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私の新築不動産開発における投資基準 〜野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)

実名と共に新たな気持ちでブログを書いてみようと思ったのですが
今日は久しぶりにテーマがは浮かばなかったので

初級者ー中級者までの方々が私の事業を見た時
どんな事を知りたいだろうかと考え
今日は指標について少し書いて残してみようと思います。

まず今回は立地に関する事
資金調達(融資)に関する事などは置いておきまして
事業性についてのみ考えてみました。

大前提として
金融機関目線を私は常に考えていまして
以下のことを念頭にまず入れて事業が有効かどうかを検討します。

新築の場合は、RC造は5年間、木造は3年間の
固定資産税が減額期間があること

入退去はサブリース前提で算出する(10%)

この2つを検討材料に加える理由は
最後にお知らせいたします。

①土地建物価格、いわゆる事業額
その中身は、諸費用(登記、融資手数料、水道加入金、期間中金利など)
も全て含んだ、本当の意味での事業総額を決定します。

②その後、重要な年間キャッシュフローを算出
この時に、上記サブリースの場合の数値にて再計算します。
駐車場代金、管理費用などは管理会社の考えを元に計算。

③また運営に関わる経費(固定費)も年計算します。
(管理費、清掃代金、特殊清掃、消防設備費、貯水槽清掃、光熱費など)
合わせて固定資産税1年目ー5年目までを計算

③に関しましては、5年目以降の減額措置以降のシミュレーション分も
作成すると良いでしょう。

そして、実質上の利回りを算出します。
②−③÷①x100=実質利回り

例えば、
①総事業3億円
②年間CF2500万
③固定費250万 この場合ですと 7.5%の実質利回りとなります。

一般的な売り物件などのサイトで掲載されいてるような
表面利回りの内容では、収入ー一部経費÷売値=表面利回 では
本当の事業の利回りは不確定すぎます。

それは固定資産税、取得税、期間中金利、取得に関わる諸費用の一部が
事業計画やマイソク上に反映されていない事がほとんどだからです。
見た目の利回りが良いので問い合わせるなどは禁物ですので
この辺りは要注意されてください。

本当に重要なのは実質利回りではなく
実際にどのくらい手元に残るのかという
事業性の実態を知る事、理解する事が大切になってきます。

さらに算出しなければいけないのは
金融機関からの借り入れと返済、期間と金利についてです。

②の年間CFから、③固定費を引いて
さらに最終的には、返済を引いた額が実際の収益となります。

上記例の場合ですと
年間②2500万 ー 固定費③250万 =2250万
この額は年収ですから12ヶ月で割ると
月あたり1,875,000円となり

ここから金融機関への返済(例えば金利1.2% 35年と仮定)
3億の総事業に対して月々875,000円 ですので

1,875,000円 ー 875,000円 =100万円が手残りという事になります。

この100万円を年間で再計算すると年1200万円となり
これは3億の4%に該当し大変安全な経営数値であると思っています。

3億の借り入れに対して1200万が多いか少ないかは
個々人の指標によるものと思いますが
(現在に市況から言いますと非常にこの数値は優秀です)

私が総額の借り入れの2%が最低の年間キャッシュインを考えると
指標4%としては金融機関の最低条件をクリアできると理解していますので
よしとしています。

この指標は、上記の計算式にもあるように
金利によっても大きく変動します
金利が3%代でも最低指標借り入れの2%は維持できるでしょうから
上記の数値は非常に優秀な事業数値範囲に収まっています。

新築でこの数値を維持できるのは
まず金利が1%前半の場合は最低実質利回りでいうと6.2%が限界です。
7%の実質利回りの物件ですと金利は2.5%程度。
(期間は35年で計算)

このように、指標を用いて、収益物件の開発時には
様々な金融機関の金利、期間などの要素を考慮しつつ
事業性として有効かを自分なりの価値観で確認することは必要なことです。

ただ、私もここまで来る過程においては
甘い指標を持っていましたので、出来上がって経営して
税金払って、残った金額から、思っていたのと違う!という事も
結構あったりしました。

最初に記しました
固定資産税の減額期間以後の算出
サブリースを基本に考える事に関して最後にお伝えします。

この理由は、金融機関目線を意識しての事です。
固定資産税に関しては、金融五原則で言うなれば
流動性に触れる内容であるからです。
またサブリースに関しては安全性に関わるからです。

金融五原則を意識した事業計画の考え方を
事業の価値観として加え伝えたり、説明することは
かなりのポイントアップになります。

表向きな表面利回りに惑わされず
実際の事業に関わる費用、固定費、税金、返済などを
よく考慮しつつシミュレーションされることを
お勧めいたします。

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健美家様に掲載頂きました大家列伝記事はこちら
【3年で家賃年収1億円。人のご縁と融資活用で人生を変えた「福岡の中卒サラリーマン大家」さん】
前編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/72/
後編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/73/

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不動産投資Library記事 ブログ転載内容
http://f-library.com/daily/author/syu2nd/

 

編集部より:この記事は   野中周二の福岡不動産投資記録(元中卒サラリーマン大家)   様の2018/11/14の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)