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豊洲の中国人爆買いバブルが弾けて当然な理由〜Manachanブログ―世界で不動産を買おう!

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こんばんはManachanです。上海出張3日目。日々、美味しいもの食べて
楽しく過ごしてます。中国良いですね。本当に私の肌に合う環境で、この国
なら元気に長生きできそうです(当然日本でもいいんだけど…)。

いま、上海のイベントで日本不動産をプロモーションする仕事をしてますが、
ちょうどタイミング良く、週刊現代でこんな記事が出たのでシェアします。

中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに…

この文章、中国人の日本不動産買いの行動パターンをよく知らず、かつ、日本不動産マーケットのセグ
メント分析したことのない方が書いたのだと思われます。部分的には正しい事実が散りばめられている
ものの、分析や結論が極めて的外れ。私に言わせれば、

・いま中国人投資家が豊洲タワマンを売るのは当たり前じゃん!

・彼らが、アベノミクスが始まる2012年頃に豊洲を安く買って、5~6年経った今のタイミングで
売り抜けるのは投資家として当然の行動。

・なぜ今売るのか?端的にいうと、「豊洲には、これ以上の上がり目がない」から。

・しかしながら、豊洲が値下がることと東京全体の不動産マーケットが沈むのは全く別の問題。中古
マンションの価格下落という事実から、今後のREIT下落やパニック売り、ハイパーインフレまで導き
だすのは理屈として無理筋。

(余談ですが、某チーフエコノミストの言ってることおかしいですね。「まず投資物件の価格が暴落
するのにともない、家賃収入が激減」…家賃収入って、給料や可処分所得、近隣物件の競合との連動
性が強いもので、投資物件の売値とは直接関係ないと俺は思いますけど。2億の収益物件が融資引き
締めの影響で1億に暴落したとしても、8万円とれていた家賃が急に4万円にはならないでしょ?)

「豊洲にはこれ以上の上がり目がない」というのは、上記の文章に出てくる長嶋修氏がよく主張してい
る「地価・不動産価格の三極化傾向」というキーワードを使うと分かりやすい。簡単にいうと、

・利便性向上やグローバルマネーの受け皿になった結果、不動産価格が今後も上昇を続ける都心部(第一極)

・都市圏内のやや不便な地域など、不動産価格が緩やかに下落していくエリア(第二極)

・地方農村部などで、居住需要や利用価値がないエリアなど、不動産価格がゼロ・マイナスに近づいて
いくエリア(第三極)

日本の不動産は、もともと「二極化」とよく言われていましたが、最近、三極という言葉が出てきたの
は、大都市、特に東京の国際都市化と密接な関係があります。

銀座鳩居堂前の公示地価がバブル期を超えて史上最高になり、虎ノ門ヒルズのレジデンス棟が坪単価
1000万円を超えるような高値で取引されてバブル期を彷彿させるようになったのは、官民の投資
マネーが世界中を飛び回る昨今、東京都心の一等地が、ロンドンやニューヨーク、香港など世界主要
都市との比較の上で評価されるようになったことと軌を一にしています。

とはいえ、今の状況は30年前のバブルとは全く違います。バブル最盛期の首都圏では東京都内のみな
らず、神奈川埼玉千葉、遠く茨城栃木まで万遍なく地価上昇が波及し、茨城県牛久の新築マンションが
坪250万円で分譲されたり、千葉県柏駅近くの我が実家の土地が、瞬間風速で坪300万円といわれ
たものです。

でも今は、牛久で新築マンション分譲しても坪80万円くらいでしか売れず、ア〇ダ設計あたりの安い
戸建にした方が採算あうし、柏の実家土地だって今はせいぜい坪90~100万円でしょう。東京都心
においても、虎ノ門ヒルズから遠からぬところで坪300万円を切る中古マンションだってあります。
今は万遍なく値段高いのではなく、物件力、エリア力次第で平気で3倍くらいの価格差がついてしまう
のです。特に東京都心3区の場合、「グローバル投資マネーに選ばれる物件であるか否か」で天地
の差がつきます。

虎ヒルのレジデンス棟、坪1000万円で取引されるなら、30坪で3億円…到底、実需層に手の出る
価格帯ではありません。この価格で買う理由があるとすれば、海外や日本国内の富裕層による「資産保
全」や「節税」目的の買いでしょう。確かに高額ですが、ニューヨークやロンドンの一等地と比べれば、
そんな不自然な価格ではありません。香港と比べれば安いし…

同じ港区内でも、富裕層に選ばれるスペックを兼ね備えない物件は、坪400~500万といった、
「実需レベル」の価格に落ちます。それでも20坪マンションで8000万~1億するわけですから、
日本の「実需」における最高峰ではあります。あと千代田区内や、渋谷区の恵比寿、中央区の日本橋
などに、マンションがその価格帯で中古流通するエリアがあります。

、「豊洲」がどうかというと、ここは世界の富裕層には到底選ばれない立地です。都心ではないし、
埋立地の工場跡地をきれいにお化粧した場所なので関東圏のお金持ちにだって選ばれない。単に都心
に至近距離でタワマンが建ち並んでいる場所というだけで、ここ買ってる典型的な顧客層は、アッパー
サラリーマンの実需層。世帯年収1000万円台、一見勝ち組に見えても実は重税取られて可処分所得
がブンブンあるわけじゃない…みたいなプロフィール。

千代田区、港区の良い場所での実需層向けマンションの単価が坪400~500万円だとすれば、豊洲
の実力はせいぜい坪300万円前半でしょう(同じ江東区の門前仲町、清澄白河とほぼ同格)。一時
期、豊洲で「坪380万円」という強気な価格がつきましたが実需層には当然売れず、中国人に売った
デベロッパーも多かったのです。

東京の所得水準がこれから目に見えて上がり、人々がどんどん裕福になる連想があるならともかく、
現実がそうでない以上、豊洲における実需マンションの値段が、今後300万円から400万、
500万へ向けて上がっていくとは到底思えない。グローバルマネーが入れば話は別だけど豊洲
には来ない…結局上がり目がないのです。

とはいえ、2012年頃に豊洲を買った中華系(多くは台湾人)の賢い投資家は、坪220万円とか、
非常に安い値段で新築を仕込んでいたから、いま中古で売ってもタイミング良ければ坪300万円弱
で晴れて利益確定できる(=その値段なら日本人実需層も買える)…そういう計算があって売りに出すの
です。売買代金が手に入れば、それをタイ・バンコクや中国広西省など、まだ安くてこれから上がり目
のある地域に回して物件買うのです。投資家として当たり前の行動。

今後、豊洲のタワマンがどうなるか…坪300万を大きく超える値段ではさすがに無理だけど、都心至
近の豊洲に住みたい人は一定数いるわけで、新築~築浅では彼ら実需層が無理なく買える、坪
250~280万円くらいの線におさまると思います。タワマンの投げ売りを安く掴む人はいても、
マーケットや金利環境を考えると、あの都心距離で坪100万台まで落ちることはさすがにない(あれ
ば俺ら投資家が買いますって~)。

30年前と違って、今の日本は明らかに不動産バブルではなく、グローバルマネーの入る一部都心物件
、地主・サラリーマンが緩い融資受けて買いまくった収益物件を除けば、実需層の購買力と物件価格
が、それなりにバランスしている状態と思われるので、マーケット全体が「一気に連鎖的に不動産バ
ル崩壊」になるとは考えられず、通常の7~10年サイクルで20%程度の上げ下げをする位の値動き
に留まるでしょう。そのなかで、世の中の価値観として「利便性重視の都心・駅近シフト」は続いて
いくので、今はちょっと高いけど、少し安くなったタイミングで、都心・駅近を外さずに良い物件を
仕込むのが投資のセオリーかと思います。

 

 

編集部より:この記事は   Manachanブログ―世界で不動産を買おう!   様の2017/9/16の投稿を転載させていただきました。

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Posted by manachan

私は東京・東陽町に住む、二児の父です。 本業-ITエンジニア 1997/3 IT業界に参入。第二新卒として東京で就職 (勤務先:米系ITコンサル大手、職種:プログラマ) 2000/5 豪州に移住し、シドニーで現地就職 (勤務先:米系ITサービス大手、職種:開発・サポートエンジニア) 2005/2 中国・大連へ移住・就職 (勤務先:米系ITサービス大手、職種:チームリーダー) 2007/4 東京へ移住・就職 (勤務先:インド系ITサービス大手、職種:プロジェクトマネジャー) 2009/6 東京で再度転職 (勤務先:ドイツ系印刷機器大手、職種:IT部門長) 2013/2 サラリーマンを卒業、自営に これまで働いた国:5ヶ国(日、豪、中、米、印) 仕事で使う言葉:4ヶ国語(日、英、中、韓) 副業-不動産経営 1998/9 千葉県柏市で3LDKマンション取得(2011/11 売却) 2002/8 豪州シドニーで3部屋一戸建て取得 2005/1 豪州シドニーで2部屋マンション取得  2008/1 福岡県で1Kマンション取得 (2010/7 売却) 2010/1 愛知県一宮市で1Rマンション取得(2012/12 売却) 2010/7 愛知県名古屋市で1Rマンション2室取得(2012/12 売却) 2010/8 山梨県甲府市で1Rマンション取得(2011/6 売却) 2010/8 北海道千歳市で1LDKマンション取得 2010/11 フィリピン・マカティ市でStudioマンション取得 2011/2 フィリピン・マンダルヨン市で2部屋マンション取得 2011/5 福岡市で1棟6室マンション取得 2011/8 フィリピン・パラニャーケ市で2部屋マンション取得 2012/2 千葉県柏市で1DKマンション取得 2012/4 米国ミシガン州で戸建取得 2012/4 タイ・パタヤでStudioマンション取得 2013/4 千葉県松戸市で1棟6室アパート取得 合計:5カ国20室 (日本2棟13室、豪州2室、フィリピン3室、米国1室、タイ1室) メルマガ名:世界どこでも不動産投資 http://www.mag2.com/m/0001089042.html 自己PR 4ヶ国語を話します(日、英、中、韓) オーストラリア永住権を持っています