young woman with question marks.

物件価格と家賃の関係!物件価格が下がってきて心配されてる方も多くいます。 〜不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」

最近は金融機関の融資が厳しくなった為、収益物件価格が下がってきています!

以前から私のコンサルを受けてキャッシュをプールしていた皆様にはチャンスでしょう。

 

ある程度の頭金を入れれば物件を安く買える可能性が広がっています!

結果、利回りも良くなってキャッシュフローもより出るようになってくる思います。

 

ここで最近の質問で多いのが

「キャッシュフローが良くなったと言われますが、物件価格と共に家賃も下がりませんか!?」

とのことです。。。

 

う〜ん・・・

どうでしょうか!?笑

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結論は

 

家賃(住居系)は物件価格ほど大きくは変動しません!!

 

多くの皆さんが投資をなさるのは住居系だと思います。

住居系の不動産の家賃の下落は”築年数”に応じてなだらかに下降していきます。

金融機関の融資審査でも、築年数に応じた家賃の減少をシュミレーションして融資額を決めていきます!

 

不動産価格は数年ごとに上下動を繰り返します!

しかし、家賃が大幅に上がることはないと思います。
(特殊な場合を除いて)

 

仮に土地の価格が3倍になろうが、家賃が3倍になることはありません。。。

 

ということは、逆に土地の価格が3分の1になったからと家賃が3分の1になることは考えにくいです。

 

あのバブル経済時にも異常な価格で土地や建物が取引されましたが、住居系の家賃はそれほど上がっていません。

テナントや事務所の家賃は高騰しましたが・・・

 

これが不動産投資(住居系)のいいところです!

ある程度の(収入=家賃)の安定性が見込まれます。

 

昨年までは比較的物件の価格が高かったと思います。

結果、表面利回りを5%台で購入された方も多かったと思います。

購入されるのには人それぞれの理由があるので、それはあえてふれません。。。

不動産投資を長くされてる方は、利回りが高い時に購入したのを色々言われる方がいますが、それは関係ないと思ってください。

人それぞれの事情がありますので!!

ただ今問題になっている、人任せでポン付け融資を受けて破綻寸前の人は別です・・・

詐欺であれば司法が罰してくれます。

自分の判断で事業を進めたのであれば、問題にするのはお門違いです!!

 

家賃は、購入後簡単に上げることはできません!!

物件の事業性と表面利回りは物件取得時にほぼ決まってしまいます。

 

これから大きなチャンスが来ると思います!

物件を安く購入して、大きく利回りを稼ぐのもいいし、数年後の物件高騰時に売却するのもいいと思います。

 

そのために今必要なこと・・・

 

キャッシュを貯めましょう!!

 

不動産購入はすべて自己責任です!
不動産は素晴らしいものですよ。一緒に悩みましょう!!

 

株式会社 ie’sコーポレーション

http://ies-corporation.co.jp

編集部より:この記事は  不動産投資ブログ「津崎哲郎の不動産投資帝王学」    様の2018/06/19の投稿を転載させていただきました。

 

津崎 哲郎

Posted by 津崎 哲郎

不動産コンサルタントの津崎哲郎です。 昭和62年、バブル景気真っ最中に東京から熊本へ帰ってきました。 学生ながら東京でバブル景気を経験し「学生起業家」を気取って、簡単に言えば“ブローカー”をしていました。 売りたい人と欲しい人の仲介をする! 車・宝石・時計・家具・服etc・・・何でも仲介しました。 当時は何でも売れ、どんどん金額が大きい物を追っかけて行った結果が「不動産」でした。 当時は不動産に対する融資が緩やかで、金融機関も対象不動産を見ずにお金を貸す時代でした。 それからご存知の通り、バブルがはじけバブル時代を謳歌していた人たちは、塩を引くようにいなくなりました。 熊本に帰ってから、父親の会社に就職しそれなりに仕事はしていましたが、不動産の面白さが忘れられず“ブローカー”として、色々な不動産を仲介してきました。 もちろん、取引は宅建業者を通じて正規に取引をします。 不動産業は“情報産業”です。 情報を持っていない“業者”は廃れて行きます。 ですから私みたいな“ブローカー”が重宝されていました。 “ブローカー”と“正規不動産業者”の違いは何だと思います。 「宅建免許」を持ってるかどうかの違いだけです。 しかし、最近は書籍やSNS、ブログで色々な不動産情報を手に入れる事が出来ます。 情報を得やすい時代になってきましたが、「?」な情報も多く出回っています。 バブル景気時代からの生き残り、不動産の裏表を知り尽くした私が、損をしない不動産情報を発信しようと思います。