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知らないと損する!? 不動産投資のメリット! 後編

知識がなくてもできる不動産投資とよく言われますが、オーナーとして「知らないことで、損をする」または「知っていれば、もっと有利にできる」というような状況は、少なくありません。ここでは、知っておけば、よりスムーズに事が運び、メリットが広がる知識や情報について紹介いたします。

ミドルリスク・ミドルリターン

「投資」に、リスクはつきものです。もちろん「不動産投資」にもリスクはあります。しかし、そのリスクが「大きなものか、小さなものか」を見極めリスクヘッジしながら行うのが投資だといえます。将来が不透明な時代を生き抜くためには、自己責任において今から行動することが求められ、その選択が15年20年先の生活格差につながるのです。
この章では、様々な投資の中でも不動産投資が、皆さまにとって最適な投資であり、将来設計においてプラスをもたらす所以をご案内させていただきます。

『投資のリスク&リターンで見る投資商品比較表』
投資のリスクとリターンには、主に「価格の変動によるもの」と「為替の変動によるもの」の2種類があります。
「価格変動によるもの」とは、価格の上下によって生じるリスクやリターンのこと。
一方、「為替の変動によるもの」とは、通貨の価値の変動によって発生するリスク・リターンを指します。
つまり国外の投資商品は、全て為替変動によるリスクとリターンを考慮する必要があります。

以下の図では、主な投資商品の「価格変動」「為替変動」の視点から4つに分類(「高・高」「高・低」「低・高」「低・低」)し、各投資商品のリスク・リターンの特性を表したものです。

「価格変動」「為替変動」の視点からみて4分類できます。

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ハイリスク・ハイリターン「高・高」ゾーン
日本でも海外でも、株価はその企業の業績によって日々変動します。
不動産価値も当然、国内外を問わず日々変動するのは当たり前の話です。
要するに、常に「価格変動」のリスクにさらされているのと同時に、「為替変動」のリスクも発生することがあります。
仮に、株価や不動産自体の価値が変化しなくても、投資をしている間に、例えば、ドルの価値が急落すれば、ドルで買った株式や不動産を円に換金すると大きな損をすることになります。
結局、投資という試合の内容には失敗していないのに、結果、大きな損をだしてしまうというリスクが十分に考えられるゾーンとなります。逆にそれだけ、ハイリターンの可能性もあるということですが、投資する本人の読みの力が必要となってきます。

ミドルリスク・ミドルリターン「高・低」ゾーン
このゾーンにある投資商品は、日本国内において、日々値動きするということです。
株価も不動産も金の相場も上下します。ですが、国内での値動きのため、日本円の価値がドルなどと比較して多少上下しても対処しやすいので、「価格変動」のみに注意を払いながら投資を見極める必要があります。

ミドルリスク・ミドルリターン「低・高」ゾーン
外貨預金は、日本円を外貨に換金した後、預金するだけですので、それ以上に価値の変化はありません。その、通貨価値が落ちた場合、総資産価値は減少しますが、「為替変動」の影響のみで、「価格変動」の影響はうけません。
外国債券は、預け先が海外の政府になるだけですので、外貨預金の場合と同様です。
FXは、一日に何度も預金しているお金の出し入れをしますので、本質的には、外貨預金となり、「為替変動」のみの影響となります。しかし、小さな掛け金で、大きな取引(レバレッジ)ができるメリットはありますが、何倍、何十倍もの借金を抱える危険性がありますので、「高・高」ゾーンの投資商品と言ってもよいでしょう。

ローリスク・ローリターン「低・低」ゾーン
このゾーンは、為替のリスクに影響されない日本国内の金融商品となります。
債権(国債)は、政府が発行しますので、貸し倒れというリスクがなく、国に貸したお金に利息がつき償還日(返済日)がくると、満額で返ってくる安心できる投資商品となります。
また、生命保険などの個人年金に積み立てする年金商品は、生命保険会社が倒産しない限り、必ず約束された金額が支払われる商品ですから、「価格・為替」どちらの動きにも影響をうけません。
まさに、堅実的な投資商品ですが、リターンとしては、魅力に欠けるところがあります。

では、どのゾーンを狙った投資が、最もベストなのか?
正直なところ、投資する本人の経済力や能力によるものが大きく、答えは出ません。
しかし、普通の会社員へのアドバイスをするとすれば、「ハイリスク・ハイリターン(高・高)」と「ローリスク・ローリターン(低・低)」を避け、残りのゾーン、つまり、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品を狙った投資が、ベターだと考えます。
その中でも、不動産投資をオススメするポイントは、ここにあります!

icon_check 投資への不安が少なく…手軽さ感がある
最も重要なのは、入居率だけ!

1)知識(ノウハウ)がなくても出来る
2)収入が少なくても、自己資金が少なくても始められる
3)長期間に渡って、安定した収入が得られる
4)利回りが比較的高い
5)ローン完済後、継続、売却の選択自由度がある
6)一戸一戸への分散投資(ポートフォリオ)がし易い
7)節税効果が高い
8)掛け金の高い(掛け捨て)生命保険に入らなくてよくなる
9)入居者がいれば安心できる
10)不動産オーナーというステイタスを得られる

ローン完済後の有効利用(出口戦略)

金融機関からの借入(ローン)を元に、不動産投資をはじめるオーナーにとってローン完済後の有効利用には、その運用方法の広がりがいくつか考えられます。
出口戦略については、これといった正しい方法はなく、売却時の景気や金融情勢、賃貸重要のバランス、ローン完済時のオーナーの経済力などから柔軟な判断が必要となります。
その上で、具体的な出口戦略は大きく2つに分かれます。

①「賃貸継続」パターン
ローン完済後も不動産経営を続ければ、家賃収入は、必要経費を除き全てオーナーの不労所得として、手元に残ることになります。つまり、私的年金として、安定した老後の生活費にあてることができるというわけです。
継続する際のポイントとして…

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⇒累積インカムゲインの把握(自己資金を回収し、プラスの収支になっているのか)
⇒所有物件のグレード確認(このまま入居率を維持できるか)
⇒立地・周辺環境の分析(空室後、直ぐに入居者を確保できる人気エリアなのか)
②「売却」パターン
賃貸継続同様に、売却益(キャピタルゲイン)により、まとまった資金を手元に残し、私的年金としてその後の生活費にあてることもできますし、その資金を元手に新たな物件を購入し、利回りのよい不動産経営を行うことも考えられます。
どちらにせよ、売却のタイミングは、累積したインカムゲインと売却時のキャピタルゲインの最大化を狙うことが重要ですが、その際のポイントとして…

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⇒経済・金融の情勢を見極める
⇒不動産市場の価格相場を調べる
⇒周辺エリアの賃貸需要と供給のバランスを調べる
⇒所有物件の築年数を把握する
⇒売却時の利回りおよび売却益に課せられる税金を知る
上記のポイントを考慮しながら交渉を続け、高値で売却することがベストな選択です。

出口戦略として、二つのパターンをご案内しましたが、付加価値をつけて「継続」「売却」するということも考えられます。
それがリノベーション後の継続と売却です。

③リノベーション後の継続と売却
リノベーションは、資産価値を上げる(元に戻す)ことを目的としたリフォームですのでローン完済後のオーナーの諸事情で、検討いただければよいかと考えます。
リノベーションで考えられるメリットとして…

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⇒家賃収入を下げずに経営できる
⇒その時のトレンドに合う間取りや仕様を取り入れ入居率を維持しやすくなる
⇒高値で売却できる可能性が高い