Architectural details of modern apartment building.

新築アパートの適切な利回りとは 〜福岡の元中卒サラリーマン不動産投資記録

アパート業者が乱立する福岡地区において
同じような目線、同じような場所に建てられて来た
それらアパートは、時に良い立地であったり
頭を傾げてしまうような地域であったり
暮らしを考えると信じられないような間取りなどを
多く見かけるようになって来ました。

そして、数年前からは次のような事を
複数のアパート業者は口を揃えて言われていました。

駅徒歩5分以内、地下鉄沿線沿い、
西鉄沿線沿いのこのエリアに限定して・・・

しかし今実際に建てられているのは、徒歩10分ー15分
それら沿線沿いを無視しています。

そんな感じで
業者自体も近頃ブレブレな戦略になって来ている事を
最近感じることが多いです。

当然だと思うのは、業者が全て同じ目線だからであり
そりゃすぐに共有過剰にもなるよなあ・・なんて
思っていましたから、現在複数の市場を見て動いている
アパート御者様はは郊外型になりつつあります。

そんな新築アパート業者様自体も
融資が厳しくなって来ている事実もありますが
いまだに強気な利回りで市場に物件を提供し続けています。

しかも家賃設定も??なものが多く
ずっと売れ残っているものばかりが
ネットでも散見されます。

そのような福岡の市場での新築アパートの利回り
表面ではなく、実質的な部分として捉えて見ますと
本当に6%台などの物件が多いんです。

また新築特例の固定資産税減額1/2期間

2−3階建木造アパートは3年間ですが、
これを5年と偽ったり(3階建以上RCは5年)

新築住宅の減額を受けるためには、
貸室の面積が40m2以上280m2以下が条件である事も
知らさない業者様もいるとかいないとか・・・

3年以後の固定資産税額をしっかりと頭に入れて
収支計画を考えてみると

正直、最低適切な利回りとして私が考えるのは
実質利回りとしては最低でも7%以上
表面利回りとして7.5%以上無ければ
手残り、安定経営、将来のリスク対策含めて
取り組みは難しくなって来ます。

さらに最終的な手残り額面としては
借入額の2%以上でなければ、金融機関の融資も厳しく
自己資金割合も増えてゆきます。

※例
事業総額1億円 1LDKx9世帯 木造3階建アパート
経費:管理費、清掃日、電気代、水道代、消防点検費用、特殊清掃、
固定資産税、償却資産税などをの経費を全額収入から差し引き
2%手残り200万円(年間)以上であれば
現在の市況においては最低OKだと思われます。

このケースですと6棟程度あれば、年間1200万手残り
月のCF100万は達成できるようなイメージですが

考えておくのは、ここから、突発的な修繕、経営上の余剰資金は必要
額面として最低でも30%低度は、積立定期預金に入れつつ
預金の留保を重ねて実績づくりが必要になると考えています。
(あくまでも私の新築の考えですので、中古ですと50%以上は使わずフローする)

もっとも
適切な利回りを考えてみますと高ければ高い方が良いですが
新築市場と郊外型を検討すれば
アパート業者からの提供価格、実質利回りとして
8%は欲しいところです。

そうすれば、融資においての掛け目にも随分と余力も出ますし
最終2%どころか、3−3.5%以上も可能になります。

そのような事を考えますと
ネットに掲載され続けている売れ残り新築木造アパートの利回りが
表面5%6%はもうありえません。

自己資金に余裕がおありになる方は問題ないでしょうが
投下する意味合いを考えますと
レバレッジをかけて行きたいのは、誰しもそう思うのではないでしょうか。

また、福岡のアパート業者様におかれましては
もっと人口流入性の高い地域、将来性のある地域
郊外型の新型商品の開発などをもっと行って欲しいと思います。

都心向けアパートを郊外で建てても競争力はありません。
入居が決まりやすくても、出て行ってしまっては意味がありません。
退去がない、少ない物件はより必要になっています。

これから先、伸びてゆくアパート業者はどこになるのでしょうか
なんとなく私にはわかって来ていますが
新築で成功体験を重ねている人が取り組んでいるような物件こそ
今の福岡に必要なものではないかと思っています。
(福岡ではありませんが、西野さんなどはその一例ではないでしょうか)

これから先に向けた新しい新築アパートの取り組み方
18日のセミナーでもお話ししたいと思っています。

健美家様に掲載頂きました大家列伝記事はこちら
【3年で家賃年収1億円。人のご縁と融資活用で人生を変えた「福岡の中卒サラリーマン大家」さん】
前編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/72/
後編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/73/

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不動産投資Library記事 ブログ転載内容
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編集部より:この記事は   福岡の元中卒サラリーマン不動産投資記録    様の2018/08/06の投稿を転載させていただきました。

 

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)