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新築物件を建てる①〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

これから新築RC、新築木造AP、新築木造戸建てを
建てようとしている方へ

それぞれの新築への取り組みに関して
これまで経験した中から、私の価値観の中で
最適では無いかと思われる物事の進め方を

今日から数回記してみようと思います。

最初に書いておきますが、
私の新築は、基本街中での構築は考えていません。
若干の郊外、郊外をターゲットとしていますので
その旨ご了承ください

まず第一に、どんな新築を目指すのか
目的を定める理由があります。

その理由の背景としては
建てる建物に合わせて、土地探しの基準、考え方が
全く違ってくるからであります。

建物が戸建ての場合、郊外である事、敷地が広い事
土地の単価が安いことは必ず必要になります。

また容積の取れないような
第一種低層などでも建設ができますので広さ、
市街化区域を意識して
土地探しを行う必要があります。

※特に戸建で考えるべきことは
狭い土地に1戸・2戸など少ない数を作ると効率が悪い事に加え
土地購入に際しても分譲業社と
競争に簡単に突入してしまいますので
分譲に勝つことが必要になりますから ある程度の規模感は必要でしょう。

だいたい300坪以上で6世帯以上などですね。
また指導要綱に沿った最低敷地が設定されている地域に
ご注意ください(お調べください)

木造アパートの場合、戸建と同様に容積が少なくても
問題がなく、また、敷地が狭くてもそれなりのものを
構築できる可能性があります。
郊外の旗竿地などで売れ残り土地などがあれば100坪ー300坪程度なら
それなりの物が構築できるかと思います。

その分、駐車場の数が重要になりますから
100%ー130%は最低必要でしょう。

※2LDKなどになりますと、地域によっては200%の駐車場は必須
福岡市内などであれば、60坪以上から建てられますが
競争に勝つため、安全な経営を心がけたい方は
もう少し大きな規模と設備投資が欲しいところ(規模はリスクヘッジ、設備は差別化)
市内などでは駐車場は9戸まで不要ですが、可能だったら1台以上は欲しいところ

だいたい市内だと60−100坪程度で9世帯、郊外ですと200坪くらいあると
良い物件を構築できるでしょう。

新築RCマンションの場合は、
容積と広さが大きく関係してきます。
特に大切なのは接道で、4メーター以上の接面は必須であり、
接道も4メーター以上

容積は60・200以上が最低必要。
郊外型は駐車場が必ず必須で、100%−150%は当たり前です。

その駐車場分の土地代金は効率的に難しい面がありますので
可能な限り安い土地があれば、
採算に合うことが今でも可能だと思います。

※土地の容積をめいいっぱい使うと建築コストが上がり
駐車場が取れないケースがありますので、どちらかというと初心者は
まず収支効率を求めてみる必要があります。
私の場合駐車場の数を必ずはじめに決めてから建物のデザインをします
この辺りはゼネコンと要相談では無いでしょうか。

だいたい、郊外250坪ー600坪以下ですと
効率の良い壁式RCで1LDK 40平米クラス20世帯ー40世帯は
建てられるでしょう
可能なら2LDKを混ぜて入居効率をあげると良いでしょう。

どんな物件を構築するのか
場所、エリア、ゼネコン、工務店、持ち込む予定の金融機関状況
自己資金を念頭において
戦略的に、取り組むことは必ず必要です。

闇雲に建てたいというより、どこにどんなものを構築するか
どんな物件を保有するために、取り組むのかを
ご自身の経験、レベルに合わせて取り組むのが
最適だと考えています。

次回は、構造、建物別自己資金などの考え方を
記してみようと思っています

 

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/09の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)