Businessmen of the pitfalls and miniature

格安の土地、注意してください!! 〜 不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

先日からご縁を頂き携わらせいただいている更地があります。

当初は売主さん側の不動産屋とやりとりをなさっていたみたいなんですが、道路と近隣の件で将来にわたって揉めたくないため、私が買い側の仲介に入るようになりました。

土地的には200坪弱あり、金額的にも格安です。

場所も日当たりも見晴らしも良く素晴らしい立地です!!

しかし、安い物件にはそれなりの理由があります!!

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古い住宅地を購入する場合、必ずといっていいほど問題になるのが”道(道路)”

この土地は市道から脇に入って約30mくらいの突き当たりの土地です!

この脇道、全てに持分が入っている道路です。

以前、購入対象地には家が建っており、建築はできます。

しかし、道路判定がD6!

D6判定の道路とは、簡単に言えば今まで建っていた家と同規模までの家しか建てられません!!

 

敷地が200坪弱あっても以前建っていた家は約50坪・・・

ということは、今は坪単価9万円弱なんですが、有効に使える土地の坪単価は約36万円。。。

しかも、宅地で土地が広いためそれなりの固定資産税がかかります。。。

 

D6判定の土地を格上げして、通常の建ぺい率容積率で建てるようにすることもできます。

その場合、持分が入っている方全員から中心後退の承諾書に印鑑をもらう必要があります。

 

しかし・・・

ここでも問題が・・・

このような以前からの住宅地の場合、当事者が亡くなられてることが多くあります。

亡くなられた後に、ちゃんと相続登記ができていればいいのですが・・・

出来てない場合が多くあります。

今回はまた厄介なことに、土地の名義は亡くなられた祖父!

その息子さんも亡くなられ、今はお孫さんご夫婦が住まれています。

ということは・・・

相続人が鼠算式に増えている可能性もあり、全ての方から印鑑をいただくのは時間と労力を考えてもやりたくありません。

しかも、売り側の業者は「自分はやらない!!」

「そのために金額を安くしているのだから!!しかも20年以上この土地に関わっているので売り買いの両手仲介しかやらない!!」と言って引きません!!

私も面と向かってそのように言われました!!笑

確かに、土地の金額は近隣から比べれば安いです。

しかし、有効に使える土地が約4分の1。。。

坪単価を引き直せばすごい金額になってしまいます。

しかも、印鑑をもらったりするのは自分の仕事じゃないとのこと・・・

いやぁ〜約20年近く売れないのがわかります。

しかもその土地は更地で放置してあるため、相続した息子さんに高額の固定資産税がかかっています・・・

売主さんもこのような実情を知っているのか!?

かわいそうになりました。。。

 

私は自分のお客さんを守るだけです。

今回の土地の購入は見送っていただきます!!

 

皆さんも格安の土地がある場合、しっかりと確認調査しないと大変なことになります。

購入する前にしっかりと調査してくださいね。。。

 

不動産購入は楽しいものです!
一緒に悩みましょう!!

 

 

編集部より:この記事は   不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」    様の2019/02/20の投稿を転載させていただきました。

津崎 哲郎

Posted by 津崎 哲郎

不動産コンサルタントの津崎哲郎です。 昭和62年、バブル景気真っ最中に東京から熊本へ帰ってきました。 学生ながら東京でバブル景気を経験し「学生起業家」を気取って、簡単に言えば“ブローカー”をしていました。 売りたい人と欲しい人の仲介をする! 車・宝石・時計・家具・服etc・・・何でも仲介しました。 当時は何でも売れ、どんどん金額が大きい物を追っかけて行った結果が「不動産」でした。 当時は不動産に対する融資が緩やかで、金融機関も対象不動産を見ずにお金を貸す時代でした。 それからご存知の通り、バブルがはじけバブル時代を謳歌していた人たちは、塩を引くようにいなくなりました。 熊本に帰ってから、父親の会社に就職しそれなりに仕事はしていましたが、不動産の面白さが忘れられず“ブローカー”として、色々な不動産を仲介してきました。 もちろん、取引は宅建業者を通じて正規に取引をします。 不動産業は“情報産業”です。 情報を持っていない“業者”は廃れて行きます。 ですから私みたいな“ブローカー”が重宝されていました。 “ブローカー”と“正規不動産業者”の違いは何だと思います。 「宅建免許」を持ってるかどうかの違いだけです。 しかし、最近は書籍やSNS、ブログで色々な不動産情報を手に入れる事が出来ます。 情報を得やすい時代になってきましたが、「?」な情報も多く出回っています。 バブル景気時代からの生き残り、不動産の裏表を知り尽くした私が、損をしない不動産情報を発信しようと思います。