおおよそ全体の7%程度見ておけば
賄えると考えています。

ですので、建物施工の消費税も含めて計算をしますと

建設1億1000万円 消費税込み(10%)で =1億2100万円
土地代金  = 2000万円
諸費用(建設代金+土地代金 x 0.07)7% =987万円

合計 1億2100万円 + 2000万 + 987万 =1億5087万円 となります。

賃料が駐車場代、管理費用込みで1戸あたり
83,000円と仮定しますと x10世帯で 830,000万円 x12ヶ月(一年)
9,960,000万 となりますから

996万円(年収)÷1億5087(計画全体)=6.60% (利回り)
という結果が出ます。

ただし、この利回りは実質ではない、固定資産税、水道光熱費、
管理費など経費が含まれていませんので、
この利回り、収益から、実際に経費を差し引いて
残るCFが、実質手残りとなりますので、
ここを最終的に事業として厳しく見てゆきます。

計画を即算で見ると、この利回りは現実的に厳しく
また賃料設定は正直高めだと感じますから
抜本的に元から見直しが必要と分かってきます。

建築コストを下げるか、土地の値段を安くするか
賃料を高く取ることは、個人的にはよほどの差別化、独自性の高いアイデア
入居促進の仕組みを持っていない方は、取り組まない方が良いでしょう。

もう一度、計画を違う土地、工務店で練り直してみますと
次の通りになります。

今度は別土地で2LDK 55平米10世帯作りたい
2回建で、駐車場は100%
土地の広さは180坪、メゾネットタイプ
こちらも計画は間違いなく乗ります。

今度の工務店で坪単価18万としましたらば、18万円 X 55平米 X 10世帯 =
9900万円 となります。

土地の値段が180坪で1500万円としますと
建築費との合計は(坪単価8.3万)  = 1億1500万円

建設9900万円 消費税込み(10%)で =1億890万円
土地代金  = 1500万円
諸費用(建設代金+土地代金 x 0.07)7% =867万円

合計 1億890万円 + 1500万 + 867万 =1億3257万円 となります。

賃料が駐車場代、管理費用込みで1戸あたり
79,000円と仮定しますと x10世帯で 790,000万円 x12ヶ月(一年)
9,480,000万 となりますから

948万円(年収)÷ 1億3257万(計画全体)=7.1% (利回り)
という結果が出ます。

これだと随分利回りが合う計算になりますね。
このような感じで、速算で計算し、いけるのか、再検討するのか
別土地、別工務店で実行するのかなど

初期段階で随分と検討が出来る事がわかります。

RCの建築工法については、壁式とラーメンの二種類がありますが
郊外型で効率を重視すると壁式が良いでしょう

この辺りの建設単価の考えは、RCも木造も同じです。

中には40平米1LDK エレベーター、外構込みで850万円
という打ち出し方をするゼネコンもありますが、考え方は同じようなものです。

(RCの諸費用もだいたい同じような計算です)

尚、戸建賃貸に関しては、建物が1戸でいくら、外溝費用を入れて
1300万円といった具合の設定が多いので、
この場合は、土地にどのように配置して、何世帯はいるかによって
コスト計算ができますので、アパートや、RCマンションよりも
計画の素早さなどは格段にアップします。

戸建に関しては、戸建賃貸を設計施工できる工務店を探して
お問い合わせください。

最後に
敷地に建物がどの程度の大きさ、広さで入るかどうかは
3回建までは日陰規制などが厳しくない為に容易かもしれませんが
それ以上、最低敷地などが指導要綱などで設定されている地域ですと
速算の意味を成しません。計画を実際に市町村と相談しながら
決めるようになりますので、工務店、ゼネコンに完全に依頼する形が
のぞましいかと思います。

地域によっての指導要綱は、
役所に行って、確認する事項が多いので初心者、中級者でも
なかなかわからない事が多い為です。
(条例など含めて専門的な知識が必要になってきます)

今日記した内容は、あくまで速算の目安としてお考えくださりますと幸いです。

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/19の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)