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新築物件を建てる⑤〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

新築を土地から建てるシリーズ

土地の状態確認と、土地値に関して
今日は土地の状態における考え方を
私の価値観上の考えを記してみようと思います。

計画してみたい、ここで建設したいと思うような
好みの地域、環境があれば、次に確認するのは
建てられるかどうかを土地の状況確認する作業が必要です。

この辺りは、数をこなして、ゼネコン、工務店とのやりとりで
学び取ってゆく、経験から土地をみる感覚を養わねければ

スピード感や現実的な構築は初期に関しては難しいと思います。

まず、市街化調整区域は、建設が基本できません。
また、郊外に多いのは、農業推進地区に該当する土地も
建設は不可能です。

そのため、探すときは市街化区域、農業推進地区外である
事が必要になります。

次には土地と道路が面している接道面接がどのくらいか
広いと容積を使いこなす事ができますが
狭いと、容積に制限を受けます。

木造アパート、木造戸建て、RCマンション共
最低4メートル以上は必須です。

またその接道と接している道路の幅
幅員がアパート、戸建ての場合は3.5メートル以上
RCマンションは4メートル以上必須になります。

この部分が狭いと建築許可が取れませんし
土地の広さが1000平米以上の
開発がかかる場合も同じ事です

また、上下水道がどの位置まで来ているかも重要で
100メートルも離れてしまうと、コストが大幅にかかり
収益に大きく影響を及ぼしますので
接道している道路に、消火栓がどの位置まで来ているか
現地確認が必要です。

現況が田、畑など農地であれば、開発申請と同時に
農地転用が必要になりますから
土地だけ先に購入することもできません(農業従事者は可能)

農地転用申請の際に計画の資金計画、
及び融資承諾書類、もしくは計画全体の資金エビデンスが
必要になります。

これらがなけれな、農業従事者でない場合
農業委員会は許可を出しませんし、転用もできません。

土地に関しては、やはり山林、宅地などは
非常に扱いしやすい為、高めですが
田、畑を開発する行為は、安く買える可能性が高い為
面倒ではありますが、郊外で取り組むためには
避けて通れない場合もあります。

田の場合は造成、側溝を作る、土を入れる
といった事もあり、実際に建設する際の
外構コストは非常に掛かります。

ですので、田の場合は、第3、第4地域の場合、坪単価として
1万〜4万円程度が建設においては割に合う感じではないでしょうか。

このコストは、建設コスト、諸費用を考慮したのちに
実際の家賃がいくら取れるかといった事業計画の元
収支が合うかどうか計算をしてみなければいけませんので

初心者の方は、土地情報があり現地確認し良さそうであれば
工務店、ゼネコンなどにも依頼し開発ができるか
事業として計画が乗るかを調べてもらってください。

ある程度熟練してくると
建設コストも理解できてきますから、
いくらの間取りが何戸、外構がいくらかかるから
合わせてこれくらい といった感じで
事業全体の金額が速算で出せるようになってきます。

おおよそですが
第三地域程度で、建てる場合次のような感覚で私は捉えています。

新築木造アパート 土地の広さ 150坪ー300坪
現況田の場合、土地の値段は4万ー6万円程度
造成で坪あたり2万ー3万かかると見込めば、土地だけの仕上がりで
6万ー9万以内とったところでしょうか。

新築木造戸建て 土地の広さ 300坪ー600坪以上
現況田の場合の考え方は上記と同じですが
土地の値段が仕上がり9万では家賃が合いませんので
最低でも仕上がりで6−7万以下に抑えたいところです。

木造アパートは長屋形式で連棟していますから
開発申請もしやすいですし、外構も少なくコストが抑えられます。

戸建ては、1戸づつ建てますから、外構も広く、建物の配置も重要になります。
その為、効率から言うと、アパートには絶対には敵いませんが

長期入居や、分筆販売も最後は可能な為、リスクは低い投資手法だと考えます。

RCマンションの場合、建設コストにもよりますが
基本的な私の考えとして、田の場合、土地の仕上がりは
坪6−14万くらいまでは可能かと思います。
ただし、RCマンションは壁式に限りますし(5層まで)
土地の形に計画が大きく影響を受けますので
地の形には注意しておきましょう。

RCは上に伸ばせるので
土地が多少高くても計画は乗りやすいと思います。
広さ的には250坪ー350坪程度が最適でしょう。

それとRCマンションは必ず容積が60/200以上の地域である事
建物北側に住宅などがない事(道路が一番良い)
などが望ましいと思います。 理由は日影規制があるからです。

規制に引っかかると上にあげられなくなり
計画としては非効率になってしまいます。
(商業地、工業地域、近隣商業は日影規制外です)

また、600坪規模になりますと40世帯を超えますから
土地、建築コスト含めて4億を簡単に超えてきますので
現実的ではないかと思います。
(土地が異常に安い場合、計画を小さくして駐車場を200%などにすれば
ボリュームを下げて効率の良い開発ができる可能性もあります)

次回は土地の値段から、事業計画に関しての速算の仕方を
お伝えしてみたいと思います。

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/17の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)