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収益物件に対する金融機関の「融資」厳しくなりましたねぇ〜〜津崎哲郎の不動産投資帝王学

九州地方の記録的大雨、凄いです!

まずはお亡くなりになった方々、被害に遭われた方々、心からお悔やみ申し上げます。

 

気象庁の会見でも「今までに体験したことがない大雨です!!」と言っていました。

7月の平均雨量を半日で越してしまったそうです!!

熊本地震・台風・大雨と自然の災害には太刀打ちできませんね。。。

 

先日から「収益不動産への融資の締め付け」が話題になっています。

実際はどうなのか?

現在、私も数件の融資の持ち込みをしています。

私のお客様で今の所、融資で問題があったお客様はいません。

ありがたいことです。。。

しっかりと本業で実績を積まれ、無駄遣いをせずに資産形成を考えてこられた結果です!

 

しかし、今までは要求されなかった事を金融機関から要求されます。

まず多いのが「頭金」です。

 

今まで物件に対して100%融資が出ていたお客様にも「頭金」を入れてもらえるよう打診があります。

 

私は通常「諸費用(諸経費)」は現金で用意していただいています。

中には「諸経費ぶっ込み融資」を受けられるお客様もいらっしゃいます。

この方達は、本業の顧問税理士としっかりと打ち合わせをされて、融資の受けかたを考えてこられます。

 

金融機関次第で割合は変わりますが、物件にかける”ストレス”で物件の収益をはじきだします。

例えば年間満室時家賃収入が100万円。

金融機関ではこの100万円に”ストレス”を30%かけたり40%かけたりします。

30%ストレスをかけられた時には

100万円*70%=70万円

となり、金融機関が見る物件の収入価値は年収70万円になります。

これは立地や間取り・築年数で変わります。

 

当然、物件説明の満室時表面利回りと変わってきます!!

 

不動産投資は長期に渡って大きい金額の融資を受けるため、家賃や入居率の下落を前もって試算をされます。

 

今までも金融機関は物件に”ストレス”をかけてきましたが、今のように厳しくなく又何かの抜け道を考えてくれていました。

現在のように物件の価格が異常に上がっている場合、ストレスをかければ当然収益は悪くなります。

 

そこでその収益のマイナス、物件価値のマイナス部分を埋めるために「頭金」を要求されます!

 

金融機関の言ってる事も一理あります!!

 

現在は収益物件が異常に高い。

 

しかし、今年の4月くらいから不動産投資への融資が締め付けられています!

当然、今までは通っていた融資が通らなくなっています。

 

結果・・・

物件価格が少しずつ下がってきています!!\(^o^)/

 

本当に目的を持って不動産投資を考えている方々にはいい事だと思います。

 

来たるべき時に備えて今はしっかりと・・・

〇〇を△△しましょう!!笑
私のコンサルを受けた方にはしっかりとお伝えします!!

 

恐らく高値で購入した物件がこれから市場へ出てくると思います!

来たるべき時に備えて!!

 

不動産投資はすべて自己責任です!

一緒に悩みましょう!!

不動産は素晴らしいものですよ。

編集部より:この記事は   津崎哲郎の不動産投資帝王学   様の2017/7/7の投稿を転載させていただきました。

津崎 哲郎

Posted by 津崎 哲郎

不動産コンサルタントの津崎哲郎です。 昭和62年、バブル景気真っ最中に東京から熊本へ帰ってきました。 学生ながら東京でバブル景気を経験し「学生起業家」を気取って、簡単に言えば“ブローカー”をしていました。 売りたい人と欲しい人の仲介をする! 車・宝石・時計・家具・服etc・・・何でも仲介しました。 当時は何でも売れ、どんどん金額が大きい物を追っかけて行った結果が「不動産」でした。 当時は不動産に対する融資が緩やかで、金融機関も対象不動産を見ずにお金を貸す時代でした。 それからご存知の通り、バブルがはじけバブル時代を謳歌していた人たちは、塩を引くようにいなくなりました。 熊本に帰ってから、父親の会社に就職しそれなりに仕事はしていましたが、不動産の面白さが忘れられず“ブローカー”として、色々な不動産を仲介してきました。 もちろん、取引は宅建業者を通じて正規に取引をします。 不動産業は“情報産業”です。 情報を持っていない“業者”は廃れて行きます。 ですから私みたいな“ブローカー”が重宝されていました。 “ブローカー”と“正規不動産業者”の違いは何だと思います。 「宅建免許」を持ってるかどうかの違いだけです。 しかし、最近は書籍やSNS、ブログで色々な不動産情報を手に入れる事が出来ます。 情報を得やすい時代になってきましたが、「?」な情報も多く出回っています。 バブル景気時代からの生き残り、不動産の裏表を知り尽くした私が、損をしない不動産情報を発信しようと思います。