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【不動産相続事例】亡くなってから資産管理まで – (6)相続対策での新築住宅の正しい建て方 〜不動産相続のお話

【不動産相続事例】亡くなってから資産管理まで – (6)相続対策での新築住宅の正しい建て方

不動産相続:不動産相続事例 - 亡くなってから資産管理まで (6)相続対策での新築住宅の正しい建て方

こんにちは。不動産相続アドバイザー鈴木です。

前回ご紹介した私が継続管理させていただいている資産家の方の事例『亡くなってから資産管理まで – (5)納税の準備』の続きになります。

今回は「(6)相続対策での新築住宅の正しい建て方」についてのお話です。

目次 [開く]

本件の概要(相談者の状況と、ご相談いただいた経緯)

  • 相談者のお父様がお亡くなりなりました。
  • 相続人は相談者、そのお母さん、相談者のお姉さんの3人。
  • 明らかに相続税がかかるだけの資産がある。
  • お父様が亡くなってから私のところに相談に来るまでにすでに5ヶ月が過ぎていた。
  • 相談者は先代からお付き合いのある税理士にお願いしていましたが、税理士が一方的に話しを進めるだけで、何の説明もなくかなりの不安を抱えていました。そこで私の知人の紹介で相談に来ていただき、今後の相続の進め方をお話して、正式に依頼していただきました。

    そして「(4)相続財産の特定と調査」で調査した結果、大半の相続財産が土地で、内容は以下の通りでした。

  • 300坪の土地が1ヵ所
  • 200坪の土地が4ヵ所
  • 50坪の土地が1ヵ所
  • 相談者のご主人が生前から月極駐車場を経営していたことがわかりました。

    相続対策の新築住宅の正しい建て方

    前にも書いていますように以下の想いをもとに、今回の相談者に届けています。

  • 2代先、3代先まで資産の承継、継続ができること。
  • 相談者はもちろんのこと、そこに関わる人々すべてが幸せになれること。
  • 秘密厳守であること。
  • 何と言っても速やかに継承していけることが大切で、そのために私たちがいるといっても過言ではありません。

    本件では50坪の敷地がそのまま放置されていたので、そこを活用し新築一戸建ての提案もさせていただいております。

    もともとそこはお父さんが相続税の支払いのために用意していた土地のようにも思えましたが、売ることばかりが相続税支払いの定説じゃありませんよ!

    やはり活用できて、さらに相談者やそのご家族が幸せにならないといけません。売却してしまえば資産は減るばかりですからね。

    将来を見越した提案

    何故、新築一戸建ての提案をしたのかいうと、将来15年、20年経過し返済の目途も立ってきたところで、中古住宅としての売却や、お子さん、お孫さんの世代が利用するなど、いろいろな活用の展開ができるんです。

    中古住宅での売却を進める理由は高齢化社会に対応するためです。少なくともこの建物が立っている間は間違いなく高齢化社会の影響を受けるでしょう。

    そうなったときには土地、建物などの不動産の価値がグッと下がってきます。

    当然ですよね、土地建物は相続でどんどん市場に流れるようになってきますが、それを購入する若い人が少ないわけですから、不動産があふれるという需給関係からいっても価値は下がってきます。これは避けられない事実です。

    そういうことからも、わざわざ新築から買わなくても建物がついた土地の方が購入しやすいし、流通もしやすいように思うのです。

    今から中古住宅にしておく価値は十分にあると言えます。

    50坪くらいの敷地に「小さいアパート」をと考えることもありますが、それもよくありません。

    先に書いたように需給バランスが崩れた段階でのアパート経営は間違いなく試練を極めます。

    一戸建て賃貸住宅は決して利回りはいいものではありませんが、家賃がしっかりとれること、そして継続して長く住んでもらえることが多いこと、そんなことを考慮して新築一戸建てをご提案しました。

    ちなみに建てたのは大手ハウスメーカーさんで、これもアパートと同じように30年継続すること、メーカーさんがなくならないことなどを考慮しています。

    このように提案と対策には細かい不動産の知識と建築の知識、そして相続の知識と色々なことを知っていないとできないものです。

    さらに提案するにはそれなりの、相続を扱う者の在り方が問われてくるのです。

    ですから税のことだけとか、不動産のことだけ、建築のことだけという考え方ではまったく通用しないことになっていきます。

    相続する方のことを本当に考えて対応できる相続のプロは本当に少ないと思います。

    今回はここまでになります。

    次回は「(7)相続対策での新築アパートの正しい建て方」についてお話させていただきます。

    不動産相続事例「亡くなってから資産管理まで」

    1. 相続人の確定
    2. 亡くなってから納税までの流れ(3ヶ月目・4ヶ月目・10ヶ月目)
    3. 本件の税理士と私とでの相続税額の違い
    4. 相続財産の特定と調査
    5. 納税の準備
    6. 相続対策での新築住宅の正しい建て方
    7. 相続対策での新築アパートの正しい建て方
    8. 銀行融資の上手な使い方
    9. 上手な相続財産の分け方
    10. 資産管理


    11. 編集部より:この記事は  不動産相続のお話     様の2018/08/07の投稿を転載させていただきました。

      鈴木 秀明

      Posted by 鈴木 秀明

      1990年から不動産業界で働いてます。 不動産相続が得意分野。宇都宮市で2代目大家さんの交流の場「とちぎ大家の会」を主催して、大家さんのためのセミナーや勉強会も行ってます。 休日は『ブラウン・ブレスト・ヴォイス』というゴスペルグループのメンバーとして活動中。 栃木県宇都宮市の不動産屋「ハートエントランス株式会社」代表。