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元”事務所”使用の物件を「住宅」として購入するには!?〜津崎哲郎の不動産投資帝王学

 

いやぁ〜今年のインフルエンザはキツかったです。。。

39℃くらいの熱が3〜4日続いて、1週間寝込んでしまいました。

具合が悪くなってすぐに病院へ行ったのですが・・・

まだインフルエンザの反応が出なくタミフルを処方されることなく、その日の夜から高熱が出てしまいました!

受験生の息子にも移してしまい・・・大ヒンシュクでした。。。苦笑

熱が下がってすぐにマイホームの決済があったのですが・・・

間違わないかとヒヤヒヤもんでした。

 

昨日、中古の事務所の内覧へ行きました!

我が家から徒歩1分。

もともと1階倉庫・2階事務所の事業用物件です。

場所も良く金額も高くないので、購入希望者は即決!

ただ、住宅ローンで購入を希望されている為、少しの工夫をしなくてはいけません!!

 

融資を受ける際、現状で融資を申し込めば”事業用”と見なされます。

その場合は、法定耐用年数により融資期間が決まって行きます。

例えば、木造の場合法定耐用年数(減価償却年数)は22年。

物件の築年数を15年とすれば

22年ー15年=7年

 

これが基本的な金融機関の融資期間になります。

しかし、事業用ローンでなく住宅ローンで融資を申し込む場合、法定耐用年数(減価償却年数)に関係なく古い物件であっても30年近く融資期間を受けることができます。

上記はあくまでも基本的な考えですよ!

 

金融機関や申込み人の属性によって変わってきますので、事前にしっかりと相談してくださいね。

基本的に融資期間は長い方が負担も少なくいいと思います。

大人の事情で減価償却を多く取りたい人は別ですが・・・笑

 

では、事業用物件にどのようにして住宅ローンをつけるか!?

 

まず必要なのが”住宅用”にリフォームすることです!

今回のお客さんは、マイホーム兼事務所を希望されています。

どうするか??

 

建物の居住スペースを50%以上にすればいいのです!!

(金融機関で基準は変わります)

 

今回の物件は2階建。

2階を住居にした場合、住居割合が47%で基準に足りません。

そこで、1階の1部スペースを部屋にリフォームします。

すると1階2階合わせて約60%の住居スペースができる為、住宅ローンの基準をクリアーします。

これで、住宅ローンを使って融資期間を長くすることができます。

法人個人の税金対策は横に置いといてくださいね。。。

 

今回のお客さんは1階の部屋は基本的には必要ありません。

ではどうするのか??

その後の事まで考えてリフォームしましょうね。。。笑

いつでも相談ください。

事前打ち合わせ・計画が大事です!!

 

創業してすぐの場合、マイホームと事務所を同時購入また家賃の二重払いは厳しいかもしれません。

その負担を少しでも減らすために一緒に悩みましょう。。。

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

 

編集部より:この記事は 津崎哲郎の不動産投資帝王学   様の2018/1/24の投稿を転載させていただきました。

津崎 哲郎

Posted by 津崎 哲郎

不動産コンサルタントの津崎哲郎です。 昭和62年、バブル景気真っ最中に東京から熊本へ帰ってきました。 学生ながら東京でバブル景気を経験し「学生起業家」を気取って、簡単に言えば“ブローカー”をしていました。 売りたい人と欲しい人の仲介をする! 車・宝石・時計・家具・服etc・・・何でも仲介しました。 当時は何でも売れ、どんどん金額が大きい物を追っかけて行った結果が「不動産」でした。 当時は不動産に対する融資が緩やかで、金融機関も対象不動産を見ずにお金を貸す時代でした。 それからご存知の通り、バブルがはじけバブル時代を謳歌していた人たちは、塩を引くようにいなくなりました。 熊本に帰ってから、父親の会社に就職しそれなりに仕事はしていましたが、不動産の面白さが忘れられず“ブローカー”として、色々な不動産を仲介してきました。 もちろん、取引は宅建業者を通じて正規に取引をします。 不動産業は“情報産業”です。 情報を持っていない“業者”は廃れて行きます。 ですから私みたいな“ブローカー”が重宝されていました。 “ブローカー”と“正規不動産業者”の違いは何だと思います。 「宅建免許」を持ってるかどうかの違いだけです。 しかし、最近は書籍やSNS、ブログで色々な不動産情報を手に入れる事が出来ます。 情報を得やすい時代になってきましたが、「?」な情報も多く出回っています。 バブル景気時代からの生き残り、不動産の裏表を知り尽くした私が、損をしない不動産情報を発信しようと思います。