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新築物件VS中古物件 〜入居率29%でも回る非常識な不動産投資

椙田(すぎた)です、

不動産投資を行なう際、
どんな物件を買ったらいいのか
悩む方が多いと思います。

物件種別にもいろいろありますが、
ざっくりと新築派と中古派に分かれます。

ちなみに「どちらが良い、悪い」
という正解はありません。

その投資家の置かれた立場、
投資方針によって答えが変わるからです。

外資系の証券会社で朝から晩まで会社で
働いているエリートサラリーマンが
中古アパートを買ったとします。

そこへ管理会社から
「室内で水漏れが発生した」
という電話をもらっても、
自ら水道業者の手配や、
現場で細かい指示を出すのは不可能です。

そういう人には
新築アパート投資を推奨します。

給与収入が少なく、
会社を終えてから
「コンビニでアルバイトでもしようかな?」
と副業を考えている人なら、
中古投資で大きくリターンを得ることを
オススメします。

コンビニバイトより手間も時間も
工数(工程の数)がかからないからです。

ところで新築物件と中古物件で
どちらが儲かるのかといえば、
中古物件のほうが圧倒的に稼げます。

というのも、
新築物件は新築ゆえに
その物件における最高額が
つけられているからです。

有名なハウスメーカーの物件であれば、
そのブランドを維持するための
広告費用までも物件価格に
乗せられています。

そして、
新築物件に人が1度でも住めば、
それは中古物件となります。

それが築10年、20年、30年と
古くなっていけば、
その価格はより安くなります。

中古物件の方が割安で買える分、
高収益を狙えますが
“見せかけ”の高利回りには
注意が必要です。

もしも想定通りに
埋まらない物件であれば、
新築アパートより収益性が低い
ケースもあります。

もう1点、新築で注意すべきは、
「都心に買わなければ
意味がないということ」です。

理由として、
地方における新築の家賃は
下落率が非常に大きいからです。

とりわけ下落率が激しいのは
最初の1年目から10年目です。

その後は徐々に緩やかになり、
築が古くなれば、それ以上は
家賃が下がらない構造になります。
これが都心では
築2年、3年、5年、10年の
落ち方が緩やかです。

そのため同じ新築でやるにしても
家賃下落の少ない都心の方が
適しています。

ただし、
都心においては新築の利回りが低く、
レバレッジを効かせて棟数を買うなり、
高額物件を買わなければ
期待できるキャッシュフローは望めません。

このような投資は属性を問われますので、
誰もができる不動産投資法ではありません。

しかし、多くの不動産投資家は、
収益性こそ低いものの、
最終的に「新築派」へ
転向する傾向にあります。

なぜなら新築は
「手がかからない」からです。

最近では数十億~数百億円単位で
不動産投資をしているメガ大家、
ギガ大家と呼ばれる
大規模な投資家も増えてきました。

そのほとんどが、
本業も忙しい高属性サラリーマンです。

現実問題として、
中古よりも手数・工数がかからない
新築投資で規模を拡大することが
適しているのです。

それに融資を出す金融機関も、
審査がしやすく評価も伸びやすい
新築アパート・マンションのほうを
歓迎します。

僕は、現時点で物件数を増やすことを
考えていませんが、
もしも再び拡大路線を歩んでいくのなら、
間違いなく都心の新築を
建てていくことでしょう。

流れとしては高利回りの地方投資で
キャリアを積んで、売却を交えながら
キャッシュを厚くした後に、
都心の新築投資へ転向する…
という形です。

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編集部より:この記事は  入居率29%でも回る非常識な不動産投資    様の2018/10/29の投稿を転載させていただきました。

入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

Posted by 入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

この『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、 僕の実体験に基く、不動産投資の軌跡を綴るブログです。 これは、実話です。 千葉県に所有しているアパートはかなり手こずりました(汗) 2011年3月、東日本大震災の直後くらいに、 非常識な指値を入れて格安で購入したアパートのため、 7室中2室でも融資の返済ができました。 入居率にして約29%です。 それで、こんなタイトルになりました。 ですが実際には、 このアパート、購入直後に滞納や退居が続出し、 購入から数ヶ月後には、とうとう入居が1室のみ、 という極限まで追い込まれることになります。 入居室にして約14%・・・ さすがに、これでは回りません(苦笑) いくらなんでも「これはマズい」と思い、 ありとあらゆる手を尽くして対策しました。 僕の不動産投資の師である恵比寿のIこと石原さん、 満室経営新聞編集長のけーちゃんこと寺尾さん、 空室対策のプロであるコンサルの尾嶋健信さん、 など錚々たる方々にアドバイスやご指導を頂きました。 それで、このアパートは今、満室まであと1室! というところまで来ました。入居率にして約86%! よくぞここまで回復したなあとしみじみ思います。 それでいま、湧いてくる感情は「感謝」のみです。 賃貸管理と入居付けをお願いしている管理会社の社長、管理部長、 店長、スタッフさんにも相当、無理を言ってがんばってもらいました。 このブログでは、その経緯と、 なぜ入居率29%でも回るくらい安い金額で購入できたのか? という点を中心に、記事を書こうと思っています。 ぜひ、読んでくださいね。