Three Female Friends Enjoying Breakfast At Home Together

投資対象としてのシェアハウスについて考えてみました〜不動産投資ライフ

個人でモノを保有する時代から、それぞれがモノを共有(シェアリング)する時代になってきました。シェアリングエコノミーと呼ばれる言葉も生まれ、乗り物や住居、家具、家電などさまざまなものがシェアされています。

特に最近では以下のようなものについてのシェアが比較的実用化されているような気がします。

・シェアハウス
・民泊、Airbnb(エアビーアンドビー)
・シェアオフィス、レンタススペース、会議室
・カーシェアリング

その中でも、もっとも歴史が長くメジャーなシェアリングの仕組みとしてシェアハウス(ルームシェアリング)があります。

目次

シェアハウスの特徴は

 

シェアハウスとは複数の入居者が一つの建物の中で一緒に生活をするための共同住宅です。

自分の部屋(個室)の他にリビング、台所、浴室などを入居者同士で共有することになります。

自分だけの時間を過ごすプライベート空間とその他の入居者と一緒に過ごすオープンなパブリック空間を持ち合わせています。

入居者側としては主に以下のどちらか(またはその両方)を見据えてシェアハウスと選択しているような気がします。

・区分マンションと比べて賃料が安い
・既に家具家電が備え付けられていることもあるため初期費用を抑えられる
・入居者同士で交流を楽しみたい

ちなみにシェアハウスの数は2015年の時点で約3,000件程で、そのうち7割程が東京に集中しておりますが、ここ数年は全国的にも急激に件数が伸びてきているようです。

また、最近だと共通の趣味を持った入居者同士で住めるようなシェアハウスもあります。

 

シェアハウス運営のメリット

 

入居者側からすると何となく楽しそうな雰囲気のあるシェアハウスですが、不動産経営として運営する側(家主側)としてどのようなメリットおよびデメリットがあるのか調べてみました。

 

一部屋辺りのコストを軽減できる

 

多くの設備を共有できるため一般のワンルームと比べるとコストが掛かりません。そのため各種備品などの購入費用や経年劣化や破損時などの修繕費用を抑えることができます。

中でも老朽化の早い水回り(お風呂、トイレ、水道など)の設備の数が抑えることができるのは大きなメリットです。

多くのシェアハウスでは、入居前から家具や家電が備え付けられていることも多いです。

ただ共有して利用する備品については入居者全員の人数分を準備する必要が無いため、購入コストや保管スペースなどを軽減することができます。

勿論、共有する備品については(初期の)購入コストや保管スペースについては節約できるものの、利用者が多いためその分だけ利用量も多くなります。そのため1人(または少人数)で使用し続けるものに比べると備品(例えば洗濯機や電子レンジなど)の寿命が短くなるため買い替えのサイクルは早くなってしまいますが、その辺りを考慮したとしてもやはり一人に対して一つずつの備品を準備することに比べると、かなりの節約に繋がりますね。

 

空室リスクを分散できる

 

入居者一人辺りからの賃料は低いですが、上手く運用することでトータルとしては利回りの高い不動産運用が期待できますし、仮に一つの部屋で空室が出た場合も経営に与えるインパクトが小さく、リスク分散の観点から考えても効果的な仕組みになっています。

この点についてはシェアハウスに限らず一棟物件などでも同じことが言えますね。

ただ、一棟物件の場合はどうしても部屋(区分)ごとに入居者を確保するため、入居者を一人確保するための手間は区分所有同様、結構大きな負担になります。それに比べてシェアハウスの場合は、入居者が新たに住むための準備として個室の清掃(クリーニング)等は必要になるものの、共用スペースについては大きな修復は必要ありません。つまり修復範囲(面積)を局所化できるため、より早いサイクルで入居付けを行うことができます。

人気のシェアハウスの場合、午前中に前の入居者が退去し、午後から新たな入居者が住み始めると言うこともあるそうですが、一棟物件(区分所有)の場合はどうしても数日間の準備期間が必要になるはずです。

 

 シェアハウス運営のデメリット

 

一方、一般的な区分マンションと比べてデメリットもあります。

 

初期費用が高額になり借り入れのリスクが増える

 

まず最初に購入費用が高額なことです。

区分マンションの場合は部屋ごとに所有者が異なる場合が多いですが、シェアハウスの場合は一棟を丸ごと所有することになるためどうしても購入費用が高額になってしまいます。

 

金融機関からの融資も困難

 

また、金融機関からの評価が得られないことも多く、銀行などから融資を受けることが困難になることもあります。

金融機関からの融資が付きにくいと言うことは、同様に買手がつかない(買いたくても融資を受けられない)ため、売却時にも苦労する可能性があり、一般的な区分マンションと比べ出口戦略が大切です。

場合によっては更地にして売却したり土地の広さ次第では戸建て物件に建て替えるようにより一層明確なイメージが必要になります。

 

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