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レオパレスの入居率低下!? 〜不動産投資の不労所得で、45歳での早期退職完了!

レオパレスの施工不良問題が波紋を広げているようです。

約7,700人が早期の引越しを迫られ、改修が必要な物件は、更に膨らんでいるようです。

まあ、このクソ忙しい時期に、大量の引越し難民が出そうですね。

因みに、入居者に引越しを求める手紙が届いたのは、およそ1ヶ月前!

引越し代の説明は店舗で、と言われ、入居者である大学生は、『会社が謝罪に来るのが筋!』と怒っているとのことですが、そりゃそうですよね。

説明会を開いて、入居者を集めるというのであれば、わからないわけではありませんが、個別に対応するにも関わらず、店舗まで来い、というのは、殿様商売だと言われても仕方がないし、会社側に悪いという意識がないと思われても仕方がないですね。

人数が多過ぎて、対応できないという会社側の言い分もあるかもしれませんが、元を辿れば、悪いのは、会社側であることは明らかで、入居者には、過失はありません。

にも関わらず、直接訪問して、詫びないというのは、明らかに間違った対応だと思います。

レオパレスの施工不良問題が、故意であるか、過失であるか、はさておき、人間は、プログラムされた機械ではないので、ミスはするものです。

そのミスをどうリカバリーするかで、今後の信頼性が大きく動くのではないでしょうか?

そのような状況であるにも関わらず、説明は店舗まで聞きに来い、というのでは、信頼性が回復するとは思えず、真摯な対応とも思えません。

このようなドタバタが影響したのか否かわかりませんが、レオパレスの入居率が下がっているようです。

2018年3月時点 94%

だった入居率が、

2019年1月時点 85%

まで下がっているようです。

2018年3月期のレオパレス単体の賃貸売上高から計算すると、

毎月の賃料収入 約360億円

オーナーへの支払額 約230億円

となるようです。

計算すると、賃料収入の約63.8%がオーナーへの支払額となります。

サブリースって、業者が儲かるようになってるんですね。

オーナーの受け取るサブリース賃料は、実際の賃料の7割にも満たないんですね。

ただ、実際には、販売管理費などの経費がかかるため、利益が出る、所謂『損益分岐入居率』は、80%程度らしいです。

もし、この損益分岐入居率が本当であれば、2019年1月時点での入居率は、かなり辛いレベルなのかもしれません。

しかも、年度末の転居シーズンに入居者を迎えられない物件が多いのは、会社には、大きくマイナスですね。

入居率が下がるだけなら、まだしも、ブランドイメージの毀損により、賃料水準が維持できなくなることで、家賃が下がると、損益分岐入居率は上がってしまいます。

誰も好き好んで、リスクの高い物件に満額の家賃を払って、入居しようとは思いませんからね。

レオパレスが業績悪化すれば・・・、

①サブリース賃料の低下

②オーナーから銀行への返済の滞納

③不良債権化

となるかもしれません。

レオパレス物件のオーナーの借入額は、2兆円規模とみられるらしく、これらが全て不良債権化すると、スマートデイズのかぼちゃの馬車どころではありませんね。

レオパレスがスマートデイズみたいにサブリース賃料の支払い停止となれば、本当にレオパレスショックになるかもしれませんね。

銀行、オーナーは、勿論のこと、以前もネタにしましたが、レオパレス物件のローンを証券化した商品を買った投資家にも影響が及ぶかもしれませんね。

レオパレス問題が、オーナー意外にもリスク!?
https://ameblo.jp/uniketsu/entry-12441706633.html

この業界の悪い話は、まだまだ続くんでしょうか?

もうそろそろ、悪い話は終わりにしてほしいんですが・・・。

レオパレス物件から入居者が移ってくるのであれば、不動産投資の観点では、笑う人もいるかもしれません。

ただ、不良債権化により、融資が益々厳しくなるようであれば、笑える人は、かなり限定されてくるかもしれませんね。

私自身が、そのかなり限定される笑える人に入れるか、といえば、とても入れそうにありませんね。

やはり、この業界の悪い話は、もう終わりにしてほしいもんです。

今日も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

編集部より:この記事は  不動産投資の不労所得で、45歳での早期退職完了!    様の2019/03/09の投稿を転載させていただきました。

uni

Posted by uni

特に、自分の周りに不動産投資をしている人もおらず、実家も資産家ではなく、私の父はサラリーマンという平凡な家庭で育ったにも関わらず、なぜ現在に至ったのか、を書きます。 不動産投資とは、関係ない話もありますが、見てやってください。 2015年5月現在、3棟37室所有しています。 海外投資にも関心があり、上海にマンションを購入したこともあります(2007年に売却済み)。 色々あり、2016年3月で、22年間のサラリーマン生活を卒業しました。 2017年3月から5週間、フィリピンに語学留学しました。 肝心の英語力は・・・、そんな野暮なこと聞かないでくださいね(笑)! 2016年6月に高齢者向けマンションを買いました。 これは、親用に買ったんですが、すぐに入院してしまい、住めなくなってしまったので、今は、賃貸に出しています。 性別 男性 血液型 O 出身地 大阪府 居住地 奈良県 ステータス 既婚