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新築戸建賃貸について考察〜福岡の元中卒サラリーマン不動産投資記録

私が新築戸建事業に参入することは
過去の記事を参照(画面右側タブ:街づくり構想)頂けると
全ての内容を理解頂けるかと思いますが

現在、市況的に都心の高騰(土地、建物)も加熱していますが
若干の郊外も非常に土地が出にくく、
都心に近い高騰を見せてきています。

よって2年前ほどから、郊外であっても
土地値もですが、かなり争奪合戦が続いています。

これには、郊外が主戦場である
大東建託、積水ハウス、東建コーポレーション
ユーミーマンション(サンコービルド)といった
元々地主向け業者が幅を利かせていた分野に

金融緩和と私たちのような投資家、事業家の参入による
競争激化が起こっています。

この2ヶ月程度は若干の土地値の下りが見えるエリアも
顕著になってきていますが

それでも2年前より断然高い状態であります。

先に記した大手業者の主戦場は
ほとんどの地目が田、畑、山林、雑種地でありますが

それら土地の中でも、田、畑は土地の売買に関してのみ
農業従事者でなければ購入ができず
また、地目変更に関しては、事業そのものの概要
(建築許可)に合わせて、事業資金の準備エビデンスが必要となり

一般の投資家が簡単に
土地の売買ができないような仕組みになっています。

新築戸建をこれから取り組みたいと思っている
投資家、事業者も多いと思われますが
この辺りの田、畑をどのように購入してゆくかが
大変重要な部分と認識していますが

田、畑に限って言えば、
残念ながら評価は非常に低い為に
購入しにくく、評価も低いとあって
融資付けはなかなか難しい状況にあります。

山林、雑種地、宅地などは売買がしやすい為
高騰しがちですが、田、畑に比べ評価は当たり前ですが
圧倒的に高い状態です。
しかし、郊外はそれでも土地の評価は著しく低い状況です。

また、良いと思った地域でも
市街化調整区域や、農業推進地区であることが多いので
開発ができず、土地探しの難しさを痛感している方も
多いと考えます。

また、消火栓、上水道、下水道、浄化槽、合併浄化槽
指導要綱、造成、擁壁、側溝など
学びは多岐に渡ります。

この辺りの知識は、戸建に限ったものではありませんが
特に戸建の計画を進めるにあたり
大変重要な意味合いを持っている事を
進むにつれて学んでいる最中であり

結果、アパート、RCマンション建設においての
知識にも通じるところがありますから
開発分野の能力開発に役立っているところであります。
(素晴らしい出会いと、全ての皆様のお力のお陰でございます)

本題に少し入りますが、
戸建は建売業者以外で取り組むと
意外と簡単ではありません。

全て戸建建売業者に任せれば良いのですが
土地の取得、開発に多少なりとも携わりますと
難しさを認識するのです。

その内容がわかれば、土地探しの目線はより正確になり
業者任せにならず、工務店様、測量事務所様、仲介様と
適切に組む事で、金額的に良いものが構築できます。

私の目線で現在開発を検討している土地は
【豊かに暮らせる心休まるエリア】であり
抽象的ではありますが、人口増加の多いエリアから
3−5キロ離れた圏内を指します。

より離れたエリアでも市場があれば問題ありませんが
先にお伝えした通り、戸建用地は評価が出にくい為
融資付けが難しい場面が多いのです。

一般的には、建売業者にお任せする事がほとんどであると
思われるのですが、そのような戸建においても
アパートやRCマンションのように、
経営における指針はとても重要になります。

アパートは1棟、連棟
RCマンションも1棟と
敷地内に建物、駐車場があり、敷地内での
事業であることは明確です。

戸建は敷地内に戸数分の建物と駐車場
そして位置指定道路があり
土地の活かし方がまったく違います。

また戸建においては、出口戦略が取りやすく
リスクも少ない事がアパートとマンションにない
特徴ではないかと考えます。

出口というのは、位置指定道路こそ市町村に取られてしまいますが
分筆して後に分けて売る事ができるという事。

それと、リスクは地震、火災などの事故が起きた時に
建物が繋がっていないので、最小限に留められる可能性が高いという事です。
(水害などは厳しいですが)

また入居年数が長い事(退去されにくい)
もメリットとしてあるのですが、退去時はコストが掛かるものです。
(居室空間が広い為)

戸建を取り組むにあたり
負けにくい経営の考えを持って臨のであれば
ターゲットするコンペティタ(競合相手)を想定し
対策を行っておく事が必要です。

戸建の本当の競合は
RCマンションではありません。

新築建売分譲戸建です。

この新築分譲戸建業者に対抗する
賃貸のメリットを最大限に伝え広める事が
重要です。

差別化要素が強いので
その内容を詳細には残念ながら記せませんが
(すみません)

一つ伝えられるとすれば、
やはり考えうる差別化の要素を
いくつも考えおいて、対策を持てるか
であると考えます。

新築戸建賃貸が広まり、認知されてくれば
当然ですが差別化が取りにくくなります。

その部分を見越して、他者が取り組めないような
差別化を建物内外に(サービス含め)構築をするという事です。

これはアパートでもRCマンションでも同じですが
戸建ならではのアイデアが必要という事です。

独自性に完璧にこだわっている訳ではありませんが
コモディティ化してゆく過程で
極めて差が明確になっている状態は必要です。

自動車業界を見てください。
EVといった自動車が10年後は何パーセントくらいの
市場シェアを獲得しているのか、想定していますか?

買い物の仕組みはどうでしょうか。
ネットスーパーの台頭、物品の購入指標など
変化が訪れてきていませんか?

このような考えを持って、
建てるだけではなく、発展のあるアイデアを持ち続け
将来生かす仕組みを持ち、取り組める準備を行う

これこそ、発展途上の新築戸建賃貸には
必要不可欠であると思います。

またエリア戦略は特に重要です。

どこでも良いでは当然ダメです。

エリアを絞り、戸建を建設し、
周辺の開発を行いながら、拡大させてゆく事も
また良いのではないでしょうか。
(地域の価値を向上させる戦略)

自分が次に、将来的に、住みたいと思う
エリアも良いのでは無いでしょうか。

目線がそのような方向にあれば
見えてくるエリア、考えも深くなりますから
より確実性の高いものになると思われます。

マイナス要因ばかり考えて
どうすれば良いか・・・など
そのような思考では、どんな事業も進みません。

考えるだけ無駄な時間です。
思考停止です。

進む為には・・とう思考の元に
戸建新築事業に望みをかけている方
多いと思います。

あなたなら、どのような戸建に住みたいか
どのような街に、どのような環境にしたいか
形にすれば、きっとあなたの意識に、価値観に近い方に
きっと住んで頂けます。

そのようなあなた自身の心の中にある
理想に近い住環境を戸建業者様と
一緒に構築をされてください。

エリアはそのあなたが最も考え抜くに必要な部分です。

この分野でもブレのないように
よく考えて頂きたく思っています。

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編集部より:この記事は   福岡の中卒サラリーマン不動産投資記録   様の2017/9/4の投稿を転載させていただきました。

Syu2nd

Posted by Syu2nd

福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。 生い立ち、サラリーマン、福岡を中心とした不動産経営と これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。 不動産投資、経営は2013年より始めたばかりの初心者なので 諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。 現在所有物件 福岡市  新築アパート 9戸 2015/9竣工(建築中) 1LDK 久留米市 築28年RCマンション 23戸 1K 熊本市  築30年RCマンション 21戸 3DK 福岡市  新築RCマンション 14戸 2015/2竣工 1LDK/2LDK      (2015/5/29 売却済み)