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アパートを売却する際の注意点 〜入居率29%でも回る非常識な不動産投資

椙田(すぎた)です、

築年数の古いアパートを持っている場合、
修繕して賃貸物件として使い続けるか?
それとも新築に建て替えて運営をするか?
また売却して現金を手に入れ、
他の投資や他の物件の購入を考えるのか?

不動産投資の場合は様々な
出口(ないし活用法)が考えられます。

もし売却をするとしたら、
そのまま収益物件として売却するのか
それとも一旦更地にして売るのが良いのか
について考察してみました。

-1.入居者の扱い-

基本的にはアパートを売却する時には、
そのまま収益用の一棟物件として
売却するケースが多いです。

その理由は、そもそも一人でも
アパートに住んでいる入居者がいると、
勝手に取り壊すことができないからです。

日本の法律では借主の権利が大きいため、
貸主の都合だけで賃貸借契約を
打ち切ることはできません。

たとえ売りたいとなった場合でも、
自分の判断だけで入居者のいる建物を
取り壊すことができないのです。

もし借主に退居してほしいのであれば、
借主の新しい住処となる引越先を見つけて、
そこに住むための初期費用や引越し代などを
負担しなければいけないでしょう。

-2.家賃収入で売価が判断されやすい-

一方、人が住んでいるまま売却するときに
問題がないわけではありません。

基本的に収益物件は、
その物件を運用して得られる
利回りを基準に価格が算出されます。

たとえ立地の良い場所に
土地を持っていたとしても、
建物が築50年と古く、
家賃を高く設定できない場合、
売却価格は高く設定できません。

満室でも年間収益が400万円だとしたら、
建物が古く、そのエリアのキャップレートが
10%であれば導き出される売却価格は
4,000万円にしかなりません。

-3.入居者が少ない場合-

一方で先の例に挙げた物件の建つエリアが
坪単価200万円、敷地が50坪あるとします。

その場合単純に更地で売るのであれば、
1億円で売ることが可能です。

こうした場所にアパートを持っていれば、
入居者に立ち退き料を支払ってでも
退居してもらって取り壊し工事を行ない、
更地として売却した方が高く、
そして早く売れやすくなります。

退去費用や取り壊し費用は
決して安くありませんが、
建物が古く家賃を高く設定できず、

また入居率も低くなると
建物しかない場合は売却価格にも
その収益性が反映されてしまうので、
建物が足を引っ張ってしまうのです。

古いアパートを売る時には、
不動産会社に相談するなどして、
現在の収益性と想定売却価格を比較し、
どのように売却するのかを決めましょう。

 

編集部より:この記事は  入居率29%でも回る非常識な不動産投資   様の2018/06/17の投稿を転載させていただきました。

入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

Posted by 入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

この『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、 僕の実体験に基く、不動産投資の軌跡を綴るブログです。 これは、実話です。 千葉県に所有しているアパートはかなり手こずりました(汗) 2011年3月、東日本大震災の直後くらいに、 非常識な指値を入れて格安で購入したアパートのため、 7室中2室でも融資の返済ができました。 入居率にして約29%です。 それで、こんなタイトルになりました。 ですが実際には、 このアパート、購入直後に滞納や退居が続出し、 購入から数ヶ月後には、とうとう入居が1室のみ、 という極限まで追い込まれることになります。 入居室にして約14%・・・ さすがに、これでは回りません(苦笑) いくらなんでも「これはマズい」と思い、 ありとあらゆる手を尽くして対策しました。 僕の不動産投資の師である恵比寿のIこと石原さん、 満室経営新聞編集長のけーちゃんこと寺尾さん、 空室対策のプロであるコンサルの尾嶋健信さん、 など錚々たる方々にアドバイスやご指導を頂きました。 それで、このアパートは今、満室まであと1室! というところまで来ました。入居率にして約86%! よくぞここまで回復したなあとしみじみ思います。 それでいま、湧いてくる感情は「感謝」のみです。 賃貸管理と入居付けをお願いしている管理会社の社長、管理部長、 店長、スタッフさんにも相当、無理を言ってがんばってもらいました。 このブログでは、その経緯と、 なぜ入居率29%でも回るくらい安い金額で購入できたのか? という点を中心に、記事を書こうと思っています。 ぜひ、読んでくださいね。