Modern skyscrapers at Bonifacio Global City on Sep 1, 2017 in Taguig, Metro Manila, Philippines

フィリピン不動産購入の注意点 開発業者のインハウスローンはあまりに重い支払い 〜フィリピン不動産投資とシンガポールライフ

フィリピンの不動産開発業者から
開発中、新築物件を購入する場合

大まかに下記の支払い方法があります。

① 現金払い
② 銀行ローン
③ Pagibigローン
④ インハウスローン

この中で

開発業者と購入者が契約する「インハウスローン」の支払額は
物件売値に対する過剰支払い分がかなり多額なので
この支払方法は避けた方がよいと思います。

下記は実際のいくつかのフィリピンの開発業者の
インハウスローン支払い例です。

inhouse loan 201807161

5年支払いのインハウスローンで年利換算で15~20%

10年支払いで20%前後
多いもので年利29%相当の支払いのものまであります。

開発業者のインハウスローンの記述は
毎月の支払い金額のみで金利や総額を記載しない場合と

年利を記載している場合は元金均等返済で換算して
おおよそ半分くらいの金利の記載になっているので

開発業者の見積もり書にインハウスローンの金利が
12%と記載されてあり

”12%の金利は高いけど、銀行ローンは出来ないから、まあいっか”

と契約し記載どうりの毎月の支払いを支払っていると
その支払金額の実際の金利が25%だったりしますので

インハウスローンをされる方はご自分で支払総額と
想定金利を計算されることが大切と思います。

上記の相当金額の物件を10年間の
インハウスローンで購入した場合の想定収支は

購入金額 2,200,000ペソ
D.P支払 200,000ペソ
ローン元本 2,000,000ペソ
毎月の支払 33,000ペソ/10年払い(年利約22%)
ローン総支払 3,960,000ペソ

賃貸収入① 20,000ペソ/月
賃貸収入② 13,000ペソ/月 (管理費、税引き後)
毎月の損益 ▲20,000ペソ/月
10年間の損益 ▲2,400,000ペソ

ローン支払いを賃貸収入相殺した
毎月の収支が▲2万ペソになり

10年後の完済時で最初のD.P含め260万ペソの
支払い超過になります。

220万ペソの購入物件は
10年後、4百万ペソになると想定すると

10年後に売却した場合売却時の諸費用を引いて
10年間での儲けは賃貸収益、売却益の合計で
150万ペソ、日本円で約300万円ということになります。

だったら10年間で260万ペソ貯めて
貯めたお金で10年後にコンドミニアムを買っても同じことじゃん

という気がしますが、その時に4百万ペソになっていれば
10年後にも買えないので

それなりの利子でお金を借りられず
それでもフィリピンのコンドミニアムが買いたい

という人は、開発業者との
「インハウスローン」契約で購入できますが

このインハウスローンを契約する際は
毎月の重い支払に追われる

覚悟が必要です・・・

 

編集部より:この記事は    フィリピン不動産投資とシンガポールライフ  様の2018/07/16の投稿を転載させていただきました。

tom

Posted by tom

リタイヤメントライフの収入の為にフィリピンのコンドミニアムを購入をしています。