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銀行は紹介してもらう方が良い理由  〜入居率29%でも回る非常識な不動産投資

椙田(すぎた)です、

不動産投資をやっている人、
もしくは始めたいという人なら誰でも
融資をしてくれる銀行を開拓することは、
重要なタスクの一つです。

僕自身も以前はそうでしたが、
日々自分で金融機関を開拓している
という人もいることでしょう。

しかし良い条件で融資を受けるには、
実は自分で開拓するのではなく、
紹介してもらった方が良いです。
以下にその理由を挙げてみます。

-1.金融機関は信用を重んじる-

金融機関は信用を非常に重んじます。
特に取引きのない個人がいきなり
飛び込みで融資してくれと言って来ても、
まず相手にしてもらえません。

それどころか一見客に対して銀行は、
「招かざる客ではなかろうか」
と眉に唾する思いで接するのが普通です。

既にそれなりの定期預金を預けている
などの付き合いがなければ、
なかなか融資は取り合ってくれません。

融資するに当たり銀行側は、
多額のお金を用意するわけなので、
融資先の返済能力や物件の担保力を
測ることは当然に重要です。

それをじっくり見極めるには、
時間もコストもかかるため、
個人投資家をいちいち相手にしていては
いくら人員がいても足りません。

銀行員の業務は多忙であるため、
付き合いのない新規の個人客に対して、
なかなか相手をしてくれません。

一方でその金融機関と既に付き合いのある
お得意様の客や税理士、会計法人、
不動産会社や経営コンサルなどの
紹介ルートであれば、

ある程度その個人の実績も把握でき、
これまでの経歴や収入も分かるので、
融資の検討にかける時間も削減できます。

-2.紹介者の顔を潰さない-

そして信用を重んじるということは、
融資先のメンツも尊重します。

金融機関にとって特に不動産会社は
毎回大口の取引を運んできてくれる
大変な上客となっていることが多いです。

不動産会社またはそのお客さんに
どれだけ融資できるか次第で、
大きく成績が左右される営業マンもいます。

個人で融資を申し込むと
信用を得るまで大変ですが、
不動産会社経由であれば、
銀行が不動産会社側の面子に関しても
忖度してくれることも多いので、

個人で最初から融資を申し込むよりも
ぐっと融資が通りやすくなります。

個人投資家は不動産会社という
組織の力を借りることで
融資も受けやすくなるのです。

-3.金融機関と不動産会社の関係-

なかでも不動産会社経由で
金融機関の紹介してもらうのは、
物件評価とセットとなるため、
比較的簡単に金融機関に入り込めます。

収益不動産を取り扱う不動産会社は、
日頃から銀行開拓していることが多く、
何度か取引の経験ができていれば
担当者同士がツーカーであることも
少なくありません。

逆に紹介可能な金融機関が少ない
不動産会社は金融機関と付き合いがない
つまり案件数が少ないか、
または特定の銀行とだけベッタリ…
というケースもあり危険です。

銀行との付き合いが少ない理由に、
金融機関の面子を潰すような行為を
過去にやらかしていたり、
評価が伸びる物件のサーチ力が弱い
などが考えられます。

そのような不動産会社は、
投資家にとっても信用のおける
会社とは言えません。

金融機関との関係を構築するには
ある程度時間がかかりますが、
関係が破綻するのは一瞬です。

積極的に融資を受けて
不動産投資を拡大したいのであれば、
金融機関やそこと繋がっている
不動産会社とも良い付き合いを
続けていくべきですね。

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編集部より:この記事は  入居率29%でも回る非常識な不動産投資    様の2018/07/04の投稿を転載させていただきました。

 

入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

Posted by 入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

この『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、 僕の実体験に基く、不動産投資の軌跡を綴るブログです。 これは、実話です。 千葉県に所有しているアパートはかなり手こずりました(汗) 2011年3月、東日本大震災の直後くらいに、 非常識な指値を入れて格安で購入したアパートのため、 7室中2室でも融資の返済ができました。 入居率にして約29%です。 それで、こんなタイトルになりました。 ですが実際には、 このアパート、購入直後に滞納や退居が続出し、 購入から数ヶ月後には、とうとう入居が1室のみ、 という極限まで追い込まれることになります。 入居室にして約14%・・・ さすがに、これでは回りません(苦笑) いくらなんでも「これはマズい」と思い、 ありとあらゆる手を尽くして対策しました。 僕の不動産投資の師である恵比寿のIこと石原さん、 満室経営新聞編集長のけーちゃんこと寺尾さん、 空室対策のプロであるコンサルの尾嶋健信さん、 など錚々たる方々にアドバイスやご指導を頂きました。 それで、このアパートは今、満室まであと1室! というところまで来ました。入居率にして約86%! よくぞここまで回復したなあとしみじみ思います。 それでいま、湧いてくる感情は「感謝」のみです。 賃貸管理と入居付けをお願いしている管理会社の社長、管理部長、 店長、スタッフさんにも相当、無理を言ってがんばってもらいました。 このブログでは、その経緯と、 なぜ入居率29%でも回るくらい安い金額で購入できたのか? という点を中心に、記事を書こうと思っています。 ぜひ、読んでくださいね。