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築古ではペットを味方にする不動産経営 〜入居率29%でも回る非常識な不動産投資

椙田(すぎた)です、

築古の投資用不動産は
購入価格自体は安いですが、
古いだけに出口戦略が難しいです。

また、建物が古すぎると、
価格を下げても客付けが困難な
場合もあるので注意が必要です。

それでも、活用次第では十分に
利益が取れる投資対象になります。

そこで、ペットリスクを味方につけ、
アパートなどの投資用物件をうまく
運営するポイントをここではお伝えします。

-ペットを飼育する人間は増えている-

まず現在の日本はペットを飼育する人が
どんどん増加しています。特に小型犬、
猫の数が増えているため、
そういった小型ペットを飼える
賃貸物件の需要が上がっているのです。

客付けのためにペット飼育可物件にして、
ペット好きな人を入居者として
迎えようとするアパートやマンションが
目下のところ増加しています。

そして猫や犬などのポピュラーな
愛玩動物だけではなく、
爬虫類や昆虫、熱帯魚など、
多様な種類のペットを飼育する人も
同時に増えてきつつあります。

つまり色々なペットが飼育できる
多様な物件が望まれているのです。
そうと知ったら需要の取り込みによって、
賃貸経営の安定化を目指してみましょう。

-他で飼育できないペットを許可する-

ペットが飼育できるといっても、
大型ペットの飼育が許可される
ケースはあまりありません。

庭のない家で大型犬を飼育しようとしても、
犬の散歩だけでも大変ですし、
爪や牙によって室内が傷だらけに
なってしまうおそれもあります。

新築物件でそういった
大型・中型犬、他の大型哺乳類の
飼育を許可することは、
かなりのリスクを伴います。

特に大型哺乳類の爪や牙で
部屋が傷つくだけではなく、
体毛が室内に散乱して
動物アレルギーを誘発する可能性があります。

一度アレルギーの発生源になってしまうと
瑕疵物件扱いとなり、
賃貸契約の時にその都度、
瑕疵の所在を説明しなければいけません。

アレルギーを誘発する部屋に
住みたくない人も一定いますから、
入居率が低迷する原因になってしまいます。

かく言う僕も、実は極度の
猫アレルギーでして、
猫のフケが眼や鼻腔に入ると、
真っ赤に腫れ上がり、
痒くて痛くて、くしゃみ連発、
酷いときには呼吸困難に陥ってしまいます。

しかし、築古物件であれば、
短期間で投資金額を回収できますので、
出口戦略や今後の売却などを
あまり気にしなくても済みます。

何年か物件を運営して室内が傷ついても、
それほど大きな損失にはなりません。

そこで、築30年や40年の
一棟マンションやアパートを購入し、
他の物件では飼えない
ペットの飼育を許可します。

そうすれば、
なかなか飼育が許可されにくい
大型ペットを飼える物件として、
ペット同居可の部屋を探していた人が
借りてくれるようになります。

一度大型ペット愛好家の需要を満たせば、
10年、20年といった長期間の定着も
夢ではないのです。

あえて出口戦略を考えることなく、
一度貸した人がずっと住み続けられるような
物件、すなわち入居者のニーズに合わせた
物件にしてしまうのも一つの手なのです。

-賃貸契約時によく内容を確認する-

個人の趣味や属性に合わせた
物件の賃貸契約を結ぶ時には、
部屋を自由にリフォームしてもいい。

もし退去が発生する時には、
スケルトン状態にするといった
賃貸契約を結んでおきましょう。

その内容で必ず確認を取り、
入居の安定を狙うのです。
長く住んでもらうことが前提ですから、
入居時の審査は大変重要です。

一人暮らしをする予定が長い、
結婚する気がない人など、
ペットを家族代わりにした
生活を送りたいという人を
うまく取り込めれば、
経営を長期間安定させることができます。

また地方の一棟アパートやマンションなら、
敷地にもある程度余裕があるはずです。

そういった場所をドッグランや
ペットは遊ばせるためのスペースとして
利用できるようにすることで、
さらなる入居の安定化と
収益性のアップに繋げられます。

ペット専用物件として築古物件を購入し、
使い潰すまでに収益を確保できるようにする
運営法も一つの選択肢として考えてみましょう。

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編集部より:この記事は  入居率29%でも回る非常識な不動産投資    様の2019/01/26の投稿を転載させていただきました。

入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

Posted by 入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

この『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、 僕の実体験に基く、不動産投資の軌跡を綴るブログです。 これは、実話です。 千葉県に所有しているアパートはかなり手こずりました(汗) 2011年3月、東日本大震災の直後くらいに、 非常識な指値を入れて格安で購入したアパートのため、 7室中2室でも融資の返済ができました。 入居率にして約29%です。 それで、こんなタイトルになりました。 ですが実際には、 このアパート、購入直後に滞納や退居が続出し、 購入から数ヶ月後には、とうとう入居が1室のみ、 という極限まで追い込まれることになります。 入居室にして約14%・・・ さすがに、これでは回りません(苦笑) いくらなんでも「これはマズい」と思い、 ありとあらゆる手を尽くして対策しました。 僕の不動産投資の師である恵比寿のIこと石原さん、 満室経営新聞編集長のけーちゃんこと寺尾さん、 空室対策のプロであるコンサルの尾嶋健信さん、 など錚々たる方々にアドバイスやご指導を頂きました。 それで、このアパートは今、満室まであと1室! というところまで来ました。入居率にして約86%! よくぞここまで回復したなあとしみじみ思います。 それでいま、湧いてくる感情は「感謝」のみです。 賃貸管理と入居付けをお願いしている管理会社の社長、管理部長、 店長、スタッフさんにも相当、無理を言ってがんばってもらいました。 このブログでは、その経緯と、 なぜ入居率29%でも回るくらい安い金額で購入できたのか? という点を中心に、記事を書こうと思っています。 ぜひ、読んでくださいね。