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小規模物件では新法民泊でいくべき理由。と、180日の使い方。 〜民泊実務集団Team NanatsuBa byAirbnb大家の会

これまで私は新築物件を色々と開発してきました。

その過程の中で、どうやったら早期満室化できるか
どのような仕組みを作ればプロダクトの早期認知、
差別化の浸透が図れるかを随分と試行錯誤しながら
色々と取り組んできました。

今日は私のそのような経験則から
今新築に取り組んでいる方にとって
参考になる可能性のあるお話を書いてみようと思います。

まず私の価値観としては大前提なのですが
サブリースでも、一般管理でも
オリジナルの管理商品でも
(私は今後自社開発の管理商品を取り組みます)
取り組むべき内容は同じということにつきます。

理由は管理商品によって活動の内容に差が生まれてしまっては
対入居者様へのプレゼンスは向上できないと理解しているからです。

顧客を意識したアクションは、入居管理商品の差が出ては
なんの意味もないと理解しているからです。

ですから、サブリースだから任せておけば良い や
一般管理も信頼おける管理会社だから、何もしなくて良い では
他の大勢の方々と同じような結果しか出ません

金融機関から見て、管理商品の違いその差は別として
家主の貴方は入居促進に何かしましたか? の問いに
どのように答えるのでしょうか。

そのような側面もしっかり理解しながら
家主としてどんな管理商品であっても、できることは最大限取り組むべきであると
私は認識しています。

では私がどのようなタイムスケジュールで新築に関して
プレゼンス向上に対する取り組みを行なっているのかですが

まず建築開始にあたり
現地には必ずブランドアイテムの掲示を行い
招き入れるに最低必要な情報をウェブサイトで公開し第一次の
集客準備を開始します。

合わせて現在では、仮囲いにプロダクトの特徴
平面図、仲介管理会社など最低限の情報のみラッピングし
指定仲介会社に誘導するよう、現地での認知活動を開始します。

4ヶ月前までには賃料などの決定を行い
必ず関係する管理会社、仲介業者様、仲介店舗様に対して
プロダクト勉強会を実施しています。

新築RCマンションに関しましては
該当エリアの仲介店舗のスタッフ、管理会社の担当、役職含め
可能な限り集まっていただき、プロダクトの差別化、開発背景
募集内容など詳しく伝えるようにしています。

それら情報を一元し、伝えることで、より地域の仲介管理店舗の
スタッフ全員に情報が知れ渡り、認知、プレゼンスは最大化されます。

あとは仲介店舗の内外での認知がどれだけ取れるかを
管理会社担当と連携しビジュアル面含め活動を開始してもらいます。

内外というのは、ブランドアイテムの掲示、プロダクトポスター
プロダクトチラシ、プロダクトの詳細資料の設置とスタッフの中での認知
ということになります。

トレーニングの際や、後で、特別な入居促進プログラムなどがあれば
その内容を管理担当者に責任持って通達してもらうように
指示を出させてもらいます、合意の後、協力関係にある仲介へ
こちらからもダイレクトにプログラムに関する通達を出し、浸透を図ります。

ここまで行った内容は、仕組みづくりであり、
入居者様を迎え入れる、案内するまでの体制構築であります。

この部分が怠ると、プロダクトの優位性も、店舗スタッフの認知も
他の物件と同じで早期浸透することは不可能であり
他の方々の物件と同じ扱いをされてしまいます。

ここまでできて初めて募集を本格的にオープンとします
その時期は4−3ヶ月前ということになります。

そして次には
竣工一ヶ月前までにモデルルームの設置を行い
内部への差別化要素を認識いただけるような
POPを各所に配置します。

配置に際しては、差別化の一覧表を準備し、現地にも設置
各仲介店舗様への説明書類に加えてもらい
差別化説明に関する指示を強化します。
(必要であれば再トレーニングを各店舗で個別に実施します)

竣工後、直後に関しては、近隣含め内覧会を実施し
(400ー500世帯向けにポスティング活動を行います)
住まわない方、持ち家の方々でも見ていただけるような
環境を構築し、お知り合いの紹介や、近隣の方への認知活動を広めます。

プロダクトのことを近隣の方が知る機会を増やし
良さを知ってもらうことも、地域への責任とプロダクトへの
何らかの愛着を持ってもらうことにつながると認識しているからであり
この活動のおかげで、地主さんらとの関係も非常に良好であります。
(水害、地震などで危険な時は、この物件に逃げ込んでくださいなど
建物が何らかのお役にたてる機会がきっとあるはずです)

このような活動を通してプロダクトの地域でのプレゼンス向上
入居者様へのアクションを通して満室に向けた体制を構築しています。

正直誰もやっていない事だと思われますが
この効果の程はやってみなければ分りませんが
概ね私はこのような活動を通して、守られている事を強く認識しています。

このように私は
管理会社、仲介店舗、仲介スタッフ 全ての方々と会い
プロダクトを知ってもらう認知を通して
入居者様へスムーズな案内、契約に結びつくような
全体の流れを意識した準備を行なっています。

新築だからこそ、やるべきことが多く
また準備もしっかりと行わねばいけませんし
何より、金融機関から見て、これらアクティビティは
実績として絶大な効果を発揮します。

どこでもこうやって満室への活動を怠らず
実績も作られているので、審査部への説明がしやすく
認識してもらいやすいので、これら活動は本当に素晴らしい

と金融機関からはお墨付きを頂いています。
誰もここまで考えてやっていないからです。

このように、私は他人と違う目線で事業を推進していることに加え
他の業種ではプロダクトローンチの際にどのような事を行なっているのかを
賃貸事業に徹底して持ち込んで活かしています。

これにはブランドという側面を持ち合わせている事が
もっともの強みであり、関係する全ての方々が
ブランドを好きになってもらう、もらえるための活動であることも
結果として出ていると感じています。

なもんで、新築竣工前は私は猛烈に忙しいのであります。
任せきりには絶対にできませんから。

参考になりましたでしょうか。
このような活動の一部が、皆さまにとって何らかの役に立てればと思っています。

もっとも物件自体に差別化がなければ、対して意味のない活動になりますが
私の場合は、この活動そのものが、法人の企業価値に直結していますから
やらなければ、他者と何が違うのかも体現できないのであります。

決して管理会社に任せきりにしないで
家主としても出来る事を考えに考えて
取り組んでほしいと思います。

そうすれば、きっと協力いただける方々の気持ちも
お力添えもいただけるものではないかと思います。

そのさきは満室経営、安定経営にも
きっとつながると私は考えます。

1月26日私の富山セミナーが開催企画されました。
ご興味ある方はぜひご応募よろしくお願いいたします。
たくさんのご応募ありがとうございます!

1月26日新しい価値創造の新築不動産投資 お申し込みページ
2019年1月26日(土) 13:00〜17:00
https://www.kokuchpro.com/event/67a8d5f167f75211524d4c9962dc7040/

健美家様に掲載頂きました大家列伝記事はこちら
【3年で家賃年収1億円。人のご縁と融資活用で人生を変えた「福岡の中卒サラリーマン大家」さん】
前編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/72/
後編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/73/

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不動産投資Library記事 ブログ転載内容
http://f-library.com/daily/author/syu2nd/

 

編集部より:この記事は    Airbnb大家の会  様の2019/01/16の投稿を転載させていただきました。

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Posted by Airbnb大家の会

今、話題急上昇中のAirbnbの情報を見られるAirbnb大家の会