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新築物件を建てる②〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

土地探しから始まる新築開発

木造アパート、木造戸建て、RCマンションと
建設をどの方向性で建てるか決まった段階で
頭を悩ますのは、自己資金だと思います。

最近の金融機関は、審査の厳格化、エビデンスの詳細な確認
属性や、事業経営者の資質など細かくチェックしたり
探索質問などで能力の確認までされるようになりました。

新築の場合、
自己資金をいつ投入するのかという部分としては

竣工(完成)時、最終金を建設会社(ゼネコン)へ支払い時に
支払う事もできるため、

自己資金を完成する間までに準備するという方法も可能です。

中古物件の場合は、自己資金は購入時に一括となりますが
新築の場合は、上記に記した通り、
最終時にて対応ができるように、金融機関と交渉が可能な為
時間的余裕がかなりあると考えています。

木造戸建ての場合は、土地1000平米を超える開発の場合は
位置指定道路、開発申請が必要になる為、
おおよそ土地取得から、完成まで一年はかかる見込みです。

1000平米以下の場合は、半年ー8ヶ月程度でしょう。

木造アパートは1棟の場合非常に簡単です
開発申請もなく、建築許可のみとなりますので
土地取得から半年以内、早くて4ヶ月程度で完成するでしょう。

RCマンションは規模によっては戸建てと同様で開発が掛かるため
土地取得ー着工ー完成まで
一年〜2年程度でしょうか。

開発がかからないレベルの物件であっても
土地取得ー着工ー完成まで一年〜一年半程度

この話は壁式5階建ての場合ですので、
ラーメン構造で7F-12Fなど
高層化する場合は、さらに工期は掛かります。
(1フロアアップするごとに1ヶ月)

ここで大切なのは、RCマンションの場合
ゼネコンの建設工期が取れるかによって
取り掛かりに大きく差が出てきます。

要は、現場が立て込んでいると、着工は大きく遅れるという事です
次にこちらが建てる際の職人、現場作業などが
前の現場の仕上がり次第となる という事です。

実際に現場がいっぱいなゼネコンですと
着工までになんと二年先という事も現在起こっています。

ですので、今土地を取得すると、二年後着工〜三年後完成
と行った感じになってしまう可能性があります。

その間に自己資金を準備する手立てなどを
考えて金融機関と交渉すれば可能ですから、遅れても良いという方は
自己資金作りの猶予時期が設けられるという感じで
取り組みしやすいかもしれませんね。

さて、自己資金を最後の完成時に支払うことができる
新築物件に関しては、ややアドバンテージがあると感じています。

では、構造別の自己資金、今の福岡の市況で
どのような割合になっているのでしょうか。

私が1月〜4月中に確認した内容としては
だいたいの金融機関が、
木造アパート(戸建て)表面利回り9%以上で10%
表面利回り8%程度で15%
RCマンション    表面利回り8%程度で5%
表面利回り7%程度で10%

といったような割合でありました。

利回りが高いと、自己資金比率は下がる
これは、満室から8割程度の掛け目を金融機関はかけて(ストレス)
収支が回るかどうかを見ていますから
利回りが高いことは、当然回りやすい為
割合も下がるということです。

割合10%ですと、10%自己資金を入れると
回るという結果ですから、逆算すると
どれくらいの表面利回りがあると、フルローンができるのかは
計算すれば簡単かと思われますので

計画などがある方は、収支計算してみてくださいね。
(表面利回り8%の収支ー10% X 80% =という数式)

次回は土地の持ち込みから、
どのような流れで金融機関に申し込むのかを
順序立てて記してみたいと思います。

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/11の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)