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新築物件を建てる③〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

新築の醍醐味といえば
好きなエリア、得意なエリアなど
土地を自分で選定できること

それと、

新築への企画に思い、考えなどを
物件、環境に反映させられることが
主なところかと思います。

当然ながら、土地が元からある方にとっては
(先祖代々系、地主系)
資産の活用という側面もありますから

家業という側面でも色々と
考慮することも当然あることでしょう。

そんな新築の開発に関しましては
大多数の方は、土地を自分で探し、工務店(木造)
ゼネコン(RC)などに相談、計画をして

出来上がった事業そのものを
金融機関に持ち込むと言った流れとなってきます。

それでは具体的にはどのような事に気をつけて
流れを意識すべきでしょうか。

中古物件ばかりをターゲットに
これまで努力してこられた方々にとっては
新築開発は未知の世界だと思います。

流れを頭に入れる事によって、
何がいつ起きていて、自分は何をすべきなのかも
具体的にわかるようなものです。

これから以下の文面の大半は、2017年に書いた内容に近いですが
若干の修正を加えてお伝えしてみようと思います。

——————————————————————————————-

色々な不動産投資、賃貸事業ブログや書籍は
無数にあるものですが、プロセスに関しては
意外と記されていない事柄だと思います。

今日は、その建築完成(竣工)までの
プロセスに関して大切な順序などを
記してみようと思っています。

そのプロセスの中で最も大切なのは
まず建築を依頼する前に

土地の元付業者や不動産仲介、工務店、建築会社、金融機関
司法書士、土地家屋調査士全てとの
関係が出来ている事が前提となります。

理由は、それぞれの担当レベルで仕事の役割が違うからであり
連携が重要度を増すからであります。

ーーーーーーーープロセスーーーーーーーー

まず、土地が見つかる前の状態で

案件を直ぐに持ち込む事が出来るように
金融機関に属性理解されている状態を作り
融資待ち状態を作ります
(担当:自分自身、金融機関)

仲介業者から土地の連絡が入り
現地確認を行い、環境が良いかどうか
取り組むか、取り組めるかどうかを確かめます
(担当:自分自身)

工務店に計画、プランニング依頼を行う為
どの程度情報をにホールドできるかを
協力してもらいます、もしくは買い付けをこの段階から入れます
(担当:不動産仲介、自分自身)

土地情報や資料を仲介業者より建築会社へ
直接ファックスしてもらいます(土地質問も双方でやり取りしてもらう)
自分を介すとタイムラグが発生する為です
(担当:不動産仲介、工務店、建築会社)

ホールド期間は、他の買い付け状況などを
仲介とよく話し合いながら優位にホールドを
継続してもらいます、買い付けを入れている方は
売買契約までの期間を交渉しましょう
(担当:不動産仲介、自分自身)

ここで結構な確率で土地を取られるケースが続発します
現金買い、融資特約なしなどが良くある
買い上げられるケースです
その状況を打破するには関係以外に方法はありません

工務店、建築会社より
プランニングが完成、ボリュームが乗る確認が出来次第
早急にプラン、事業計画を金融機関へ
ファックス、連絡を頂きます

同時に自分自身は売買契約に移行する為
仲介業者へ連絡を入れます。

仲介業者は売主に売買契約に移行する連絡と同時に
買主の状況を知らせてもらいます
(担当:工務店、建築会社、金融機関、自分自身、不動産仲介)

金融機関に連絡し、資料確認依頼を行い
売買契約期間の安全期間を確認(決済が可能な余裕をみた時期)

その期間を確認し、仲介業者へ売買契約期間を伝え
売買契約資料作成に入ってもらう、
同時に売主へ連絡を入れて
コンセンサスを取ってもらう
(担当:金融機関、自分自身、不動産仲介)

売主の売買契約合意に基づき
売買契約を結ぶ、期間は金融機関が決済可能な日程が
含まれている状態が望ましい(過ぎるとルール上売買契約が無効になる)
手付金を売主へ支払う
(担当:自分自身、不動産仲介)

融資承認待ち状態、建築に必要な書類は
工務店、建築会社へ金融機関から直接依頼するルートを確立
自分の属性資料の補足依頼を受ける場合
速やかに提出し、融資担当者がスムーズに審査に臨めるよう
支援をする
(担当:金融機関、工務店、建築会社、自分自身)

融資承認、速やかに決済日程を確定させる
(担当:金融機関、自分自身、不動産仲介)

工務店、建築会社へ決済日確定連絡をし
建築に必要な資料と売買契約書類を不動産仲介からもらい
工務店、建築会社に渡す。
資料は測量図などの一式図面など土地資料一式

同時に着工予定日を決めるためのコンセンサスを取り
建築における建築請負契約を
工務店、建築会社と交わす(前後する可能性あり)

(担当:工務店、建築会社、自分自身、不動産仲介)

金融機関で決済、もしくは自宅決済(売主都合に限りなく合わせる)
(担当:金融機関、自分自身、不動産仲介)

決済完了、根抵当権設定、土地所有権移転
(担当:金融機関、司法書士)

着工日前に地鎮祭、ほぼ同時に着手金支払い、手形貸付
(担当:金融機関、自分自身、工務店、建築会社)

建築途中に中間金支払い数回、手形貸付
(担当:金融機関、自分自身、工務店、建築会社)

竣工直前に土地家屋調査士が登記手続き処理
司法書士が登記準備、
金融機関は手形貸付による長期融資に切り替えの準備
(担当:土地家屋調査士、司法書士、自分自身、金融機関)

金融機関から長期融資切り替え
建築会社へ最終金の支払いを完了
建物登記、抵当権設定を終え、所有権が確定
(担当:金融機関、司法書士、自分自身、工務店、建築会社)


竣工引渡し(前後する場合あり)
各種契約関係処理(プロパン、インターネット、設備など)

このような流れで建築における全ての流れは
進んでゆきますが、それぞれの担当領域を理解し
プロセスを理解しつつ、自分自身が行う事柄の内容もよく把握しながら
物事を進む過程に気を配ります。

知らない事ばかりかもしれませんが
他人任せにばかりせず、自分も事が進むにつれて
行う内容等をしっかりと理解してゆけば

協力を頂く方々の役割を尊重できる動きができるのではと
思っています。

特に登記前の最後の方の動きは
よくコンセンサスを取りながら自分が主体になる事が
増えてきますので、初めての方などは
質問したり、やるべき事をよく聞いて
とにかく勉強される事を忘れないでください。

新築は楽ではありません。
自分で土地から建てる場合は
本当に上手く行く時と行かない時の差が
かなりあります。

特に土地が途中で流れたり
融資がつかなかったり
売主が売り止めにしたりと

色々な事が起こるものです。
それは仕方のない事
これもご縁ではありますが

そんな時こそ、将来に向けて起こっている事を
よく学び次に生かして行かねばいけません。

この流れはおおよそ木造アパートでも、戸建でも同じような感じです。

このように、自分で土地を探し
計画を入れて、融資を持ち込み、建築を行う場合は
沢山の手順があります。

しかしながら、
新築木造アパートメーカーとの取り組みの場合は
かなりの手間が省略されてしまいますので
上記に記したような、細かな流れ的な学びはできない事でしょう。

お任せで良いのでとても楽チンなのは
言うまでもありませんが、この手順を踏んで
自分で工務店を探して取り組む内容の方が

当然ですが、自分の思い通りの内容で仕上げることもできますし
利回りという収益の大幅な増加が実現可能になります。

木造アパートメーカーが6.5%程度の新築ならば
工務店に持ち込み計画を入れてもらうと9〜10%まで
向上すると思われます。

またRCにおいても、ゼネコンに持ち込まず
1投売りのデベロッパーなどに依頼することも
新築木造アパートメーカーに依頼することと同じことであり
同様の事が言えます。

どちらの手順で新築を建てるのが良いのかは
自分の考え、価値観などで決めて良いのではないかと思います。

次回は、郊外をメインに、
実際のどんな土地を購入し計画を入れるのが良いのか
私なりの考えを記してみようと思います。

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/13の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)