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エッ!? 利回り38%!? バリ島チャングー 売ヴィラ〜ラブホ社長のバリ島海外不動産投資入門・バリ島移住・ヴィラ建築・高利回り不動産!

チャングーにまずまずの物件が出てきた。

 

ちなみに「まずまず」というのは、普通に考えたらかなり良い部類に入ると思う。

 

そもそもいいと思う物件しか、紹介しないからだ。

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この物件の立地は、

 

エコビーチ    バイクで10分

ブラワービーチ  バイクで10分

チャングークラブ バイクで7分

 

とまずまず。
4ベッドルームだから「大人数向け」と考えるのは間違いだ。

 

この物件が、お洒落でセンスがいいヴィラで庭が広ければ、

 

高いレンタル代で賃貸という手もあるだろう。

 

悪い建物ではないのだが、

 

「おおっ!?」と思わすほどの威張りはないわけで、写真映えもイマイチ。

 

この物件は、部屋をバラ貸しすべき物件なのだ。
チャングーという土地柄、サーファーの需要が高い。

 

サーファーやダイバーという人種は、他の観光客と違い、

 

ヴィラへのこだわりは薄い。
「とにかくサーフィンができればいいから、サーフスポットに近ければ

 

宿泊場所は寝られればいい」

 

サーファーはこう考える人が多い。

 

彼らを対象にヴィラを運営するなら、1部屋に2段ベッドを3台、

 

マスターベッドルームには4台設置すれば、

 

2人×3台×3部屋=18人

 

2人×4台×1部屋= 8人

 

と定員26人の施設となる。

 

定員26人で1人平均20ドルでレンタルすれば、

 

20ドル×28人=560ドル(日) = 7.280JRP

 

稼働率を65%として利回りを計算すると、

 

7.280JRP×365日×65%稼働率×65%諸経費÷2900ジュタ=38.7%

 

エッ!? 利回り38%!?

 

間違いだと思って、計算をやり直しても同じ数字だ。

計算上は間違いではない。

 

問題なのは、

 

・本当に、1日20ドルでレンタルできるのか

 

・本当に、諸経費が35%で収まるのか

 

ということである。

 

1日20ドルというのは、魅力のあるサービスやHPを作ればムリではない。

 

ただ、諸経費の35%はムリがある。

 

安い価格でレンタルし、多くのお客さまが利用する体制は手間がかかる。

仮にこのヴィラを400ドルで1棟貸しできるとした場合、

 

1泊20ドルのお客と1泊400ドルのお客では、価格は20倍の差があるが

 

手間はそれほど変わらない。

 

となると、20ドルのお客28人の場合、28倍の手間がかかるとも言える。

 

安くて多くのお客様を対象とする場合、諸経費は35%では収まらない。

 

しかし、もし自分で管理をやって、稼働率を70%、諸経費を20%で収めれば、

 

7.280JRP×365日×70%稼働率×80%諸経費÷2900ジュタ=51.3%

 

利回り51.3%という驚異的な数字が出る。

 

思い出してほしい。

 

以前、書いた「竿師ペドロ」の話を。

 

そういえば、彼はこの方法で尋常じゃない利益を上げていたのだ。

 

彼の場合は、自分のお金を使っていないから、天文学的な利回りだが。。

 

さて、前置きでここまでおつき合いいただき申し訳ない。

 

ここからは、現実的な話を。
4ベッドあるから、部屋をバラ貸しするというのがムリがないだろう。

 

1ベッドルーム ×3部屋    50ドル×3=150ドル

 

1マスターベッドルーム 1部屋 65ドル

 

合計215ドル  (2,795,000ルピア)

 

2.795ジュタ×365日×65%稼働率×65%諸経費÷2900ジュタ=14.8%

 

利回り14.8%

 

このくらい控えめに計算すればムリがない。

 

4ベッドルームヴィラ

リースホールド22年 延長可

 

土地700㎡

 

2900ジュタ(2340万円) 1円124ルピア

 

物件としては、入り口の道路部分に100㎡近くとられており、

 

また駐車場も広いので、敷地は700㎡だがあまり広さを感じない。

 

憧れのヴィラで暮らす、というニーズには合わないが、

 

単純な利回り物件すればなかなかの物件だ。

 

上記の計算は控えめな数字なので、実際にはもう少しいい数字が出るはずだ。

 

また、オーナーが売却のためにリフォームをする予定なので、

 

今なら購入者の希望に合わせて内容にしてくれるとのこと。

 

もしこれで、思い切った指値が通るようなことがあれば、

 

魅力的な物件になる。

 

Leasehold –  4 Bedrooms Villa in Canggu

PRICE  : IDR 2.900.000.000
LAND SIZE  : 700 sqm
BUILDING SIZE  : 240 sqm
BEDROOM  : 4 Bedrooms
Leasehold  : 22,5 years and possible extension
The villa is located 5 minutes from Canggu Club and the International
School. It is less than 10 minutes from the beach, 15 to 20 minutes
from Seminyak, and 40 minutes from the airport.
The villa is sitting on 700 sqm. It is not easy to find this land size in Bali.
It has a very spacious garden and a large (9 x 3,5) swimming pool.
The villa has its own private access, which is in perfect conditions

編集部より:この記事は  ラブホ社長のバリ島海外不動産投資入門・バリ島移住・ヴィラ建築・高利回り不動産! 様の2016/10/21の投稿を転載させていただきました。

純平@バリ島不動産投資

Posted by 純平@バリ島不動産投資

インドネシア・バリ島で、不動産の開発をしています。 大学を出てN證券に入り、その後24歳で起業しました。 現在、日本では8つの会社を経営をしています。 若い頃から海外で勝負してみたい! と考え、上海、マニラ、バンコク、ジャカルタでチャレンジし失敗もしましたが、バリ島でそれなりに成功することができました。 日本は豊かでよい国です。 でも、成熟した社会でのビジネスは大変です。 それに比べて、バリ島は成長市場で面白いです。 このブログで僕のバリ島での経験を公開していきます。 少しでも、みなさんのお役に立てれば嬉しいです。 気に入っていただけましたら、読者登録をお願いします!