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コストパフォーマンスを求め利回りを高めると、同時に失うものもある。〜医師が教える不動産投資

少し前から軽量鉄骨造のアパートが微妙に流行しているようですが。

僕としてはあまり軽量鉄骨造には資金を投じる気にはなれません。
理由は、自分が住みたいと思わない為、です。

軽量鉄骨造のアパートはコストパフォーマンスが良く、投資物件と
しては利回りが高めに出るのが強味。昨今の低利回り物件ばかりを
目にする環境では、魅力的に映ります。

 

利回りが高さはポテンシャルの高さを意味しますので、決して悪い
とは思いません。むしろ、上手くやれば大きな利益となる可能性が
あるのは投資物件として魅力的です。

いくら良い条件で融資を受けられても、金利は0%になりませんし、
ましてやそれ以下、マイナス金利で融資を受けられたりはしない。
当初の利回りが低かったら、稼ぎには限界があります。

もしも利回りの上昇があるとしたら平均家賃が上昇した時ですが、
日本においてそれが絶望的であるのは誰もが理解するところ。築が
古ければ家賃は安くなるのが日本です。

下がらなければ御の字。

つまり、不動産投資でインカムゲインを多く得たいと思ったならば
最初に利回りの高い物件を選ぶしかないんです。

この構造こそが、資金力のある人間や融資を引き出す力を持つ人間
が不動産投資で圧倒的優位を保てる所以。

ただし、投じる自己資金が増えるのは資金効率の低下を意味します
ので、その他に稼ぎどころがある場合には最善手とは言えない場合
もあり、不動産へと資金を投じないお金持ちも大勢いますが。

 

それはともかく、表面利回りの高さは魅力です。

ではなぜ軽量鉄骨造の物件に手を出す気になれないのか。それは、
物件としての中途半端さが大きい。

そして自分であったら入居したいと、借りたいと考えられないから
に他なりません。

コストパフォーマンス、数字上の表面利回りだけが不動産投資での
勝ち負けを決める訳ではないことには、よくよくご注意下さい。

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ぼやけた軽量鉄骨造のメリット

コストパフォーマンスを求めるなら、木造も選択肢に上がります。

木造の欠点は火事に弱い事。いくら防火対策をしても、燃える時は
燃えます。木ですから。シロアリにもやられます。木ですから。

ですが、未だに日本では多くの住宅が木造であるように、低コスト
ながら住環境としては決して悪くありません。日本人には馴染みが
深く、安心する一面もあるのかもしれないですね。

また、多くの建物が木造で建築され続けてきましたので、建築構造
の研究も進んでいます。それ故、木造物件は過ごしやすい。

 

修繕が必要になっても、修繕費用が安く済むのもメリットです。

建築費も安く、維持管理費も安い。その分だけ家賃も安くなります
けれども、見合った価格というもの。

コストパフォーマンスを求めるならば、木造建築で十分です。

 

軽量鉄骨造のメリットはなんでしょうか。

鉄骨なのに低価格、というところがメリットかというと、疑問です。
重量鉄骨造はRC造ほどではないにしろ高い強度を誇る為、ある程度
の高さまで建物が建てられますが、軽量鉄骨で同等は難しい。

木造よりも安いかというと、そうでもありません。同じくらいか、
構造によっては木造の方が安くなるでしょう。

ものによりますが、法定耐用年数は木造よりも短くなる場合もあり、
減価償却の速さはメリットと言えなくもないですが価値がより早くに
失われるとも言えます。

 

鉄骨の部類であるのにコストパフォーマンスが良い。この程度しか、
軽量鉄骨造に対するメリットを感じません。

中古で良い状態、良い立地のものが低価格で買えるとしたら、土地の
流用も計画をした上で購入を検討するかもしれませんが、そうでない
ならば軽量鉄骨造の時点で手を付けないでしょう。

 

コストを下げると騒音に弱くなる

何より、音の問題があります。

住居の音に対する敏感さは人によるかと思います。実のところ、僕は
他の生活音は大して気になりません。が、それはRCマンションに普段
住んでいるから気にならないだけの可能性がある。

多くの人は、住宅の騒音問題には敏感です。

 

僕の所有する物件でも騒音を理由に退去をした方が以前いました。

管理会社さんが周囲を調査したところ、他に騒音を聞いた経験のある
人は誰もいなかったそうです。その後も騒音の苦情を受けておらず、
何が聞こえていたのかは今も謎に包まれています。

これは何とも判断がしにくいのですが、実際に騒音を苦にして転居を
される方は少なくない。逆に、夫婦と子供の生活音で下の階の住人と
トラブルになり、僕の所有物件へ転居されてきた方もいましたね。

 

軽量鉄骨造の騒音についてのコメントは、インターネット上でも多数
聞こえてきます。

決して「軽量鉄骨造」という建築構造だけの問題ではありませんが、
コストパフォーマンスを求めるスタイルが他の建築予算も削り、音の
響きやすい建物となってしまう傾向であるのは否めません。

 

騒音問題で退去が発生しやすいとなれば、見かけ上高い表面利回りも
台無しです。

収益不動産を扱うならば、住環境はできるだけ良くなるように努める
ことが、今の大家には求められています。

軽量鉄骨造を購入するな、とは決して言いませんけれども、内見では
分かりにくい騒音問題も含め、適切な物件選びをしなければならない
と僕は考えています。

 

そんなことを考えていると、結局RCが一番だ、との結論に達します。
利回りは下がりますが、それを補って余りあるメリットもあり。

今後もその流れは変わらないだろう、というのが僕の見解です。

編集部より:この記事は  医師が教える不動産投資    様の2016/11/23の投稿を転載させていただきました。

Posted by きりのき

こんにちは。『きりのき』と申します。  普段は勤務医をしておりますが、震災・原発事故の経験やその他ここ数年で多くのことを学び、また子供時代からの夢を叶えたいという思いもあり、2011年4月より不動産投資の勉強をスタートしました。  それをきっかけとして、現在はビジネスそのものについて強い興味を持っています。2014年1月1日現在、2棟53戸+区分マンション1戸を所有。  「自分が主人公であり続ける未来」 を目指して、不動産投資を含めた 『収入の3つの柱』を構築中です。不動産投資は、そのための基盤作りと言えるかもしれません。  拙い文章ですが、宜しくお願い申し上げます。