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物件の大きさが変わってもやる事は同じ 収入の規模感を図る内容もやる事は同じ〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

1棟RCマンション、1棟木造アパート
戸建賃貸、ソシアルビルなど

不動産賃貸事業は、規模や種別、構造など様々

しかしながら、業界の仕組みや、実務的作業物件の大きさが変わってもやる事は同じ 収入のなどは
規模感はあまり関係がありません。

要は、やるべき重要な仕事量は、さほど差が生まれないと
いう事です。

不動産会社、管理会社、清掃会社、火災保険、司法書士
税理士法人、ガス会社、電気事業者など

物件の取得から、経営、売却まで考えた時に
1棟500万円の戸建であっても
1棟3億円の大型マンションであろうとも

それらの業者様、関係する会社様とのやりとりに関しては
あまり大きな差がない為

やはり1案件に対する規模感があると
運営は楽だというのが、それなりの規模を持っている方々の意見でもあります。

これは私も同じような経験をしてきていますので
正にそうだなあと思うところでありますが
(傾向として捉えてくださいね)

経営する側のスタンスでも内容は変わってくるかと思います。

自主管理だと
それは多忙になる事は多いでしょう
人も雇わないといけなくなるし
入金、送金、手続き、退去後の回復なども
自分で行うわけですから、規模が大きければ
大きいほど労力は掛かってきます。

また遠隔だと管理会社に任せていても
物件の現場がどのようになっているのか不明点が多いので
うまく回りにくい状況になりやすい傾向になり
収支が厳し目の傾向になれば、物件の規模というより
管理の状態によってやる事は変わって来たりします。

また私の場合、物件の規模感で最終手残り額を決めており
規模に合わせた収支を購入、建設前に確定させて
運営を行なっています。

この指標が楽なのは、1億で200万以上最終手残りと言う具合に
2%以上の指標を用いているので、それに該当しない物件は
手を出さないと言うことに繋がります。
(基準金利1.3%、福岡市、および近郊の市場を考慮しています)

1億円で200万というのは少なすぎるとお思いの方もいると思いますが
固定資産税、毎月の必要経費(電気、水道、管理費用、町費)
金融機関への支払いを済ませた額でありまして
当然新築時の金額設定としています。

その際、新築プレミアム賃料設定は私の場合は行いませんので
5年ー10年程度賃料が変わらなくて済む設定にしています。

当然、中古、築古などになって来ますと
この基準は当てはまりませんので、5%ー8%など
大きくなる事は明確です。

新築でこの指標が生きるのは
沢さんも言っておられましたが、残債利回りを見ているからであり
新築の場合、売却しやすい事も加味しています。
ですから私の開発はRCや戸建がメインとなっています。

この辺りのお話は、セミナーでも詳しくお伝えして来ていますが
当然1棟だけでの考えではありません。
あくまで指標の一つとしての見解です。

ですので、4億のRC物件で1200万以上という事があれば
基準金利で引き直した場合、
最終が3%以上になるので良いという判断になりますし

実行するのかしないのかを決める判断基準として
スピード感も身につくのではないでしょうか。

※ここでは、自己資金に関しての記述はありませんが
自己資金を投下すれば当然利回りは向上し最終手残りも
増加する為、現場も適切な投下を行いつつ
全体のポートフォリオの中で指標のラインを意識して
取り組んでいます。 最大の理由は金融機関目線です。

このような感じで規模感でのやるべき仕事の差というのは
経営上ではあまりありませんし

購入、建設する際に設けている基準という側面でも
どんな物件でも
おおよそ考え方は同じである事はお分かりの通りです。

編集部より:この記事は 野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家) 様の2019/05/01の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)