Stacks of wood brick houses in a growth financial concept.

2018年 収益物件はどうなるのか?〜津崎哲郎の不動産投資帝王学

 

年末・年明けから、2018年の収益不動産の動向について問い合わせを頂いています。

正直わかりません!笑

仮想通貨も今のように高騰することを予想した人は少なかったと思います。

その仮想通貨も「仮想通貨バブルもハジける!!」と言われながら中々ハジけません。

しかし、仮想通貨と違い不動産投資は長い歴史が有りますし、ネット上の投資ではありません。

では、本題です!

あくまでも私個人の考えですので予想が外れても悪しからず・・・笑

突っ込んだ内容は、コンサルを受けて頂いている方に悪いので触りだけで勘弁ください。。。

 

数年前からアパマン等の不動産投資が活発になり物件価格が急騰しました。

正直「エッ!この物件が!?」と思うような物件が、表面利回り5〜6%台で取引されてい
ました。

※ここで表面利回り大事ですよ。。。

 

 

以前から不動産投資をされてる大家さんの中には、昨年までに保有していた物件を全て売却
し現金に換えてる方も多くいらっしゃいます。

来るときに備えられています。

我々不動産業者に売却の依頼を頂いても、業者間での売却物件の争奪戦でどんどん物件売却
の依頼価格も高騰していました!

八百屋は大根がないと商売になりません!

不動産業者も同じなんです!!

売却物件を持ってる業者が一番美味しいんです。。。
(内容はコンサル時に・・・)

 

どうしても売却依頼が欲しい業者は「この物件は1億円だな!」と思っていても、他業者と
の争奪戦に負けたくない為、1億5千万円の値付けをしたりします。

驚くことにその金額で昨年中旬までは売れたりしていました(苦笑)

他には”三タメ業者”と言われる「中間省略業者」も多くいました。

東京の三タメ業者から、当社にも毎日のように営業電話FAXが来ていました。

余談ですが、勝手にFAXを送ってくる業者には腹が立ちます!
人の会社の紙やトナーを勝手に使うな!💢と思うのは私だけでしょうか・・・笑

 

 

このような異常な物件の高騰はなぜ起きたのか?

金融機関が不動産投資に関しては比較的緩い融資をしていたからです!

 

 

金融機関によっては”オーバーローン”も平気で行なっていました!!

しかし、不動産への過剰融資に金融庁がストップをかけました

 

今まで比較的簡単に融資が出ていた不動産投資に融資が付かなくなって来ました。

 

結果、物件のダブつきが増えて来ました。

 

 

もちろんシッカリした良い物件はすぐ売れますが!

今年は融資が益々厳しくなります!!

 

では、昨年まで高値で物件を購入した人は悪かったのか?

不動産投資初心者には悪くなかったと思います!

良い場所の良い物件を少し高値で購入していても、今後の金融機関に対して実績作りになって
います!

不動産投資は1棟目の購入のハードルがとにかく高いです。

逆に言えば1棟目を購入して、シッカリと運営し金融機関の信用をつければ、2棟目の購入
のハードルは下がります!

 

 

今年からは、不動産投資に対する融資のハードルが凄く上がります!

多くの自己資金を入れなくてはならないと思います。

私のコンサル先のお客さんには、そのような時にどうすれば良いのか伝えてあります。
 

高値の物件に融資が付かない=物件価格が下がる

 
しかし、金融機関は融資をしないことには商売になりません!!

シッカリと昨年までに準備した投資家は、今年から本当に良い年になると思います!!

まだまだ書きたいことがありますが、ここまでにします!!笑

注:今回のブログはすべての人に当てはまるわけではありません!
人それぞれ属性等が変わりますので・・・

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

 

編集部より:この記事は   津崎哲郎の不動産投資帝王学   様の2018/1/6の投稿を転載させていただきました。

津崎 哲郎

Posted by 津崎 哲郎

不動産コンサルタントの津崎哲郎です。 昭和62年、バブル景気真っ最中に東京から熊本へ帰ってきました。 学生ながら東京でバブル景気を経験し「学生起業家」を気取って、簡単に言えば“ブローカー”をしていました。 売りたい人と欲しい人の仲介をする! 車・宝石・時計・家具・服etc・・・何でも仲介しました。 当時は何でも売れ、どんどん金額が大きい物を追っかけて行った結果が「不動産」でした。 当時は不動産に対する融資が緩やかで、金融機関も対象不動産を見ずにお金を貸す時代でした。 それからご存知の通り、バブルがはじけバブル時代を謳歌していた人たちは、塩を引くようにいなくなりました。 熊本に帰ってから、父親の会社に就職しそれなりに仕事はしていましたが、不動産の面白さが忘れられず“ブローカー”として、色々な不動産を仲介してきました。 もちろん、取引は宅建業者を通じて正規に取引をします。 不動産業は“情報産業”です。 情報を持っていない“業者”は廃れて行きます。 ですから私みたいな“ブローカー”が重宝されていました。 “ブローカー”と“正規不動産業者”の違いは何だと思います。 「宅建免許」を持ってるかどうかの違いだけです。 しかし、最近は書籍やSNS、ブログで色々な不動産情報を手に入れる事が出来ます。 情報を得やすい時代になってきましたが、「?」な情報も多く出回っています。 バブル景気時代からの生き残り、不動産の裏表を知り尽くした私が、損をしない不動産情報を発信しようと思います。