新築アパートの適切な利回りとは 〜福岡の元中卒サラリーマン不動産投資記録
アパート業者が乱立する福岡地区において
同じような目線、同じような場所に建てられて来た
それらアパートは、時に良い立地であったり
頭を傾げてしまうような地域であったり
暮らしを考えると信じられないような間取りなどを
多く見かけるようになって来ました。
そして、数年前からは次のような事を
複数のアパート業者は口を揃えて言われていました。
駅徒歩5分以内、地下鉄沿線沿い、
西鉄沿線沿いのこのエリアに限定して・・・
しかし今実際に建てられているのは、徒歩10分ー15分
それら沿線沿いを無視しています。
そんな感じで
業者自体も近頃ブレブレな戦略になって来ている事を
最近感じることが多いです。
当然だと思うのは、業者が全て同じ目線だからであり
そりゃすぐに共有過剰にもなるよなあ・・なんて
思っていましたから、現在複数の市場を見て動いている
アパート御者様はは郊外型になりつつあります。
そんな新築アパート業者様自体も
融資が厳しくなって来ている事実もありますが
いまだに強気な利回りで市場に物件を提供し続けています。
しかも家賃設定も??なものが多く
ずっと売れ残っているものばかりが
ネットでも散見されます。
そのような福岡の市場での新築アパートの利回り
表面ではなく、実質的な部分として捉えて見ますと
本当に6%台などの物件が多いんです。
また新築特例の固定資産税減額1/2期間
2−3階建木造アパートは3年間ですが、
これを5年と偽ったり(3階建以上RCは5年)
新築住宅の減額を受けるためには、
貸室の面積が40m2以上280m2以下が条件である事も
知らさない業者様もいるとかいないとか・・・
3年以後の固定資産税額をしっかりと頭に入れて
収支計画を考えてみると
正直、最低適切な利回りとして私が考えるのは
実質利回りとしては最低でも7%以上
表面利回りとして7.5%以上無ければ
手残り、安定経営、将来のリスク対策含めて
取り組みは難しくなって来ます。
さらに最終的な手残り額面としては
借入額の2%以上でなければ、金融機関の融資も厳しく
自己資金割合も増えてゆきます。
※例
事業総額1億円 1LDKx9世帯 木造3階建アパート
経費:管理費、清掃日、電気代、水道代、消防点検費用、特殊清掃、
固定資産税、償却資産税などをの経費を全額収入から差し引き
2%手残り200万円(年間)以上であれば
現在の市況においては最低OKだと思われます。
このケースですと6棟程度あれば、年間1200万手残り
月のCF100万は達成できるようなイメージですが
考えておくのは、ここから、突発的な修繕、経営上の余剰資金は必要
額面として最低でも30%低度は、積立定期預金に入れつつ
預金の留保を重ねて実績づくりが必要になると考えています。
(あくまでも私の新築の考えですので、中古ですと50%以上は使わずフローする)
もっとも
適切な利回りを考えてみますと高ければ高い方が良いですが
新築市場と郊外型を検討すれば
アパート業者からの提供価格、実質利回りとして
8%は欲しいところです。
そうすれば、融資においての掛け目にも随分と余力も出ますし
最終2%どころか、3−3.5%以上も可能になります。
そのような事を考えますと
ネットに掲載され続けている売れ残り新築木造アパートの利回りが
表面5%6%はもうありえません。
自己資金に余裕がおありになる方は問題ないでしょうが
投下する意味合いを考えますと
レバレッジをかけて行きたいのは、誰しもそう思うのではないでしょうか。
また、福岡のアパート業者様におかれましては
もっと人口流入性の高い地域、将来性のある地域
郊外型の新型商品の開発などをもっと行って欲しいと思います。
都心向けアパートを郊外で建てても競争力はありません。
入居が決まりやすくても、出て行ってしまっては意味がありません。
退去がない、少ない物件はより必要になっています。
これから先、伸びてゆくアパート業者はどこになるのでしょうか
なんとなく私にはわかって来ていますが
新築で成功体験を重ねている人が取り組んでいるような物件こそ
今の福岡に必要なものではないかと思っています。
(福岡ではありませんが、西野さんなどはその一例ではないでしょうか)
これから先に向けた新しい新築アパートの取り組み方
18日のセミナーでもお話ししたいと思っています。
健美家様に掲載頂きました大家列伝記事はこちら
【3年で家賃年収1億円。人のご縁と融資活用で人生を変えた「福岡の中卒サラリーマン大家」さん】
前編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/72/
後編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/73/
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編集部より：この記事は 福岡の元中卒サラリーマン不動産投資記録 様の2018/08/06の投稿を転載させていただきました。
