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プラウドシティ東雲キャナルマークス モデルルーム訪問 その3 【維持費と周辺相場、総評】 〜 マンション購入を真剣に考えるブログ

プラウドシティ東雲キャナルマークス モデルルーム訪問シリーズの最終編です。


モデルルームの模型で確認できる通り、この物件は角部屋認定できる部屋が極端に少なくなってます。4棟をつないだ形なのですべての棟の両端に角部屋がある、と思いきや、まったく窓がない部屋も。中庭の広さや建物形状がどう工夫されているか、模型をよく見るとわかることいっぱいありますね。

維持費
某所で上がっていた予定管理費等一覧を参考にすると、管理費は平米あたり343円、修繕積立金は同140円でした。これにインターネット利用料1000円にコミュニティ形成費300円を合わせると、たとえば74.15平米のお部屋は、37,480円がかかることになります。

管理費が高いのでは?とブロガー見学会でも声が上がってました。周辺タワーマンションと比べてもかなり高水準でして、ここを超える管理費は、ブリリアマーレ有明くらいでしょうか。なぜこんなに高いの?→「庭の管理と24時間警備を導入しているから」というのが答えでした。7000万オーバーのマンションで月1万円高い安いはもはや誤差なのかもです」。
もしかして、容積率200%に据え置いた影響がここに出ているのかもしれませんね。敷地17,700平米を472戸で管理しなければいけないので。

周辺相場
豊洲・東雲エリアには大規模なマンションが立ち並んでいる地域ですので、相場が明快にわかりやすいエリアです。数年に1回しかマンションが出ない場所と違って、比較は容易です。本マンションの比較物件としては、以下4つのパターンかと考えます。

価格帯が被る周辺新築マンション。プラウドシティ越中島、プレミスト有明ガーデンズ、パークタワー晴海、シティタワーズ東京ベイなど。順番は、検討者がかぶり安い順です。プラウドシティ越中島の残りは30程度とのこと(営業談)
東雲エリアの中古マンション
豊洲エリアの中古マンション。特に豊洲4丁目の板状マンション
価格帯が近い東京近郊の新築マンション。例えば、ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣、プラウド武蔵境テラス、ブリリア浦和仲町、品川イーストシティタワーなど
4番はもう街が全く違うのでおいといて、1・2・3の順に考えていきましょうか。

1:周辺新築との比較(本音)
・プラウドシティ越中島:同じ湾岸だが微妙に街の性格が違う。基本的に東京駅行の越中島駅+門前仲町まで歩くことができるマンションと考えたほうがいい。規模感は東雲が上。価格帯も東雲が上。
・プレミスト有明ガーデンズ:有明と東雲エリアは全く性格が異なるエリアながら、ここ10年相場はかなり近似していた。プレミストは東と北西向きしか向きがないため、商品企画としては東雲の方が良い、価格も東雲の方が高い。本物件は近いながらも、購入希望者がマンションに求めるものがかなり違うと推量。むしろ価格帯的にプレミスト有明は越中島と被るのかも。
・シティタワーズ東京ベイ:かなり値上げしたウエストタワーはともかく、セントラルタワーなら総額で同価格帯となる。駅チカタワーマンション、間取りの秀逸さ、商業施設と一体開発などの総合的な魅力はシティタワーズ東京ベイの方が上。有楽町線による都心方面へのアクセスは本物件のメリット。
・パークタワー晴海:坪単価で比較すればほとんど同価格帯。ただし、専有面積が広めなので総額はこちらの方が上。中央区で高品質なタワーマンションという面では、こちらの方が商品企画として上。パークタワー晴海は月島・勝どき駅から遠いのが一番のネックだが、こちらも豊洲徒歩10分…

後2つは、タワーマンションですので修繕積立金や固定資産税を考えると、こちらの方が若干維持費安くなるでしょう。繰り返しますが7000万円以上という価格帯では、毎月の維持費はほとんど誤差です。オーバル型という特殊な形が響くか、あとは有明・晴海よりも豊洲と東雲の方が好きかどうかの勝負かと。

ただ、これから待つとしても、ブリリア有明4棟目も東急豊洲タワーも高いので、いま家を買う理由がこれを読んでいる貴方にあるのでしたら、待ってもそんなに幸福ではないかもです。

2:東雲1丁目の中古マンションとの比較

タワーマンションも板状マンションもあるエリアなのですが、全部混ぜた上で、2007年竣工のキャナルファーストタワー以降に建ったマンションの成約事例をプロットするとこんなグラフになります。

 

プラウドシティ東雲キャナルマークスと重ねますね。中心を340くらい、全戸の8割が入る部分を帯にしました。

新築であることの価値と築年数補正を合わせて、上記くらい見込んでるということになります。

 

 

豊洲のマンションの中でも、プライヴブルー東京+東京フロントコート+スターコート豊洲+オークプレイス豊洲が直接の比較対象かと思います。4マンションのここ1年の成約事例はこんな感じ。かなり狭い範囲で取引されていますが、最近は上昇中ですね。

上記4つのグラフから分かることは、

豊洲・東雲の比較対象となる周辺中古マンションは坪240〜280くらいの取引がされている(坪300近いのはパークタワー東雲のみ)
キャップがかなりかかっていて、ここをなかなか突き抜けるマンションはない
1000万円以上の新築プレミアムを見込んでいる
ということです。ここが特別なのではなく、今でてるライバル物件もこれから新築販売される物件も同じようなものでしょう。違うのは今でてる晴海くらいですね。

総評
実は、この物件の建築計画が発表される前、プラウドタワー東雲から敷地を見ていました。自分だったらどう建てるのだろう?タワーマンションだろうか、それとも多棟板状?と思っていたので、オーバル型はよく考えたなと思ってました。

オーバル型をとった理由はパチンコ屋と敷地形状からの逆算かと思いますが、中庭に視線を落として1Fに共用施設を集中配置するアイデアは、制約条件の中でよく練られていると思います。そして、特徴的な構造を活かして外観を非凡にするための様々な工夫も見受けられます。総合設計で300%にすることも可能だったと思いますが、そのままオーバル型の上に積み上げると15Fと20Fのようになって、中庭に全く日が差さない悲惨なことになってしまったでしょう。東・西棟を11Fに抑え込んだのは、中庭への日照を最大限配慮した結果です。
そして気になる修繕についてもタワーマンションより低く、一般の板状よりは高いというシミュレーション結果が出ているそうです。

ただ、安いかと言われれば、「いやぁ素直にお高いですねぇ」となりますね。

残念な点は、オーバル型と容積率200%で戸数を抑え込んだことにより、管理費が高騰してしまったこと。タワーマンションより高くなってしまっては、板状の最大の優位点を消してしまったといっても過言ではないです。私は唯一無二ではなく特殊な形状をした板状マンションと本物件を評価しています。
7000万円となるとサラリーマンが住宅ローンを組んで買える限界です。そこで更に3.5万円の管理費等、そして駐車場2.8万円〜になると、駐車場を1万円以下で借りられる東京フロントコートなど豊洲板状マンションとの実質的な差が…

この価格水準のまま売れるとすると、東雲エリアに突如として、別のライフスタイルを持つ方々が大挙して引っ越されてくることになりそうです。新築マンションにおいて坪30の差は別世界です。ましてや100くらい差があったら。

最後に、家電芸人徳井さんが言ってた名言で締めたいと思います。

「買いたい時が、買い時です」

 

編集部より:この記事は   マンション購入を真剣に考えるブログ    様の2018/10/05の投稿を転載させていただきました。

湾岸の妖精・のらえもん

Posted by 湾岸の妖精・のらえもん

湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。 ブログの目的についての詳細はこちら 主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。 ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo ↓はみ出しブログ連載中!↓ マンションコミュニティ - 口コミ掲示板URL: http://www.e-mansion.co.jp/ マンションにまつわるエトセトラ - URL: http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/author/noraemon ↓2017年10月現在、住宅ローンの借換10年固定限定で0.65%!!!10年固定期間終了後の優遇幅は2.035%!の異常事態。今借り換えないでいつするの?