Frustrated and overworked businessman burying his head uner a laptop computer asking for help

相場の2割増しで海外物件買っていく日本人 〜Manachanブログ―世界で不動産を買おう!

こんにちはManachanこと鈴木学です。前回に引き続き、今回も「日本人のイケてない海外不動産買い」に関して、がっつり辛口のコラムを書きます。 coque iphone xr   本題に入る前にまず、一つ喜ばしい出来事がありました。数年前からアメリカ不動産を日本人で紹介していたある業者が、「当社はこれまで買取転売をやってきましたが、お客様の投資利益を考えて仲介にシフトしました」との報告をくれたのです。 その会社がアメリカで買取転売やっていた2014~15年頃の状況を、私は知っています。「競売やショートセール(任売)で安く出た中古物件を、現地のパートナー業者を使って再生して、自社保有して賃貸に出す。それを日本の客向けに投資物件として販売し、日本語で管理サービスもやる」というビジネスモデルでした。 coque iphone 6 販売する際、当然ながら、売値に自社利益を乗せるわけですが、その利幅は業界標準からみて、控えめなものでした。「リスク取って手金出して物件を再生」 して、「言うこときかないアメリカ人業者の仕事を監修 」 して、「販売経費かけて、決断が遅くてその割に細かい注文の多い日本人客を相手に」売り、「契約書の説明や送金サポート、税務申告の手配などまでお手伝いする」 という業務の手間と苦労を考えた時、約15%という利幅は極めて穏当だと私は思いました。 coque iphone 8 同じモデルの商売なら普通は20%以上乗せるのが当たり前だし、50%近い利幅を乗せて涼しい顔で売る業者が居るのも知ってましたから…   でもその業者は、買取転売の商売を数年やるうちに、悟りました。「たとえ15%でも、利益を乗せてお客様に売ってしまうと、投資として成功するのが難しくなります」。 それでどうしたか?「商売の難易度は格段に上がりますけど、仲介として、数%の手数料をいただくモデルに変えました。これだと収益物件を市場価格で買えるので、弊社から買ったお客様が損するリスクは少なくなります」…なんて素晴らしい決断!心の底から賛同したのは言うまでもありません。


テキサス州戸建(償却節税向き物件)

ところで、2016年に入ったあたりから、日本の不動産業者が、テキサス州を中心に大量参入する動きが始まりました。折しも、アメリカ国内は経済も不動産市況も好調で、ほぼ全国的に物件価格が上昇基調。こんな時代に、競売や任売で安く仕入れるなんて普通はできません。日本人に売るネタ(≒快速減価償却ができる築22年以上の木造戸建)を仕入れたければ、通常のマーケット価格で仕入れるしかありません。 通常のマーケット価格で仕入れる…具体的にいえば、地元のアメリカ人が30万ドルで買ってる戸建を、日系業者が30万ドルで仕入れるということです。 coque iphone 2019 ま、業者は現金持って実弾買いができますので、運とタイミングが良ければ27~28万ドル位で仕入れられることもあるでしょうが、逆にテキサスあたりでは、複数の日系業者が、「築22年を少し超えた木造戸建」という、アメリカ人が普通狙わないニッチな物件を同時期に仕入れまくってますから、仮に同じ物件をめぐって競合したら、当然、安い値段では仕入れられなくなります。 その後、どうなるか?各社とも商売ですから、ほぼ市場価格で仕入れた物件に、自社利益を上乗せして日本人客に売るわけです。乗せる幅は、会社や都市によっても違いますが、私が見聞する限り、20%前後が標準的なようです。   20%の利益が乗ったものを買う。つまり、地元のアメリカ人が30万ドルで買ってる物件を36万ドルで買うということです。高く買ってる代わりに、売買契約に日本語サポートがつき、日本語で管理してくれて保証家賃も支払われる、何より、日本で節税メリットが受けられるということで、実際たくさんの方が買っています。 私は投資家なので、相場よりも値段が乗った物件は絶対に買いません。ただ、世の中こういう商売はあって良いと思います。普通の日本人が手も足も出ない海の向こうの物件を買いやすくしてくれて、日本語で付加サービスをしてくれる…多少高買いしても、サービスの対価としてお客様が納得できるものであるなら、この商売も持続発展していくのでしょう。 acheter coque iphone en ligne   ただ、次の点は気になります。 現地の人が買うより高い値段で売っていることを、業者がきちんと説明しているのか?   ま、100%間違いなく、説明してないでしょうね。その場合、客として気をつけねばならないのは、「元本価値毀損リスク」。つまり、数年先に物件売りたくなった時に、買った値段より安い値段でしか売れないリスクです。   分かりやすくするために、テキサス州ダラスの不動産価格指数(ケース・シラー指数)を使って説明します。 ・2016年初に日系業者経由で買った場合、価格指数(=相場)が「160 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「192」で買うことになる。 ・2017年初に日系業者経由で 買った場合、価格指数(=相場)が「170 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「204」で買うことになる。 ・2018年初に日系業者経由で買った場合、価格指数(=相場)が「180 」のところ、20%上乗せした値段で買ったら「216」で買うことになる。

  ダラスの不動産価格指数が、2013年以来、年率5~10%で上がってきているのは事実です。それでも、20%上乗せ分を価格上昇で吸収するのは、少なくとも3年以上はかかります。 なお、2018年以降、価格上昇のペースが目にみえて鈍ってきていること、直近ではほぼ上昇していないことも、図からみて取れると思います。一番面白くないのは、2018年に「216」で買っちゃってる人でしょうね。 coque iphone 7 直近の価格指数は「187.93 」 。前月比プラス0.03%とほとんど上がってませんから、現時点で売ったら元本割れは確実だし、あと何年待てば損しない価格で売れるのか、予想もつきません。   少なくとも、海外物件買う側が知っておくべきことは、 ・海外不動産を扱う日本の業者は、売値に利益乗せてるケースが多いこと。 ・現地相場からみて、適正価格で売っているかどうかを気にすべきだし、その際、業者の言うことを鵜呑みにしないこと。 もっとも、自分で判断するのは難しいかもしれません。 coque iphone outlet 個別相談枠を使ってセカンドオピニオンを得ることはできますので、必要ならいつでもご相談くださいね。   編集部より:この記事は Manachanブログ―世界で不動産を買おう! 様の2019/03/14の投稿を転載させていただきました。

manachan

Posted by manachan

私は東京・東陽町に住む、二児の父です。 本業-ITエンジニア 1997/3 IT業界に参入。第二新卒として東京で就職 (勤務先:米系ITコンサル大手、職種:プログラマ) 2000/5 豪州に移住し、シドニーで現地就職 (勤務先:米系ITサービス大手、職種:開発・サポートエンジニア) 2005/2 中国・大連へ移住・就職 (勤務先:米系ITサービス大手、職種:チームリーダー) 2007/4 東京へ移住・就職 (勤務先:インド系ITサービス大手、職種:プロジェクトマネジャー) 2009/6 東京で再度転職 (勤務先:ドイツ系印刷機器大手、職種:IT部門長) 2013/2 サラリーマンを卒業、自営に これまで働いた国:5ヶ国(日、豪、中、米、印) 仕事で使う言葉:4ヶ国語(日、英、中、韓) 副業-不動産経営 1998/9 千葉県柏市で3LDKマンション取得(2011/11 売却) 2002/8 豪州シドニーで3部屋一戸建て取得 2005/1 豪州シドニーで2部屋マンション取得  2008/1 福岡県で1Kマンション取得 (2010/7 売却) 2010/1 愛知県一宮市で1Rマンション取得(2012/12 売却) 2010/7 愛知県名古屋市で1Rマンション2室取得(2012/12 売却) 2010/8 山梨県甲府市で1Rマンション取得(2011/6 売却) 2010/8 北海道千歳市で1LDKマンション取得 2010/11 フィリピン・マカティ市でStudioマンション取得 2011/2 フィリピン・マンダルヨン市で2部屋マンション取得 2011/5 福岡市で1棟6室マンション取得 2011/8 フィリピン・パラニャーケ市で2部屋マンション取得 2012/2 千葉県柏市で1DKマンション取得 2012/4 米国ミシガン州で戸建取得 2012/4 タイ・パタヤでStudioマンション取得 2013/4 千葉県松戸市で1棟6室アパート取得 合計:5カ国20室 (日本2棟13室、豪州2室、フィリピン3室、米国1室、タイ1室) メルマガ名:世界どこでも不動産投資 http://www.mag2.com/m/0001089042.html 自己PR 4ヶ国語を話します(日、英、中、韓) オーストラリア永住権を持っています