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住宅ローンを法人に借り換えするメリット〜福岡の元中卒サラリーマン不動産投資記録

住宅ローンを法人に借り換えするメリット

同じような動きを仲間も実践されていますが
不動産投資における、個人信用情報掲載の融資内容内で

収益を生まない融資は、当然ですが
マイナスの要素として特に初期は存在します。

 

初期というのは、収益物件を購入し、
事業をうまくスタートさせていながらも

CFは決して安定していないはずですので
特に注意しなければいけない
という事があるのであります。

 

それはなぜか
総借り入れ(住宅ローン、収益物件のローンなどすべてのローン)
に対して

実収入(不動産収入、給与所得)
税引後CF+預金資産の比率から

当然ですが、返済比率を見られ
評価としては含み資産をそこから差し引くのであります。
(物件評価:時価:帳簿上評価)

そこで住宅ローンは初期こそ住宅ローン減税がありますが
事業利用の比率で削減されてしまいます・・・

であれば、いっその事事業用として
法人移管が資産としても経費利用としても大きな
メリットがあると思う訳なんです。

 

また初期の頃の決算においても黒字を計上するのは
至難の技であり、総合的な帳簿上の収入と
負債というものは、常に金融機関からは
確認され続けるものですが、給与所得があるときは
黒字にしてはいけませんよね。

それは累進課税がありますから
個人は赤字にして、年収を不動産の減価償却で赤字にする事が
節税になりますので、法人へ移管するメリットは
さらに恩恵があるというものです。
(後に記しますが経費に対する考えもある)

 

そしてですね
個人の住宅ローン(保証協会の提携ローン)を
法人に時価:簿価で売却し
個人負債を消し去る事で、さらに複数のメリットを受けることが
事実上可能になります。

 

まず、法人に売却する際に個人は譲渡税が掛かりますから
(5年経過後の年以内は39%、その後は20%)
簿価、時価を計算する必要があります。

そして適切な金額で、自らの法人に売却し譲渡税金を回避します
これは租税回避ではなく、物件所有者が法人代表であることが証明できる事で
資産を移管する意味で可能になります。
(この辺りは不動産に詳しい税理士さんに確認ください)

 

そしてまた、法人は、物件を保有していない法人でも
新設法人でも問題ありません。

 

融資を受ける際は法人への移管に対しての
プロパー融資を受けることになりますから
信用情報に掲載されていた個人の負債が消えることになります。

この借り換えを機に
大きなメリットが複数存在しますので以下に列挙いたします。

 

①借り換えにより、RCの場合は再び耐用年数残存期間で借り換えが可能
47年-12年経過の場合、35年での取り組みが可能
木造の場合でも、金融機関によって35年が可能(某信用組合など)
したがって、毎月の返済が減らせ、
個人法人収支合計の実質CFが大幅に改善する

②法人移管により減価償却が可能になる
法人資産として計上される訳ですので、個人では使えなかった
減価償却が可能になる。 積立修繕、駐車場代も経費
所有物件トータルの中で焼却が活かせる訳ですので
含み資産として資産価値を維持できる (個人は焼却も使えず完全な負債)

③賃貸借契約を個人は法人と結び家賃コントロールできる
法人としては収益を考慮した収入を原資としますから
個人は法人への支払いを可能な限り下げる事が可能。
赤字になっても、赤字部分を損金計上し継続した賃貸が可能
結果個人からの家賃返済額をコントロールできる(上げたり下げたり)
※自宅を事務所として使っているならば、
赤字でも按分して決算処理すれば根拠となる

④新居を買う際には再び住宅ローンが使える
サラリーマン、給与所得があれば住宅ローンを再び組み
新しい物件の建築や購入が可能になる。
(自営業、独立し所得を落としている人は融資基準があり不可の可能性大)
無論定住する事、住民票を移す事は倫理上重要です。
そして、法人に移管した物件は賃貸としてもそのまま貸し出せる
また売却も可能(しやすい)

⑤①のパターンで繰り返し資産化を進める事も可能
事実上住む事、ある一定定住する事は必要ですが
この方法でも物件取得が可能になります。

⑥法人の資産の運営が始まることによるメリットを受けられる
これは物件を法人所有とし貸し出す訳ですから
実需事業としての実績がここから構築できる訳です。
したがって、RCの場合は焼却期間が長いため
帳簿上のCFも上がり(帳簿上収益も)法人の実績作りに
一役たつということです。

 

これらのメリットは
サラリーマンのような給与所得を受けている間であり
所有物件が少ない時だからこそ
可能になる手法、正しい適切な内容となる訳です。

それはなぜか、住宅ローンは、基本給与所得者を対象としている
提携ローンであり、不動産賃貸事業者などは借り入れが大きいため
総合所得ー借り入れ返済=余裕のあるCFという概念を
保証協会などは残念ながら受け入れてくれません。

 

所得÷借入額としてしか単純に見ない仕組みですので
残念ながら自営業者も厳しい状況になるようなのです。

ですから、初期の不動産物件の保有が少ない事
サラリーマンの給与所得者でなければ、再び住宅ローンを
組む事は厳しい状況なのです。

 

しかし、回避方法は実はあります。

提携ローンの一般の住宅ローンではなく
金融機関独自のプロパー住宅ローン、セカンドハウスローンなどを
組めば、可能になります。
またその辺りに寛大な信用金庫、信用組合系を利用すれば

サラリーマンの給与所得がない
専業大家、自営業者なども融資を受ける事は可能になります。

 

基本住宅ローンは提携ローン(保証協会)です
マイカーローン、フリーローン、教育ローンも同じで
信用情報に掲載されます。

不動産投資初期では足かせになる事、タイミングによっては
不利に働く事は当然あります。
これは、信用情報掲載というものと、返済比率という側面も
密接に関係しますから、この辺り
私の融資に関する記事(右側のタブ:融資)のページを
参考にされていただけますと幸いです。

 

借り換えメリットは大きいですが
正しく、適切に、よく考えて臨まれることを
お勧めいたします。

 

健美家様に掲載頂きました大家列伝記事はこちら
【3年で家賃年収1億円。人のご縁と融資活用で人生を変えた「福岡の中卒サラリーマン大家」さん】
前編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/72/
後編:https://www.kenbiya.com/column/retsuden/73/

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編集部より:この記事は   福岡の中卒サラリーマン不動産投資記録  様の2017/10/15の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)