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成功する不動産投資は「事業」と自覚するところから始まる〜入居率29%でも回る非常識な不動産投資

「不動産投資をやってみよう」というとき、サラリーマンやOLなどの方が

陥りやすい失敗や注意すべきポイントがあります。

僕自身の経験から言うと、失敗してしまう方は、不動産投資を「事業」

として捉えられていないことが多いのです。

そこで今回は、不動産投資を成功させるために「事業」であることを自覚する

ことの重要性について、お話ししたいと思います。

 

1.不動産投資は、投資であって投資でない

サラリーマンの方などが不動産投資を始めるとき「投資」と考えることが普通です。

いわゆる、株式投資やFXなどへの投資と同じ感覚です。

しかし、不動産投資の場合、その感覚ではうまくいきません。

株式投資やFXなどへの投資の場合、いったん購入したら、

その後ケアをする必要はありません。

放っておいても価格が上がったり下がったりしますから、

上がったタイミングで売れば利益がでます。

しかし、不動産投資の場合には、放っておいてはいけません。

まずは、しっかりと信頼できる管理会社を選定しなければなりません。

入居者の募集条件を決め、賃料を設定し、応募があったら審査をしなければなりません。

賃料の滞納リスクに備えることも大切です。

このような意味で、不動産投資は、株式投資やFX投資などの「投資」とは、

全く異なるものなんです。

 

2.会社を経営する気持ちで臨むべき

それでは、不動産投資を行うとき、

どのような気持ちで臨んだら良いのでしょうか?

必要なのは「経営者の感覚」です。

たとえマンションの一室であっても、

自分が「不動産を経営している」という自覚を持ちましょう。

管理会社を選定したら、綿密にコミュニケーションをとり、

所有している不動産の状況(入退去の連絡やリフォームの要否、

賃借人からのクレーム、値引き交渉など)を把握する必要があります。

管理の実務は管理会社がしてくれるとしても、

「任せっきり」ではダメなんです。

また、事業経営を行っていくためには、

当然、税務などの会計知識も必要となりますし、事業としての

収支や家賃収入の管理、返済金額、決算など、

事業の状態を常に把握しておくことも重要です。

入居条件決定や審査、家賃決定などの日常の小さな意思決定から、

物件の購入、売却、大規模リフォームなどの大きな意思決定まで、

常に適切なタイミングで行っていく必要があります。

 

3.不動産投資と融資の関係

不動産投資と融資は、切っても切れない関係にあります。

不動産は、通常高額ですから、物件を購入するときには、

融資を利用しないとほとんど不可能です。

ただ、融資を利用すると、手元資金が少なくても(極端な話、ゼロでも)

非常に高額な不動産を購入して、運営(経営)することができます。

このように、融資を利用して大きなレバレッジをかけられる点は

不動産投資の大きなメリットなんですが、このようなことが認められるのも、

不動産経営が「事業」だからです。

このことは、単なる株式投資家などに銀行がお金を貸さないことからも明らかです。

 

銀行も、「投資家」にはお金を貸しませんが、「事業家」には融資の審査が降ります。

今は、空前の低金利の時代です。バブル期には8%以上であった金利が、

平成7年頃からは、継続的に2%台で推移しています。

そこで、高額な融資を利用しても、返済金額があまり上がりません。

家賃収入を普通に得ていたら、十分にローン返済ができますから、

今は、不動産投資事業によって非常に利益を上げやすい良い環境と言えます。

ただし、高額な融資を受けるわけですから、購入する不動産の見極めと、

購入後の経営をにらんだ対応が必要です。

まずは、収益を十分見込める物件を購入し、購入後も、

先ほど紹介したような経営者の目線をもって、

的確に不動産経営をすすめていかなければなりません。

そうしないと、家賃収入からローンを返済できなくなって破綻することもあります。

よく、サラリーマンやOLが不動産投資に失敗するのは、このパターンです。

反対に言うと、しっかりした経営者目線と事業家としての自覚を持っていたら、

不動産投資で失敗する可能性はかなり小さくなります。

 

4.ちょっとの工夫で、誰でも不動産経営者になれる

「不動産投資には、経営者としての自覚が必要」などといわれると、

「自分にもできるだろうか?」と不安になる方がいるかもしれませんが、

心配は要りません。

実際に、僕自身も元々サラリーマンでしたが、順々に不動産を買い集め、

14棟102室のアパート・マンションを所有、運営しています。

僕の今までの経験から、普通の人でも立派に不動産事業の経営者

となって稼ぐことができる点について再現性が高いのが不動産投資だと言えます。

 
編集部より:この記事は 入居率29%でも回る非常識な不動産投資  様の2017/12/5の投稿を転載させていただきました。

入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

Posted by 入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

この『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、 僕の実体験に基く、不動産投資の軌跡を綴るブログです。 これは、実話です。 千葉県に所有しているアパートはかなり手こずりました(汗) 2011年3月、東日本大震災の直後くらいに、 非常識な指値を入れて格安で購入したアパートのため、 7室中2室でも融資の返済ができました。 入居率にして約29%です。 それで、こんなタイトルになりました。 ですが実際には、 このアパート、購入直後に滞納や退居が続出し、 購入から数ヶ月後には、とうとう入居が1室のみ、 という極限まで追い込まれることになります。 入居室にして約14%・・・ さすがに、これでは回りません(苦笑) いくらなんでも「これはマズい」と思い、 ありとあらゆる手を尽くして対策しました。 僕の不動産投資の師である恵比寿のIこと石原さん、 満室経営新聞編集長のけーちゃんこと寺尾さん、 空室対策のプロであるコンサルの尾嶋健信さん、 など錚々たる方々にアドバイスやご指導を頂きました。 それで、このアパートは今、満室まであと1室! というところまで来ました。入居率にして約86%! よくぞここまで回復したなあとしみじみ思います。 それでいま、湧いてくる感情は「感謝」のみです。 賃貸管理と入居付けをお願いしている管理会社の社長、管理部長、 店長、スタッフさんにも相当、無理を言ってがんばってもらいました。 このブログでは、その経緯と、 なぜ入居率29%でも回るくらい安い金額で購入できたのか? という点を中心に、記事を書こうと思っています。 ぜひ、読んでくださいね。