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現役社員が暴露!不動産管理会社が大家さんには絶対に知られたくない4つの秘密

桜の咲き始める賃貸物件の入退去で一年で一番忙しい時期ですが、弊社『不動産投資ライブラリー』編集部(以下:編集部)が現役の不動産管理会社の社員のZさんに、不動産管理会社の裏側をお聞きして来ました。

Zさんの勤務する会社は、人口100万人を超える地方都市で、エリアTOP5に入る管理戸数の管理会社です。国民的アイドルのテレビCMで有名な賃貸仲介FCにも加盟している企業です。

今回は、そんな会社に7年勤続しているZさんに『大家さんには絶対に知られたくない秘密』をお聞きしました。

秘密その① 【入居募集】のクローズド

Zさん:私の勤務する会社(以下X社)のように、賃貸仲介店舗も持っている管理会社の場合は、新規入居者さんからの仲介手数料売上が欲しいがために空室物件の入居募集を、他社の仲介会社に禁止していることが多いです。X社の場合は、自社ホームページの他に、アットホームとSUUMOを利用しており自社で管理する空室物件の入居募集は、自社ホームページ、アットホーム、SUUMOの3つには必ず掲載しています。しかし同じエリアのminiminiさんやエイブルさんやハウスメイトさんやその他の地元賃貸仲介会社さんが、自社ホームページや不動産ポータルサイトに当社の空室物件を掲載することは禁じています。そのためホームズやCHINTAI等、当社が利用していない不動産ポータルサイトには空室物件が掲載されないことになります。

編集部:それは明らかに大家さんの利益を妨害している行為じゃないですか?

Zさん:はい。確かにそうですね。しかし我々管理会社の言い分としては、全ての賃貸仲介会社さんに、フルオープンにしていては、悪質な入居者さんのトラブルを未然に防ぐことが難しくなるという一面もあります。ですがこのことは言い訳であって、実際には会社の利益を追求して入居募集情報をクローズドにしているというのが本音です。

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編集部:このような空室情報のクローズドは業界では、横行しているのですか?

Zさん:そうですね。当社のように管理物件の入居募集を全てオープンにせず、自社で抱え込んでクローズドにしている管理会社はかなり沢山ありますよ。逆に自社で賃貸仲介をいっさいせず、管理に専門特化している業者さんの場合は全ての賃貸仲介業者さんに対して、物件掲載をフルオープンにして場合が多いですね。

編集部:大家さんは『全ての賃貸仲介業者さんのホームページと、不動産ポータルサイトへの物件掲載をフルオープンにしてください。』という言うべきですね。

Zさん:うーん、それは言い方を気をつけないと、『面倒な大家さん』だと思われたり嫌われかねないのですね。『うちの空室物件を掲載しているポータルサイトを教えて下さい。』くらいの言い方だと『はい。わかりました。』で済むのですが。実際かなり入居率の悪い物件でしたら『フルオープンにしてくれ!』って言われても、こちらも納得出来るのですが、平均入居率が90%を超えるような物件の場合は『この高い入居率は当社の営業努力の賜物なんだから当社のやり方でやらせて欲しい』というのが本音ですね。

秘密その② 【敷金の行方】

Zさん:近年広く普及している<敷金の全額返還>が基本の“東京ルール”についても『大家さんには絶対に知られたくない秘密』が潜んでいます。不動産管理会社は、大家さんに対して『“東京ルール”が法律です。敷金は全額返還が基本ルールなので敷金は大家さんには1円も入って来ませんよ』と説明しながら、実際には、入居者さんからはキッチリ敷金を貰っています。

編集部:え?その敷金はどこに行っているのですか?

Zさん:管理会社さんの懐に入れてしまっています。

編集部:本当ですか?

Zさん:まあ『懐に入れる』と言っても、実際には退去後の修繕代金や清掃代金にあてていますが、それでもかなり多くの利益があり、管理会社にとっては無視出来ない売上高になっています。

編集部:このことを大家さん側から管理会社さんに問いつめたらどうなると思いますか?

Zさん:予想以上に多くの管理会社さんが、青ざめると思います。

秘密その③ 【修繕リフォーム】の2重見積もり

編集部:先ほど『修繕代金』と『清掃代金』の話しが出ましたが、。管理会社さんによっては『修繕代金』と『清掃代金』までも大家さんに請求するような会社もあるのではないですか?

Zさん:ありますね。
さすがに当社はそこまでしませんが、敷金の全額を会社の懐に入れて、その上『修繕代金』と『清掃代金』まで大家さんに請求して、しかもその請求金額が実際の代金よりかなり高く請求するような業者も多く存在しています。リフォームや定期メンテナンスについても、実際の工賃よりも高く大家さんに請求している業者がほとんどです。見積書作成の時点から、実際の金額の社内用の見積書と、大家さんに請求する用の金額を上乗せした見積書の2種類の見積書が存在しています。業者によっては、実際の工賃の2倍3倍の金額で請求している業者もいるようです。

秘密その④ 抗菌施工

編集部:他に、管理会社が上乗せ請求するものはありますか?

Zさん:これは、大家さんというよりは、入居者さんに対しての上乗せですが『抗菌施工』系のオプションですね。最近はどこの業者でもやっていますが、入居時に、さも当たり前のように請求しています。代替の場合は1万円前後で請求する抗菌施工代金ですが実際には原価100円を切るような作業なんです。

編集部:その話しは以前別の業者で聞いたことがあります。
『この物件に入居するには”抗菌施工”が必要なんです。』と言わんばかりに初期費用見積に記載して来るようですが、あくまでオプション契約事項なので入居者さんは『抗菌施工オプションは必要ありません!』とキッパリ断ってるべきですね。

Zさん:『抗菌施工』と同じような原価率でいうと、鍵の交換もそうですね。鍵の交換も万単位で請求しますが、実際には驚愕の原価率です。

(編集部まとめ)

Zさんから伺った『大家さんには絶対に知られたくない秘密』は大家さんにとっても『絶対に教えて欲しくなかった秘密』だったかも知れません。しかし、当社編集部としては、賃貸経営におけるありとあらゆることを代行してくれるのが不動産管理会社さんであり、毎月家賃収入が入ってくるのも不動産管理会社さんのお陰だと考えます。不動産管理会社さんと大家さんは切っても切れない仲ですのでお互い持ちつ持たれつ、協力し合うことが大切だと思っております。