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なぜ僕は築古アパートを買うのか?〜入居率29%でも回る非常識な不動産投資

僕は個人的には築古のアパートが好きで、

特に木造とか軽量鉄骨造を買っています。

法定耐用年数から考えると、

木造は22年だし軽鉄では19年と、

非常に短い構造体なので、築古だと

正直融資期間はあまり伸びません。

それでも何とかして、買ってます。

例えば銀行開拓を頑張ったり、

自己資金をある程度入れてみたり、

なんなら別の資金使途で引っ張ったり。

そこまでして、得たい築古の魅力は2つ。

一点目は、減価償却を最短で落とすこと。

不動産投資において、

支出を伴わない唯一の経費が減価償却費です。

不動産投資の成否はタックスコントロール、

つまり税金をいかに抑制しつつ黒字を保つか、

にかかっています。

方法はいくつかありますが、

一番分かりやすくて、ほぼ全員が使うのが、

この減価償却費でしょう。

まだ利益を出せない初期の段階で

この減価償却を短く取ってしまうと、

最初は良いものの、償却が切れると

デットクロスに陥ってしまう恐れがあるので、

ほどほどにしないといけませんが、

ある程度黒字が出るステージであれば

短く償却して行って良いかと思います。

そのためにも、築古の木造・軽鉄は

最短4年で償却できる点がメリットです。

築古の魅力の2点目は、

家賃が下落しきっているという点です。

家賃というのは、当然のことながら

新築時がピークです。

そこから5年、10年と徐々に下落しますが、

築15年から築20年程度になると

下げ止まるエリアが多いです。

家賃下落が下げ止まったら、

その後は利回りが変化しません。

そのため売却時にも購入時とほぼ

同じくらいの価額で売れることが多く、

そのあたりが築古のメリットになります。

もしこれが築5年程度のアパートなら、

仮に10年間保有していたとしても

その間に家賃が下落するため、

売却時の利回りは大幅に下がります。

それを購入時と同等の利回り感で

売却しようとすると当然、

売価が低くなってしまうのです。

主に上記2つの理由から、

僕は割と築古木造とかは

積極的に買っています。

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編集部より:この記事は  入居率29%でも回る非常識な不動産投資    様の2017/8/19の投稿を転載させていただきました。

入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

Posted by 入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田(すぎた)

この『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、 僕の実体験に基く、不動産投資の軌跡を綴るブログです。 これは、実話です。 千葉県に所有しているアパートはかなり手こずりました(汗) 2011年3月、東日本大震災の直後くらいに、 非常識な指値を入れて格安で購入したアパートのため、 7室中2室でも融資の返済ができました。 入居率にして約29%です。 それで、こんなタイトルになりました。 ですが実際には、 このアパート、購入直後に滞納や退居が続出し、 購入から数ヶ月後には、とうとう入居が1室のみ、 という極限まで追い込まれることになります。 入居室にして約14%・・・ さすがに、これでは回りません(苦笑) いくらなんでも「これはマズい」と思い、 ありとあらゆる手を尽くして対策しました。 僕の不動産投資の師である恵比寿のIこと石原さん、 満室経営新聞編集長のけーちゃんこと寺尾さん、 空室対策のプロであるコンサルの尾嶋健信さん、 など錚々たる方々にアドバイスやご指導を頂きました。 それで、このアパートは今、満室まであと1室! というところまで来ました。入居率にして約86%! よくぞここまで回復したなあとしみじみ思います。 それでいま、湧いてくる感情は「感謝」のみです。 賃貸管理と入居付けをお願いしている管理会社の社長、管理部長、 店長、スタッフさんにも相当、無理を言ってがんばってもらいました。 このブログでは、その経緯と、 なぜ入居率29%でも回るくらい安い金額で購入できたのか? という点を中心に、記事を書こうと思っています。 ぜひ、読んでくださいね。