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入退去に伴う費用負担は収支に大きく影響する~医師が教える不動産投資

いつも応援ありがとうございます。

久しぶりに横浜に所有する物件から退去の連絡が来ました。最近はずっと固定されていたので、腰が重くなりかけていたところです。

1か月前から告知して下さると、非常にありがたいですね。優良な入居者さんに感謝。

 

この時期、退去でよく聞く理由が「転勤」です。ファミリータイプの物件は比較的若年のサラリーマン世帯が多く、勤め先が大企業であったりすると転勤からは逃れられません。

辞令を出すタイミングの都合か、4月末~5月末あたりで転勤理由の退去は多い気がします。

ちなみに、医師も転勤はとても多いです。特に若手はすぐに異動になったりもします。遠くへの異動ならば大概は病院側が賃貸住宅を用意してくれるものですが、大学近くだとそうでもなく。

結構短期間で入れ替えになる場合もありますので、医師の入居にはあまり喜ばない方が良いかもしれません。

属性も良く、異動が無いと分かったらすぐに住宅を購入してしまうパターンも少なくありませんし。

その点、大企業サラリーマンの転勤はそこまで頻繁ではない場合が多いように思います。内情は知りませんけれども、感覚的に。

最近は転勤を嫌がる方がとても多いようですね。また、マンションを買ったりするともう辞められないだろう、と転勤を命じるような企業もある、との噂もよく聞きます。

そういうところから、少しでも入居期間が延長されるような時代になると、個人的にはありがたいですね。今の時代、入退去は少ない方が利益率は上がりますから。

 

ただ、地方から人がいなくなるのも困りもので。悩ましいものです。僕も地方住まいの人間なので。

僕としてはあまり東京に住みたいとは思いませんけれども、地方の魅力が薄いのも確か。仕事面でも、生活環境でも、教育環境でも、娯楽でも。

せめて地元が少しでも活気づくよう、小さな努力を積み重ねていきたいと思っています。

僕は比較的引っ越し回数は少ない方でした。

入退去の負担感の違い

ファミリータイプの繁盛期は5月~6月頃ですので、このタイミングでの退去は他の時期に比べればずっとありがたいです。

単身向けは4月を過ぎると入居希望者が急減する為、4月以降の退去は極めて怖い話。逆に言うと、単身者が4月以降に退去をするケースは多くは無いとも言えますけれども。

ファミリータイプは少し時期がずれて、6月~7月頃に埋まらないとしばらく苦労する傾向があるように感じます。

 

幸い、管理会社さんが優秀なのもあってか、しっかりと入居希望者を見つけてきてくれており、さほど長い空室期間はこれ迄のところ経験していません。

単身向けはかなり長い空室期間で苦しんだ経験があり、僕の中にはファミリータイプの方が信頼性は高いとの考えがあります。

もっとも、物件所在地が大きく違いますので所有物件二つを単純に比較するのはおかしな話ではありますけれども。

 

この辺りは好みかもしれません。数字上は単身向けの方が利回りが高く出る為、購入時の安心感や計算上の収支は良くなります。購入できなければ始まりませんから、単身向けの方が導入はしやすい。

単身向けマンションなら戸数も多くできるので、空室リスクも低く抑えられます。一戸当たりの影響は小さい方が経営は安定するもの。

ファミリータイプは一戸当たりの収支に与える影響は大きく、空室が一つできると被害は大きいです。僕の所有物件でも、1戸空くと5%程度の収支悪化となります(1棟分で)。

5%って、大きいですよね。

 

しかし、入退去時に発生するコストまで考えると、どうにも僕にはファミリータイプの方が安定しているように感じてしまいます。

ファミリータイプの方が圧倒的に修繕に掛かる費用は大きいです。部屋が広いですし、部屋数が多いとエアコンなどの付帯設備費用も膨らみます。

ですがそれを覆すほどに、入居率が安定していて、また客付けにも容易。部屋の単価が高く、広告費の絶対金額が大きいので客付けが頑張ってくれるのかもしれません。

家族だと引っ越しの費用もかさむ為、あまり引っ越しをしようとは考えないのかもしれませんね。家族間で意見の相違も発生します。

 

単身向けは競争過多から、広告費がちょっとかさみ過ぎるようにも感じます。入退去が多く、実入りが少ない中で広告費を増やすのは経営的には厳しいです。

修繕費は物件の価値の維持に役立ちますが、広告費は完全に外へと出る支出。それも、印象を悪くしているのかもしれません。

 

広告費を減らす重要性

 

とはいっても広告費はしっかり出さなければ入居者は見つからない。ここをケチるのはビジネスの否定です。

ではどうやって広告費を節約するか。

 

長く入居してもらえればいいんです。昔は敷引きや礼金で入退去の費用をカバーできていたかもしれませんが、今は時代が違います。

長く入居をしてもらえるような経営方針でいくのが、最も安定して高い利益を得るコツである、と僕は確信をしています。

従来顧客へのサービス強化、ですね。

 

加えて、元々長く入居をしてもらえそうな層をターゲットにする方が良いのは当たり前。

このような感覚が、僕がファミリータイプを好む要因になっているのだろうと思います。

次買う物件は、絶対にファミリータイプ。単身向けはあまり見ないようにします。

編集部より:この記事は  医師が教える不動産投資    様の2017/4/5の投稿を転載させていただきました。

Posted by きりのき

こんにちは。『きりのき』と申します。  普段は勤務医をしておりますが、震災・原発事故の経験やその他ここ数年で多くのことを学び、また子供時代からの夢を叶えたいという思いもあり、2011年4月より不動産投資の勉強をスタートしました。  それをきっかけとして、現在はビジネスそのものについて強い興味を持っています。2014年1月1日現在、2棟53戸+区分マンション1戸を所有。  「自分が主人公であり続ける未来」 を目指して、不動産投資を含めた 『収入の3つの柱』を構築中です。不動産投資は、そのための基盤作りと言えるかもしれません。  拙い文章ですが、宜しくお願い申し上げます。