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新築物件を建てる④〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

新築開発において、土地選定、土地の状況を確認する
環境を理解するなど、意識すること、学ぶことは沢山あります。

自分で動き、土地を見て、
工務店、ゼネコンに持ち込む事ができるようになれば

次には、どんな建物が建つかも
理解できてきます。

今回はそんな学びの一つ、経験することとして
土地を選定する事に関してお伝えしてみようと思います。

内容は当然ながら私の価値観でありますので
一般的にどうかと思う人もいるかと思いますが

私の事業がうまく進めているその背景、
思想を理解できる、価値観が近い方に
理解をいただければよろしいかと思います。

まず私の土地の選定
福岡県福岡市を中心部として考えた場合の
考察であります

基本都心から第三の都市までを検討
第一を中心部、博多区、中央区とすれば、その周りの
第2中心部である、春日市、大野城市、早良区、城南区、東区から
離れた地域を指します。

このエリアを外す理由は3つあります。
①建築費高騰の上、防火設備品の高騰、マナコンの高騰(アウトローが今いない)
②土地の高騰、高い状態で売れると売主がいまだに思っていて強気すぎる
③郊外へ移動しているファミリー層の世帯数がかなり増加している

よって、上記の内容を鑑みると、やはりこれまで構築してきた
第三の都市、郊外への開発は、差別化を含めた開発が
非常に重要度を増します。

それでは第三としてはどのような地域があるのか、
上記に記した第二の隣接する地域というのがわかりやすいかと思います。

西区、古賀市、那珂川市、筑紫野市、太宰府市、糟屋郡、糸島市などです。

また、その先、第四の地域としては木造アパート、戸建賃貸においては
建設検討地域として考慮しています。

第三のその先となりますから
筑前町、佐賀県唐津市、佐賀県鳥栖市、宗像市、遠賀郡
飯塚市、北九州市八幡西区 とった感じでしょうか。

特に第三地域は、ファミリー層の増加が
どの市町村でも転入超過エリアが多く
また、単身者でも郊外勤務者(自動車などを利用)
も増えている地域も局地的にあることから

今後は差別化の高い1LDK、2LDK、
駐車場施設が100%以上整っている
状態は必須かと考えています。

また、開発する物件が、木造アパート、木造戸建であれば
第三、第四地域でなければ
土地から建てる場合に限り
高利回りを達成することは不可能。

理由は賃料と土地値、駐車場台数の効率などからです。

第一、第二地域の駅近くであれば
駐車場の付帯義務も9世帯まではありませんから
効率は高いものができますが、
賃料は取れるが、土地の値段が高く
競合もいまだに多く(アパートメーカーともすぐに競争に突入)
建てた直後からコモディティ化してしまう為

個人的な考えとしては長期保有、短期であっても
現状の市況であれば、あまり意味をなさない可能性が高いと思います。
(特別な金額、高い利回り、特別な差別化、広い土地など
差別化を持っている場合は、別のお話になってきます)

例えばですが、第一、第二地域で8%以上であれば
それは出口も考えられやすいので、検討する価値は
人様によってはあるかとも思います。

第三、第四地域の開発においては
必ず駐車場が必要であり、またその駐車場の土地の値段も
全体の計画に入ってくるので、効率良い物件を作るには
必ず広さと土地の値段(コスト)が特に大切になってきます。

駐車場がいらないと、相当の高効率な物件は作れますが、
結局市町村の指導要綱で、
駐車場100−125%が絶対に指定されますので
(敷地外に関しては古賀市は少し緩く、糟屋郡などは非常に厳しい)
建設効率から言いますと、やはり土地の値段、建設費用が重要になります。

次回は、土地の状況を確認する
土地の金額などに関してお伝えしてみようと思います。

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/15の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)