One dart in the center of the target

不動産投資で拡大するための4つのポイント 〜入居率29%でも回る非常識な不動産投資



椙田(すぎた)です、

不動産投資で規模を拡大して、
利益をどんどん増やしていくためには、
収益物件を買い進めていく必要があります。

融資が引き締まっている今の市況でも、
買えている人は買えています。
それは準備をして来れた人が主ですが、
これから始める人に対しても、
全く融資が閉ざされた訳ではありません。

今回は収益物件を買い進めていく上で
気を付けたい4つのポイントを紹介します。

-利回りだけで判断しない-

利回りが高いとそれだけで、
“良い物件だ”と判断してしまいがちです。
しかし利回り以外がむしろ着目すべき
項目であることもよくあります。

たとえば、利回りが高くても、
入居者がいなかったり、
大規模修繕が控えていたりすると、
結果的にはキャッシュフローが
赤字になってしまうこともあります。

築年数・構造・立地・大規模修繕・
周辺の状況・住人など総合的に
評価することが重要です。

-土地の価値が大きいケース-

経済的な意味で建物の価値は、
築年数とともに下落していきます。
いわゆる減価償却ですね。

逆に土地は経時的に価値が
減少していくことはありません。
(相場としての下落は有り得ますが。)

したがって最初から
土地の価値が高い物件であれば、
出口戦略に困ることはありません。

ただし、いくら土地値が高くても
キャッシュフローがマイナスの物件だと、
初心者(というか資金が潤沢でない人)には
最初はちょっと重たい投資かもしれません。

初心者は、しっかりCFが出る
物件から購入していくことを
オススメします。

-区分投資で拡大は難しい-

マンションの1室に投資する区分投資は、
管理のリスクや購入金額が低いため、
比較的チャレンジしやすい投資法です。

しかし、小さな物件1室だけでは
大きな収益を出す可能性は低く、
また銀行からの評価も低くなるため、
2棟目以降の融資が難しくなりやすいです。

したがって将来的に
不動産投資の拡大を考えている人は、
区分ではなく最初から1棟を購入して、
しっかり収益を上げることを
目指すようにしましょう。

区分マンションは販売サイドの利益が
大きく乗せられていることが多く、
投資額も小さいことから、
不動産投資に詳しくない初心者が、
カモにされがちな商品です。

それでも悪徳な業者は言葉巧みに
東京都心のロケーションの優位性や、
年金不安に対する私設年金とか、
払い過ぎた所得税を取り返すとか、
生命保険がわりなど、

知らない人が初めて聞かされると、
騙されてしまうセールストークで、
うまく買わせようとしてくるので、
要注意です。

詳しくは、僕の書籍、
『40歳独身のエリートサラリーマンが
「不動産投資」のカモにされて大損した件』
→ http://sugitaya.net/sarakamo
をお読みください。

-物件探し段階では基準を少し下げる-

良い物件を購入し続けるためには、
自分の中で基準をしっかりと
持っておくことが大切です。

しかしながら不動産の特徴として、
全く同じ物件は一つとしてありません。

例えば“築10年以内”を希望していても、
ほぼ同じ条件で大規模修繕を
控えている築10年の物件と、
大規模修繕を終えたばかりの
築13年の物件があったら、
後者のほうが良いと思う人が多いでしょう。

物件資料だけでは、
物件の魅力はわかりにくい、
というのが不動産の特徴でもあります。

融資がつきやすかったり、
指値が通りやすかったりなど、
様々なプラスアルファを考慮して、
希望の条件を少し広げておきましょう。

基準は持ちつつ間口を広げておくと、
良い物件に出会えるチャンスが
ぐっと増えます。

そこから一つ一つ良し悪しを吟味検討し、
最終的に買うか否かを判断していく、
というプロセスがベターでしょう。

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編集部より:この記事は  入居率29%でも回る非常識な不動産投資    様の2018/10/08の投稿を転載させていただきました。

入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

Posted by 入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

この『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、 僕の実体験に基く、不動産投資の軌跡を綴るブログです。 これは、実話です。 千葉県に所有しているアパートはかなり手こずりました(汗) 2011年3月、東日本大震災の直後くらいに、 非常識な指値を入れて格安で購入したアパートのため、 7室中2室でも融資の返済ができました。 入居率にして約29%です。 それで、こんなタイトルになりました。 ですが実際には、 このアパート、購入直後に滞納や退居が続出し、 購入から数ヶ月後には、とうとう入居が1室のみ、 という極限まで追い込まれることになります。 入居室にして約14%・・・ さすがに、これでは回りません(苦笑) いくらなんでも「これはマズい」と思い、 ありとあらゆる手を尽くして対策しました。 僕の不動産投資の師である恵比寿のIこと石原さん、 満室経営新聞編集長のけーちゃんこと寺尾さん、 空室対策のプロであるコンサルの尾嶋健信さん、 など錚々たる方々にアドバイスやご指導を頂きました。 それで、このアパートは今、満室まであと1室! というところまで来ました。入居率にして約86%! よくぞここまで回復したなあとしみじみ思います。 それでいま、湧いてくる感情は「感謝」のみです。 賃貸管理と入居付けをお願いしている管理会社の社長、管理部長、 店長、スタッフさんにも相当、無理を言ってがんばってもらいました。 このブログでは、その経緯と、 なぜ入居率29%でも回るくらい安い金額で購入できたのか? という点を中心に、記事を書こうと思っています。 ぜひ、読んでくださいね。